益阳时代广场项目全程营销推广方案(56页)-营销策划(编辑修改稿)

益阳时代广场项目全程营销推广方案(56页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 朝阳街区经过几年来的发展，已经形成酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物等多种业态既竞争又共生的商业局面。 改造后的朝阳路将会加速这一街区商业规模的形成，使该街区无论在业态种类、消费环境等方面成为益阳新的商业坐标。 商业部分业态定位： 楼层 主要业态 单体面积 招商 重点 说明 一楼 零售店 3050 ㎡， 23 家 本地扩张 自发经 营 成立专门的招商部门接待客户咨询。 茶社 5080 ㎡， 1 家 大型 美发 5080 ㎡， 1 家 中介 2030 ㎡ ， 23 家 快餐店 80150 ㎡， 12 家 书屋 5080 ㎡， 1 家 照像 3050 ㎡， 1 家 其他 30100 ㎡，若干家 二楼三楼 西餐 8001200 ㎡， 1 家 连锁品牌 本土名店 重点放在长沙、常德等周边城市和益阳本地大商户招商。 中餐 5001000 ㎡， 1 家 娱乐 10002020 ㎡， 1 家 B、 住宅部分 B 小高层住宅价格需求： 总价（元） 1520 万 2025 万 2530 万 3035 万 35 万以上 比 例 22． 4% 32． 8% 26． 1% 11． 5% 7． 2% 单 价 （元 /㎡ ） 1300 以内 1300 1400 1400 1500 1500 1600 1600 1700 1700 1800 1800 2020 2020 以上 比 例 10． 2% 10． 8% 15． 9% 20． 5% 18． 5% 16． 4% 6． 2% 1． 7% B 小结： ① 二次换 房客户是 支撑 小高层住宅需求 上升 的主要力量 ， 初次置业 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 客户选择小高层住宅的不足 18%，而且对面积需求以实用为主； ② 二次换房客户承受总价集中在 2030 万之间，希望通过住宅的选 择提高生活品质和个人身份，具有明显的“炫耀”情结； ③ 在实际购买过程中，客户在确定自己总价承受能力之后，会追求 包括单价、地段、服务、配套、环境、质量等不同的利益组合，如“地 段－价格”取向型、“地段－质量”取向型、“质量－服务”取向型等 多种演化类型。 B 住宅定位分析： 根据分析，我们认为 地段、环境、周边公建配套 、项目未来前景等因素会成为吸引客户、击退竞争对手的重要卖点；同时也是本项目大多数客户追求的目标。 四、客源分析： 根据以上关于需求的分析确定主要部分客户来源，进而为推广提供明确的方向： A、 商业部分客源分析 A1 购买商业部分客源分析： 益阳市区需要扩张经营的企业主； 益阳市区投资意识较强，看中升值潜力的个体工商业者； 在外创业成功的益阳人； 其他周边县市看中项目升值潜力的投资者； A2 租赁（经营）商业部分客源分析： 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 益阳市区需要扩张经营的企业主； 长沙、常德等需要扩张经营的连锁 机构； 益阳市区的中小创业者； 周边县市到益阳的创业者； B、 住宅部分客源分析： 主导客源： 主要客户以当地政府官员、公务员、国有大企业中高层管理人员、私营企业老板、个体业主为主导。 他们买房多为二次购房，希望改变以前的居住条件。 他们购买小高层住宅一是追求生活品质、注重景观、服务和小区质量；二是将好地段的好房子作为身份象征；三是攀比心理较为盛行，以此满足虚荣心理。 集 团购房： 一些经济实力雄厚的大公司出于稳定团队的需要，会通过补贴购房的形式为员工谋取福利，主要为初次置业，但由于这些人见识广泛 ，又有现代人的超前消费思想，因此，对住宅品质要求较高。 在异地功成名就的益阳人。 主要是初次置业。 这些人受沿海大城市生活观念的影响，对住宅的要求也相对较高。 而 益阳的房价相对他们生活的大城市明显偏低，在外地成功创业的益阳人回乡置业，必然会购买地段较好、景观较好的、又能承受的起的高档住宅。 