盐城国飞商业地产项目方案(doc)-商业地产(编辑修改稿)

盐城国飞商业地产项目方案(doc)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

变到古罗马时代，爱与美神阿芙洛蒂特的名字就变成了中国人妇孺皆知的维纳斯。 在意大利画家波提 切利的名画《维纳斯的诞生》中，身材颀长踏在贝壳上的金发美人维纳斯缓缓地从大海的泡沫中升起。 我们就以这幅世界名画为题材，将其立体化为雕塑作品，形成东方的维纳斯 —— 黄海少女 ——盐城。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 主题雕塑二：震翅盐城 在地图上把盐城所属响水、滨海、阜宁、建湖、射阳、大丰、东台七县县城的位置连接起来，形成一个鹰（或者海鸥）的轮廓，盐 城正好居于鹰（或鸥）眼的位置。 将此图景形成雕塑，命名为 “ 震翅盐城 ”。 意为 “ 正在震翅的盐城 ”。 震翅是欲飞的征兆，正如前面的分析，盐城与苏北即将迎来她的大发展时期，因此 “ 震翅盐城 ” 就是对盐城经济大发展的昭示。 此雕塑 “ 立足 ” 长三角，面向大海，与 “ 黄海少女 —— 盐城 ” 雕塑一脉相承传达着盐城的立足中国的国际化的海洋文化倾向。 长三角的龙头虽然是海文化的，但整个长三角是江湖海文化共存，其主体部分是江湖文化的即长江、太湖、钱塘江。 因此目前的盐城可以借力长三角，但将来的经济文化发展方向却是独立的，因为，盐城是清醇的海文化。 彻 底融入长三角，盐城将消弭自己独特的海文化，也就消弭了自己，也就永远被长三角边缘化着。 换言之，长三角不是盐城的精神家园，黄海才是。 无独有偶，美国也有一个城市叫盐湖城，城市的象征也是一只海鸥。 主题雕塑三： /主题雕塑四： /主题雕塑五： /主题雕塑六： /主题雕塑七： /主题雕塑八： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本案的主题雕塑共有八组，每组由一个大的主题雕塑和数个小的分 题雕塑构成。 其中 “ 震翅盐城 ” 置于步行街临青年路入口， “ 黄海少女 —— 盐城 ” 置于步行街横跨迎宾南路的天桥上，因青年路与迎宾南路是本案的两大门户，因此，第一主题雕塑与第二主题雕塑必置于门户地位。 其它五组分置于步行街每一波峰、波谷的中心，另有一组置于步行街第二波谷与第三波峰的衔接处即盐南东路上。 由于本步行街被开元路、盐南东路、迎宾南路所穿插，还不能做到完全的步行。 解决的途径有二，一是地下隧道，一是过街天桥。 隧道成本较高，过街天桥便成了首选。 由于天桥要上台阶，无论如何是一种体力劳动，逛街的人心态是休闲的，显然不喜欢 打破这种心理状态，就必须使上桥成为这种休闲心态的延续或升华。 我们可将三个过街天桥设计成桌子形状，上面布置一些景致、长廊、长座等， “ 桌子 ” 中央是主题雕塑，行人可于此小停、小看、小憩，即使简单的走过，也可以感知这种闲趣与氛围。 这样不仅延续了休闲心态，更升华了这种休闲心态，使休闲成为一种趣味，让体态的休闲成为心灵的小憩。 同时还构筑了步行街的三个起伏，与步行街两侧商业建筑的三个峰谷交相叠现，构筑一种凝固的音乐美。 文化的系统生成与项目炒作 完成这两大主题之后，我们就完成了对盐城文化方向的导引，剩下的将由智慧的八 百万盐城人民来完成。 一方面，几个人的智慧总不如八百万人的智慧，一方面，盐城文化主体的生成创造也理应由盐城人民来完成，还有，也是最重要的，通过一次全民生创未来盐城文化运动的同时，也完成了对本项目的一次空前的炒作。 但我们必须给出一个方向，以免使 “ 运动 ” 朝着无序的方向发展。 第三流程 销售第一跳 产品、项目运营在营销学上分三大流程：上游产品力、中游形象力、下游销售力。 