盘锦金信房地产开发有限公司建设年丰雅筑住宅小区项目可行性研究报告(45页)-地产可研(编辑修改稿)

盘锦金信房地产开发有限公司建设年丰雅筑住宅小区项目可行性研究报告(45页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

我们有多年的管理经验，已得到广大用户的认可，而且物业收费低于市区。 特殊的地理环境、低廉的楼房价格，将给居住者带来精神和物质上的享受。 在工程质量上，发挥建筑的优势，严格管理，打造精品工程。 室内装修改变其它开发商的毛 坯 房作法，打破常规，对购房者更有吸 引力， 虽然年丰 雅筑住宅小区已具备外部环境，地理位置、楼房价格、物业管理等诸多方面优势，但必须看到田家镇有东方公寓、富田公寓、亿居家园、格林小区等规模型小区，尤其是格林小区正在开发，是我们主要竞争对象。 田家地区楼房购买力是有限的，本楼盘主要面 对 市区、辽河油田，该项目定位为低收入、高享受家庭用房，与市区形成楼房价格差异竞争，这是销售方针的优越性。 2020 年盘锦市国民经济和社会发展统计公报，全市年末户籍总人口 万人，比上年末增加 万人。 建筑业和房地产业： 全年全社会建筑业增加值 亿元，按可比价格计算，比上年增长 ％。 全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企 业完 成 建筑业总产值 亿元，竣工产值 亿元，房屋施工 面积 129 万平方米。 2020 年 全年房地产开发投资 亿元，比上年增长 ％。 其中商品住宅投资 亿元，增长 ％。 商品房竣工面积 万平方米，增长 ％。 商品房竣工面积 万平方米，增长 ％。 商品房销售额 亿元。 其中，住宅销售额 亿元，所占比重为％。 面 临 盘锦市开发建设形势，该项目需要 加大市场策化后，销写是市场可观的。 第五章 项目所在地自然条件及设计方案 一、项目建设地点自然条件 1)地形地貌 田家镇处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在 24 m之间，地势平坦，多水无山。 2)地质条件 该地区地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度 7 度。 3)气象与水文 气温 该地区地处北温带，属暖温带大陆性丰涧季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为 ℃。 降雨 年平均降水量 ，最多年份为 mm， 最小年份为，雨量多集中在 8 月份。 风向 年主导风向，夏季为西南风，冬季为东北风，年平均风速为 米 /秒，相对湿度 66％。 场地冻结深度 m。 年雷电日数平均 23 天，最多 39 天。 二、设计说明及设计构思 (一 )设计说明 随着中国 经济的快速发展，盘锦市房地产开发也持续升温。 年丰雅筑项目将以“为住户提供理想之居所、优美之环境、有情调之生活”为主题来实现“亲自然、亲生活”之特点的现代城市生活，为盘锦市城市建设添姿增彩。 盘锦市大洼县地处渤海辽东湾北部，辽河三角洲腹地，是国务院确定的沿海开放县之一，是国家重点商品粮生产基地，是国家生态农业县。 这里地坦物丰，浪漫旖旎，物华天宝，人杰地灵，素有“渔米之乡”的美誉。 田家镇与盘锦市区紧紧相连，这里交通发达，通讯便捷，卫生洁净，经济繁荣，人民安居乐业。 本项目基地位于大洼县田家镇前 进粮库院内，基地北侧至东方街，西侧为东方小区，东为营盘公路，南侧为学府街，周边交通便捷。 项目共用地 57913 平方米，总建筑面积 81080 平方米。 l、规划设计原则： (1)从创造建设现代化精品社区为目的，规划设计注重超前性、先导性。 (2)体现住宅规划设计的新思路、新手法，强调社区规划，融入现有城市 机肌理。 (3)建设亲和性、创造情趣生活的新世纪住宅。 (4)尊重人居环境的生活安全，协调现代生活中人车交通体系，实现人车共存，人车分流。 (二 )设计构思 l、平面设计 在规划用地南、北侧设主出入口，在规划中布置多层住宅，主入口的位置符合小区居民的日常出行规律，次入口设置在小区东侧，使小区与城市道路之间形成了良好的联系。 结合现有地形、地貌及环境背景，路网的规划以“工”形路为主，与放射状的宅间道路网相结合，形成一个统一的道路网布局方式，将小区分为两个组团，组团路中心处设置小区公共绿地，完善小区各种功能。 在南入口处住宅底层布置了配套的公共服务设施。 在这个小区内我们实行统一开发，综合管理，使小区成为具有现代化的，高水准的，环境优美的住宅小区，我们设计了造型新 颖的住宅，为美化城市的景观增添了色彩。 配套公建造型别致，成为小区又一景观。 配套公建的建设既能满足居民便利的生活又使小区形成“围城式”结构布局，以利于隔绝噪声，形成“大街繁华，小巷幽静”的氛围 (见平面规划设计图 )。 