少数住宅投资者。 他们买房主要看中一个城市某个区域的升值潜力，基本为二次、中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 三次置业。 五、客户定位（住宅、商业）： 由前述的客源分析，本案的客源是以 益阳市区客源为主、外地客源为辅，自用为主、投资为辅。 因此我 们 根据市 场行情，判断本案 销售目标 客 户 定位如下： A、商业部分： 目 标 客 户 目 标 范 围 用 途 比例 扩张经营企业主 市区现有餐饮、娱乐、休闲商户 自用 20% 其他私营企业主 市区、安化、 沅 江等地 投资 25% 个体工商业主 现有的店铺经营老板 自用、投资 40% 浙江投资客户 温州、台州等地 投资 10% 其他 有一定居住条件、经济条件的公务员、企业中高层管理人员 投资 5% B、住宅部分： 目 标 客 户 目 标 范 围 用 途 比例 政府 公务员 、金融、电信部门 职员 等 各主要政 府机构（主要是经济较好的机构） 自用 30% 大企业管理人员 市区、安化、 沅 江等地 自用 10% 集团购买 益阳大型企业、重要垄断性企业 自用、投资 10% 私营企业老板、 个体业主 益阳本地、周边县市 自用、投资 30% 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 外地益阳人 广东、长沙等地 自用、投资 8% 浙江投资者 温州、台州等地 投资 10% 其他 其他地区在益阳有所牵挂的人士 投资、他用 2% 根据 以上 对于项目本身的分析和对于目标客户的研究，制定下一部分关于本案销售、推广的等营销环节的步骤和策略。 第三部分 营 销分析 一、 销售 价格建议 ： （一）定价方法： 成本加利润原则： 建筑成本、土地成本、配套绿化成本、税费成本以及其他成本的总和与开发商期望利润的结合作为总销金额的定价原则。 区域市场比较原则： 以区域市场范围内类似产品的定价为基础，根据本身产品和区域市场类似产品的优劣比较进行调整的原则。 益阳 商业价格比较： 区 域 康富南路 朝阳中路 资水会龙 桃花仑 大海塘 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售价 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 6000 11000 益阳小高层 住宅价格比较： 项 目 资水会龙 丽景雅苑 香江城 华盛花园 阳光馨庭院 均 价 2020 元 1500 元 1780 元 1350 元 1600 元 楼层加价 每层加 30 顶层跃1800 每层加 3080 每层加 3080 每层加 50100 （二）影响定价主要因素 ： 升值因素、竞争楼盘品质因素、同区域租金因素、同区域价格因素。 （三）价格 定位： A 商铺 出售 价格定位 ： 楼层 总体 均价 沿龙洲路 （均价） 沿朝阳路 （均价） 最低价 最高价 备 注 1F 7500 6500 8500 6000 12500 独立店铺 2F 3000 2500 3500 大面积产权分割 3F 2300 2020 2500 整体出售 或 大面积产权分割 A 2商铺面积分割： 楼层 面积 （㎡） 分割 （㎡） 单位总价（万元） 楼层单位数 备注 1F 2979． 16 40125 30100 2541 个 根据客户需求量，可以单位互通，以扩大 需求 面积 2F 2854． 99 300500 80150 510 个 根据客户需求量，可以单位互通， 也可以 3 楼连买，以扩大 需求 面积 3F 2854． 99 500800 80150 36 个 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 《 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 B 2楼住宅销售价格定位： 楼层 均价 1（元 /㎡ ） 2（元 /㎡ ） 备 注 东（ 1） 中（ 2） 西（ 1） 东（ 1） 中（ 2） 西（ 1） 4F 1858 1878 送花园 1838。