如果把上游产品力比喻成一个国家总体的战争支持能力，那么中游形象力，即包装、传播，就是空军的作用，下游销售力即渠道、终端就是陆军的作用。 第二次海湾战争 前美国空军已控制了伊拉克领空。 地面部队未投入之前其实战争已定胜负。 通俗点讲，就是好的广告传播策划已征服了消费者，销售、招商人员的沟通就变得比较容易了。 因此广告、包装策划是仅次于上游产品策划去体现策划公司功力的第二大因素。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第一部分 形象包装（项目 CIS 系统） 形象包装可看成项目的 CIS 系统，由、理念识别系统（ MI）、行为识别系统（ BI）三大子系统组成。 一、视觉识别系统（ VI） 视觉识别系统（ VI）由核心标志及其外延组成。 核心标志部分 从规划方案的修正建议的创建盐城文化第一高部分里，我们已给出了盐城文 化的未来指向，即第一主题雕塑与第二主题雕塑。 但创生盐城文化并不是我们的目标，我们的目标是让本案成为盐城文化的代表，让盐城文化成为我们的商业能量，成为本案商业生命的助动力之一。 因此盐城文化的灵魂与内涵就是本案文化的灵魂与内涵，也就是说表征盐城文化的第一主题雕塑与第二主题雕塑既是本案的标志。 标志一：盐城 7 街 标志二：黄海少女盐城商业步 行街 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 延展部分 （略） 二、理念识别系统（ MI） 理念识别系统（ MI）是项目营销运作的核心，它由案名、营销总概念及主广告语三大部分组成。 案名 从规划设计的铺陈中，我们已经为案名及标志的生成创造了前提。 案名一：盐城 7 街 解释： 1）步行街的形状像 “7” 字，同时整个项目形成三峰四谷 7 个组团商区，并以古音乐 7 音宫、商、角、徵、羽、变宫、变徵命名； 2）一周 7 天，有休闲性质； 3）人有 7 情，喜怒哀乐爱恶欲，出门 7 件事，柴米油盐酱醋茶，因此，这里是解决人们正常需求的地方。 （ 7+1 连锁超市即因此命名） 4）光有 7 色，赤橙黄绿青蓝紫，乐有 7 音，宫商角徵羽（ 1 2 3 5 6）清角（ 4）变宫（ 7），这里是缔造盐城人休闲与浪漫的场所； 5）天上北斗 7 星为人类指示方向，天上 7 仙女是人们美丽的向往，因此 “7 街 ”也昭示着盐城未来的美丽； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6）此外，临大寨沟的餐饮一条街呈 “1” 字形，使本案步行街构成 “7+1 ” 格局，暗合盐城 7 县 1 市格局，同时本案的主题雕塑也是 1 组总题 +7 组分题，亦构成“7+1” 格局。 7）同时， 又是党的生日，是一个民族伟大复兴的开始。 8）以简单的 “7 街 ” 命名，使本项目带有一定的神秘性，促使人们去思索，去主动寻求答案，易于传播，也能凸显她的深刻性。 案名二：黄海少女盐城商业步行街 打造盐城的美丽与生机，及由此而形成的指向未来的盐城文化，即立足东方的国际化倾向的未来盐城文化。 这一点以在规划设计中的 “ 打造盐城文化第一高 ” 部分已详细说明过，此不再赘言。 案名三：可将 “ 盐城 7 街 ” 作为主案名，将 “ 黄海少女盐城商业步行街 ” 作为副名或别名，分置于步行街南入口即青年路入口处和步行街与迎宾南路交汇处。 这样可使本商街产生深度感与别致感，就像一个人有了别名就会给人一种深度感与别致感一样。 