珠海国际文化城项目可行性研究报告doc27-地产可研(编辑修改稿)

珠海国际文化城项目可行性研究报告doc27-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

、观念视野和创新能力的相互角力和碰撞。 竞争是无情的 ，只有强者才能得到生存和发展。 “珠海国际文化城”近期经营目标是：在项目建成以后的三至五年内，其国际知名度、社会效益和经济效益达到或接近香港“迪士尼乐园”相应的水平。 长远经营战略目标是：以国际旅游大市场为舞台，不断改进、完善、创新自身的经营管理体系，树立品牌意识，发挥品牌效应，一业为主、全面发展，力争五至十年内 ,在欧、美等地区创办相同品牌的旅游基地，以此将中华优秀文化艺术推向全世界，使“国际文化城”成为世界旅游业排行傍前十位的明星企业。 “珠海国际文化城”以其多样性的文化艺术氛围、辉宏壮观的场景、慑人心魄 的视、听效果，营造独具一格的旅游文化。 虽然也有“影视科幻”、“海上冲浪”等刺激性很强的娱乐内容，但更多的是表演艺术产生的心灵共鸣与震撼，是陶醉在世界各民族优秀文化艺术中的 大量管理资料下载 １１ 精神享受。 没有特色，就没有市场。 与“迪士尼乐园”相比，一个惊险刺激，一个美仑美奂，是两种不同“口味”的旅游“娱乐大餐”。 在新世纪，人们越来越需要不同“口味”而又健康的精神食粮，世界也越来越需要能融汇一切优秀文化艺术的“竞技”场所，她就是“国际文化城”。 “珠海国际文化城”向国际社会提供的“产品”是多样的：无形精神产品和有形实物产品。 不同的产 品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，分别概述如下： 国际文化艺术广场： 成立直属的“演出公司”，其主要职能是对国内外两个文艺市场进行全面开拓。 首先，加大广告宣传的力度。 不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“珠海国际文化城”的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全球有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。 例如与广东省电视台合作，开办“国际文化城”专题旅游栏目，对广东省、港、澳、台地区及内地各省市旅游市场予以导向等，在国际国内旅游市场上造成强劲的 、持续不断的舆论攻势。 而且要精心设计制作形式多样的工艺品、纪念品，如杯碟、钟表、项链、衣帽、图册等实物，并创办文化城《国际文化与艺术画报》杂志（月刊），以精美的图片，全面介绍文化城的各项文艺活动及各国名人、名家、名作等，面向全世界发行。 通过这些载体将文化城各种独具特色的环境、建筑等标志形象传播到世界各地，人们就象熟知“迪士尼乐园”、“麦当劳快餐店”、“悉尼歌剧院”那样熟知“珠海国际文化城”，使之成为世界知名的旅游品牌。 只有创天下知名的品牌，才能招揽天下的游客。 第二，争取国家文化部门、外事部门及省、市政府的 大力支持，将“国际文化城”列入对外文化交流的重要基地。 如主办国家级或国际性的文艺演出、竞赛、评选、颁奖及学术交流等活动，并成为各个国家、地区、民族文化艺术团体来华演出或在我国举办各自文化艺术活动的场所之一。 广东省、珠海市也将这里作为主办广东（珠海）“国际电影节”、“服饰文化节”及全省、全市大型文艺表演活动的重要场所。 第三，精心策划和安排年、月、周、日的各项文艺演出活动。 与国家级和省、市级各文艺团体及世界各国、各地区、各民族知名文艺团体和著名演唱家、影视表演艺术家、舞蹈艺术家等建立长期合作关系，为他们提供展 示才华的更理想舞台，他（她）们的到来也为提高文化城的知名度提供更多的机会，形成共同的社会效益和经济利益紧密结合的利益机制。 