百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告doc29)-地产可研(编辑修改稿)

百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告doc29)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又一座公园在百 家湖崛起：千亩湖面、 5公里环湖景观路、 6座跨湖大桥、凤凰坛和百家湖凯旋门等 4座标志性建筑、 5座主题花园、 3个大中型游泳场及 5大类 30项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座落在此景之中。 百家湖花园近 10万 M2的各种楼中楼公寓热销一空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。 同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市“水泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。 根据利源公司自 1992年以来对百家湖花园的开发经验，“百家湖西花园”的主要销售对象定位 在以下几个方面： （一） 南京市中高收入阶层。 主要为各企事业单位的高级主管人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。 此类人群的收入较高，年薪一般在 8万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型园区“百家湖西花园”将成为他们的首选园区，此类人群将成为“百家湖西花园”最主要的消费对象。 （二） 江宁开发区进区企业中的高级管理人员。 江宁开发区已有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京市的一个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对住宅有着较高的 要求，“百家湖西花园”的高品味定位将为他们提供南京百家湖西花园住宅小区可行性研 究报告 南京工程咨询公司 9 较理想的选择。 （三） 南京市高收入阶层的第二居所。 对于这一部分人群，一个居所已不能满足他们的需求。 其因休闲、放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花园”社区将以较低的价位、较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这类消费者。 （四） 中老年人休闲、养老、颐养天年的较佳场所。 “百家湖西花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。 （五） 港、澳、台人士及国外投资者。 江宁开发区吸引了众多的外 资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。 “百家湖西花园”将是他们较佳的选择之一。 南京百家湖西花园住宅小区可行性研 究报告 南京工程咨询公司 10 第三章 建设规模和建设内容 一、 建设规模 百家湖西花园居住小区项目总用地面积 252668 平方米（约 379亩），总建筑面积 353700 平方米，其中住宅 321300 平方米，幼托、小学、商店等公共建筑 32400 平方米。 规划居住户数 3200 户，居住人口 11200 人，设计容积率 ，绿化率 40%。 二、 建设内容 本项目主要建设内容有： 普通公寓 160650 平方米 跃层式公寓 160650 平方米 小学校 4000 平方米 小区幼儿园、 3000 平方米 变配电所、煤气调压站 400 平方米 商场、文化娱乐设施及物业管理等 25000 平方米 绿地 80000 平方米 区内道路 50000 平方米 南京百家湖西花园住宅小区可行性研 究报告 南京工程咨询公司 11 第四章 项目选址及配套建设条件 一、 项目选址 南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可多得的一块风水宝地。 项目建设用地位于 利源中路以西，西止经四路，南临天元路 ,北靠太三路。 总占地面积 公顷。 利源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面约 1 公里处。 本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。 中西部有高差 5～7 米的小山丘，山地面积约 180 亩，其余近 200 亩基本平整的耕地。 地块内现有住宅约 60 户。 南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦 淮河大桥以及共青团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。 项目用地距南京市中心新街口约 10 公里，到南京火车站约 18 公里，到南京禄口国际机场约 23 公里。 自百家湖西花园只须 5 分钟车程就可到达中华门。 外部交通条件便捷。 本项目建设用地外围自然环境优越。 百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。 本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。 综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 二、 配套建 设条件 百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。 具体配套建设条件如下： 南京百家湖西花园住宅小区可行性研 究报告 南京工程咨询公司 12 （一） 供水：项目东面的利源中路下有 DN500 自来水管，区内供水由此接入。 水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 （二） 电信：利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。 （三） 供电：由东善桥变电所和开发区变电所提供二路 10KV电源，利源中路现有一路 10KV 高压线。 （四） 排水：该地区采用雨污分流制。 雨水汇集后自利源中路下敷设的 DN600 雨水管 排至百家湖。 生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路 DN500 市政污水管排入开发区污水处理厂处理。 （五） 煤气：目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。 （六） 有线电视：利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由此接入。 南京百家湖西花园住宅小区可行性研 究报告 南京工程咨询公司 13 第五章 建设方案 一、 总平面布置 本基地形状为较规则的矩形，占地面积 公顷。 小区采用多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响 日照的同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布局 .又能增加了组团绿地。 景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。 根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。 入口处设小区中心广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。 根据建筑物群组自然布置。 区内停车根据场地情 况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。 住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。 院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。 区内道路将整个用地分为 A、 B、 C、 D 四区。 其中 A 区为小区用地西北部，依据地形布置 2～ 3 层的别墅群； B、 C 区为小区用地东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓； D 区为小区用地西南部，布置普通多层公寓。 小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。 主要道路宽 7 米，次要道路宽 4 米，支路宽 2 米。 南京百家湖西。