组团案名：（其位置在规划设计中已述明，这里仅释其义） 组团名 含义（《白虎通》） 乐感（《五经通义》） 对应五行 对应现代西方音乐 宫区 宫者容也含也 闻宫声使人温良而宽大 土 1（ do） 商区 商者张也 闻商声使人方廉而好义 金 2（ re） 角区 角者跃也 闻角声使人侧隐而好仁 木 3（ mi） 徵区 徵者止也 闻徵声 使人恭俭而好礼 火 5（ sol） 羽区 羽者舒也 闻羽声使人乐养而好施 水 6（ la） 变宫区 7（ xi） 变徵区 4（ fa） 现代西方音乐是 7 个音阶 ,中国古代只有五音宫、商、角、徵、羽，一般称为 “ 正声 ” 或 “ 正音 ” 即 12356，无 47。 但中国古人又通过清、变两种手法形成四个偏音，即清角 (4)、变徵 (4)、清羽 (7)、变宫 (7)。 “ 变 ” 是降低半音之意，变徵即 “ 降 5” ，也就是 “ 升 4” ，变宫即 “ 降 1” ，也就是 “7” ， “ 清 ” 乃升高半 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 音之意，清角即 “ 升 3” ，也就是 “4” ，清羽（又称闰 ）即 “ 升 6” ，也就是 “ 降7”。 由于现代西方音乐 7个音阶中的 7都是半音，因此， “ 升 3” 也就是 “4” ，“ 降 1” 就是 “7” ，而变徵即 “ 降 5” 是 “ 升 4” 而不是 “4” ，但因 “ 清角 ”谐音 “ 清剿 ” ，故此组团命名用 “ 变徵 ” ，而不用 “ 清角 ” ，且此二组团同为第三波谷区，统一为 “ 变 ” ，叫起来更方便些。 营销总概念 营销总概念既是整个项目要围绕其运作的主题思想，又是给市场大众构筑的美好未来与梦想。 在市场定位、规划设计部分我们已对营销的核心主题思路有了一定的铺垫，这里我们把它概括升华一下，形成本案的营销总概念： 缔造浪漫盐 城 从盐城商业第一高、盐城文化第一高的项目产品定位的传奇性质，到盐城的湖南路 +夫子庙的项目市场定位的浪漫气质，再到产品规划设计峰谷起伏的凝固的音乐美，以及案名、组团案名的城市哲学与社会学高度，无不传达着整个项目的浪漫气质，演绎着我们项目的传奇大剧。 但这一切都是诞生在盐城人最基本的基础之上的，因此，我们努力在整个项目的营销运作中形成这样的主题氛围： 在柴米油盐酱醋茶上，洒成赤橙黄绿青蓝紫 于喜怒哀乐爱恶欲中，弹出宫商角徵羽清变 —— 缔造浪漫盐城 这就是盐城 7 街这幕传奇大剧的灵魂。 主广告语 商业地产操作远 比住宅地产操作复杂，首先是市场客户链：住宅地产基本只有一级客户，即消费客户，即使有两级客户比如投资客户的存在，也不是市场主流，至少还可以不作为主流市场去考虑，而商业地产是三级客户 —— 投资客户、经营 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 客户、消费客户；其次是市场客户地域差别：住宅地产基本只有一个营销区域，即本地市场，即使有两个市场比如异地市场，也不是市场地域主流，至少还可以不作为主流市场去考虑，而商业地产是两个区域 —— 本地市场、异地市场。 这就使商业地产操作形成远比住宅地产操作复杂得多的流程与环节，如下表所示： 本地市场 异地市场 本地市场 +异 地市场 投资客户 经营客户 消费客户 显然，项目成功运作的第一重心是资金回笼，即销售去化，即针对的是投资客户；虽然盐城本地的投资倾向也比较强劲，但如此大的项目决不可能在本地迅速去化，因此销售主战场仍然在异地。 而异地操作，全国的商业地产项目将都是我们的竞争对手，而全国范围内的竞争首先是城市投资潜力的核心攻击力度，而后才是项目自身投资潜力的核心攻击力度，也就是说异地操作出售盐城先于出售项目。 也就是说不可能产生针对所有环节的主广告语，只能针对上述第一重点形成本案的第一主 广告语： a、黄金与白银之子盐城 7 街 此广告语主要针对 “ 盐城 7 街 ” 案名。 其字面意义表示盐城 7 街流金淌银的商业价值；其深层意义，黄金代表世界第一大经济要素海洋，白银代表世界第二大经济要素温。