只有努力发掘和大力引进国内外一切文化艺术资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到 大量管理资料下载 １２ 充分合理的使用，才能使“国际文化艺术广场”真正成为各民族文艺竞相开放争艳的百花园。 第四，充分挖掘品牌效应所带来的附加经济效益，开发同一品牌下的加工、制造和服务等项目。 如对工艺品、服装、鞋帽、饮品、食品等加工制造业和公路、水运、海运、空运等运输服务业及各种餐饮服务业等产业的开发，实行统一的品牌标识、统一的营 销形象和统一的经营模式，这是一支很大的产业队伍。 发展这些附属行业不仅产生巨大的经济效益，而且产生更大的规模效应，促进和支持文化城主行业的发展。 “一业为主，全面发展” 是经营中的重要一环，在实施过程中应努力做好这篇大文章。 国际名人大酒店： 作为“国际文化城”的主要配套项目，这里将成为外来游客的主要住所。 由于其环境、规模、档次、功能不同，与国内外城市型酒店的经营方式亦不相同。 只有吸收、借鉴一切成功有益的经营管理经验，并结合实际，大胆创新，才能更好地开拓酒店服务业的全新市场。 “与国际旅游经济接轨、与国际知名酒店联 号” 是名人酒店经营的必由之路，以此不断拓展生存的国际空间和市场占有份额。 特别注重国际会务团、豪华旅游团的市场开拓，在外交部及各驻外使、领馆的支持和指导下，争取得到联合国各机构、各区域性组织，特别是亚洲地区区域性组织的会务接待项目；力争使这里成为联合国有关组织机构在亚洲地区的常设会务处，成为各国政要在亚洲地区度假或外交的重要场所之一；在欧美地区及香港、新加坡、东京等城市或联号酒店内设旅行分社，负责组团和接待工作；开设国际互联网网址，发布文化城各种信息，接受网上旅游订单业务等。 同样，十分重视对国内市场的开拓。 随着国家经济的快速发展和人民生活水平的日异提高，国内旅游业逐渐步入黄金时期。 加强与各种旅游组织的密切联系，对国家级或重点大中城市的旅行社可建立更密切的联合、联营、参股等经济关系；加强与国家重点企业、各省、市大中型企业的直接联系，认真开拓企业会务、劳模度假、职工观光和集体结婚、蜜月旅行等组团的旅游市场；加强节日旅游市场的开拓等，将酒店经营与“国际文化城”的文艺表演等旅游项目有机结合起来，开展形式多样、生动活泼、独具特色的旅游度假活动，如家庭套餐游、学生度假游、儿童欢乐游、老年观光游等等，并制定各种优惠办法，吸 纳散客或旅游团队。 对各国政要、国际知名人士或著名的科学家、艺术家等名人，为他们住店留下永久性纪念物。 如请他们题字并镌刻在石碑、铜牌上，在酒店广场或花园内请他们植树并立碑或塑像予以纪念等， 使这里成为名符其实的“国际名人”大酒店。 开展这项活动，其特色鲜明，其 大量管理资料下载 １３ 意义深远，其效应巨大。 中华民族民俗馆、世界文化艺术馆、世纪科幻影视城、国际儿童游乐园、海上俱乐部、海上乐园： 各个场、馆采取门票或会员卡制度。 其中“世界文化艺术馆”室外免费参观，室内或当举办各国文物、绘画、工艺品等巡展时，另行收取门票费。 要聘请文物鉴赏家、 拍卖行家、工艺品制作专家等，不仅能鉴定文物及等级，进行拍卖交易活动，还能创作、复制、仿制各种文物或工艺品，使这里成为世界艺术品展示的殿堂。 “世纪科幻影视城”有全套影视制作设备，除为文化城制作影视广告片、录制名人演唱会电视片（公开发行）外，还可承担故事片、电视剧的编导、拍摄、制作任务和具有对外发行的职能。 经文化部批准，将与珠江电影制片厂合作成立分厂，使影视城不仅成为惊心动魄、引人入胜的虚拟太空旅游城，也将成为进军影视界一支新秀。 “海上俱乐部”实行会员制，凡入会会员交纳 150 万元会费为绿卡会员，可获豪华游艇一艘、港澳长期有效通行证二个，可优惠或免费参加文化城各种娱乐健身活动，还可优价购买“世界民族风情别墅园”别墅一套。 在保证业主使用的前提下，可以将游艇交由“海上游艇俱乐部”用于对外租赁，扣除部分保养维修等费用外，租赁所得全部归业主所有。 交纳 50万元会费为红卡会员，除不能获游艇外，其它优惠或免费享受的内容与绿卡相同。 “海上乐园”将成为世界上最大的水上娱乐活动场所。 娱乐项目多样，可制定不同的经营管理办法。 丝绸之路商业大街、世界民族风情别墅园： 主要用于出售，物业管理由下属专职管理公司负责。 因每套别墅占地面积较大 ，将统一规划和管理，将其改造成各种名贵花卉的种植园（面积可达 20 万平方米以上），产品（鲜花）统一销售，销售收入除支付园林工人工资和工具材料费外，其利润归各业主所有，这样即美化了居住环境，又可增加业主收入。 业主所购别墅也可委托物业管理公司对外出租，收入归业主所有。 管 理 “珠海国际文化城”因规模庞大、人员众多、行业密集、业务纷繁，建立成套科学、严密、合理、高效的企业管理、运行体系和机制，是规划研究的重要课题。 管理出效益。 不创立切合实际、行之有效的管理模式，再好的项目即便是建立起来了，也会在市场竞争中跨 下去。 经工商部门批准，裕卓集团已注册了“珠海国际文化城”全资子公司，对该公司将实行目标计划管理和集团公司董事会领导下的总经理聘任负责制，总经理任期一界三年，可续聘 大量管理资料下载 １４ 连任。 “目标计划”由集团公司制定，分近期（如 1 年）和远期（如 3 年）二种。 制定计划必须实事求是、即是要有压力，又要留有余地，具有前瞻性、可行性、调控性，有利于激发管理者和全体员工的积极性和创造性。 总经理是实施“目标计划”的第一责任人，对集团公司董事会负责，定期报告工作。 建立“总经理工作委员会”，由总经理直接领导，其成员有总经济师、总会计师、总 工程师和各部行政主管等组成，各直属分公司经理在委员会举行会议期间应招列席会议。 委员会是“作战参谋部、专家咨询部、工作参事部”的综合体，是决策参谋机构，而不是决策机构，但重大决策及来自内部和外部的人、财、物及信息流的处理，必须经过该委员会讨论并记录在案。 三总师及各行政主管对各项重大决策内容，事先应有充分调查和了解，对各种事物的处理应提供各自主管的背景资料，形成若干个比较处理办法。 在听取各种意见和建议后，最终决策由总经理做出，并由总经理承担责任。 总经理办公室与各行政主管、各分公司经理直至各级经营、财务、人事、 工程、采购、及驻外机构等职能部门进行计算机联网，实行全面数字化管理。 财务部门每天的综合报表及资金运行的分析报告，必须每日早上 8 点之前交总经理审阅。 总经理工作委员会定期对下属分公司或主要工作部门进行工作检查和巡视，召开现场办公会。 总经理有权改变分公司或各行政主管部门的决定（但应尽可能事先进行协商或通报），有权按规定对部门、个人给予奖励、处罚直至免去其负责人的职务或开除等。 总经理对突发性、紧急性事务采取“先斩后奏”的办法处理，事后按程序向委员会通报和向集团公司董事长汇报。 总经理在其职权范围内有人事任免权、财 务审批权、对外业务拓展权等。 但重要人事、财务及对外联合、联营、参股等必须以书面形式向集团董事会做出详细报告，并经批准后方能实施。 董事会及董事长有权改变总经理的决定。 建立“监事会”，监事会主席由集团公司董事会任命，监事会下设审计室、稽查室和投诉室等工作机构。 主席列席总经理工作委员会会议，有发言权、建议权。 “监事会”属集团公司派出机构，对集团公司董事会负责，但不得干预总经理及各行政部门、各分公司等的正常工作，每月应向董事会提交经营管理监查报告和及时向总经理通报经营管理的审计情况。 “监事会”。