立面设计亦遵从有序的规划原则，完整体现规划理念，以赭红、淡黄、青灰为园区主色调，如同一个若干年中自然形成的聚落小镇，采用经典欧陆风格的“三段式”立面，局部吸收海派建筑的特点，给人以沉稳、庄重的美感。 建筑设计 在建筑的造型设计上我们大胆创新，力图创造一个充满文化蕴含又能 体现时尚风情的建筑群体，立面处理丰富而又不落繁杂，体形富有韵律而不呆板，感观大方，韵味十足，一改住宅楼的传统面貌，伎该项建筑群形成较为鲜明的个性，充分体现了当代建筑与时尚前沿对人文居住环境的不懈追求，努力实现居民在此“诗意栖居”的终极理想。 住宅的单体 户 型设计 住宅单体户型的设计，规划从开始就明确本项目定位于高品位的社区，因此一梯二户为主力 户 型，建筑面积为 70～ 120 平方米之间不等的多种形式，满足不同阶层的人。 设计致力完善，现有经典 户 型平面设计，节省均推面积，实现全部对流通风，视线互不干 扰，满足住宅高舒适度的要求。 在细部则注重虚实搭配，细节变化丰富多彩，吸收不同的经历的人，怀着同样的愿景，生活在这里。 住宅的层数 综合考虑用地的经济性、建筑的造价、施工条件、居民生活水平和居住方便的程度等因素，该小区的住宅层数以六层为主，每栋楼在小区组团路两侧设置一单元 5 层的住宅，活跃小区年氛。 靠营盘公路一侧建小高层住宅 7 栋 (11 层 )。 道路设计 (1)道路等级的划分 小区的道路分为两级，即：组团级道路及宅前 小 路。 组团级道路 幅宽为 14 米，车行道宽为 7 米，两侧设 米宽人行道；宅前路为3 米。 (2)道路的布置形式 居住小区道路是城市道路的延续。 居民对小区内道路，一方面能顺利地进入城市道路，另一方面，又不愿意无关的车辆与人流干扰他们生活的安静和安全。 在本次规划中通过组团级道路延伸到小区内，使整个小区融入城市的大环境中。 南北向为主要车行道，东西向为主要步行道路，达到人车分流。 我们以“厂型路为主，形成一个放射状的道路网。 这样既方便居民的出行，又使小区级道路不至于贯通成为一条直线，避免了交叉路带来的 不 便因素。 以“工”型道路为起点，在组团路和小区东入口人行 道路交叉处布置了中心绿地，保证了居民的居住环境。 组团绿地的设置，避免了“一眼望穿”，又丰富了小区入口的空间景观。 (3)停车泊位的规划 小区内的停车分为机动车与非机动车停放。 机动车的停放是根据小康型住宅标准配置的 (按照平均每 户 个停车泊位考虑 )。 停车场地采用临时停车位及住宅底层停车库两种停车方式进行设置。 临时停车位有适当的数量，在主出入口处设置停车位，控制外来车辆进入组团内部，避免外来车辆的干扰；住宅底层设置停车库，方便住户车辆就近停车；非机动车的停放同底层停车库统一考虑，解决自行车的过夜停放问题。 景观设计 (1)随着社会的不断发展进行，人们的生活已逐渐从“谋生阶段”转入“乐生”阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求不仅止于一个遮风避雨的“蜗”居，而是愈来愈注重整体的环境质量。 因而产外绿化环境的塑造对于改善居民生活品质、建设现代文明居住小区、提高居民择屋购房起到相当重要的作用。 所谓“卖房就是卖环境，买房就是买环境”的理念已被广泛接受。 本次规划设计在整体上着意强调住宅小区环境的塑造，指出一个“以人为本”指导思想，将集中绿地融合到每一个庭院环境中，达 到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。 (2)把场地作为艺术研究的对象，综合平衡室内、室外的软、硬表面，建筑物与植物的材料选择，把基地内自然元素与人工元素的秩序性、效率性、审美性以及生态等敏捷性的组织与整合，造就生态背景下的良好人居环境，让居民生活在园林之中。 (3)小区采用不同的植物及绿化布置手法，结合组团级绿地，宅前绿地形成了丰富多彩的绿化系统。 既形成了集中的公共活动空间，又有单独的使用活动范围，有效的改善了环境和景观，增加了居民的室外活动空间，增强了居民良好的邻 里气氛，使小区成为现代化的花园小区。 (4)小区内的中心绿地是开放的，是整个小区居民共有的共活动空间。 硬地、小品、绿化相互融合，形成了组团级的景观区。 通过形态与空间的合理布局形成景象共享，营造一个带风景的组团和看得见风景的空间。 宅前绿地主要为宅前宅后的小块绿地，其间布置有灌木、 花卉、绿篱等，主要 为周 边住户服务 ， 形成便于交往的“邻里共享空间 ”。 管网综合设计 小区内设置给水、排水、电力、供热管线，各种管线均与东侧道路上的管线衔接，并地埋敷设，各种管线的埋设离建筑物水平顺序，由近及远为：电力管线或电讯管线、 热力管线、给水管、雨水管、污水管。 各类管线相互间的水平与垂直净距见下表 ： 各种管线间最小间距 (单位： m) 名称 名称 给水管 雨水管 污水管 电力电缆 电讯电缆 电讯导管 中压 B燃气管 低压燃气管 热力管直埋 热力管地沟 建筑物 给水管 雨水管 污水管 电 力电缆 电讯电缆 电讯导管 中压 B燃气管 低压燃气管 热力管直埋 热力管地沟 建筑物。