珠海房产市场研究doc22-地产综合(编辑修改稿)

珠海房产市场研究doc22-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

较为平稳。 4）唐家距离市中心较远，给人的心理感觉偏向于郊区，以休闲度假型大型社区盘为主，销售状况一般。 综合时间和地域上的因素，与本项目同期竞争的楼盘比较少，只是香洲的两个与本项目规模相近的楼盘，而这两个楼盘的外部条件要逊色与本项目。 表 21 珠海市近年海景盘销售状况表 楼盘名称 区域 推出时间 现推量 面积范围 楼盘均价 销售率 畅销单位 单位 户 平方米 元 /平方米 % 平方米 积 压 盘 海愉半岛 吉大 1998 年 204 145320 5200 60% 海景单位 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 8 页 共 17 页 景湾豪苑 吉大 1998 年初 142 173240 8380 80% 173 四房 宏海湾花园 吉大 2020 年 196 128250 7300 60% 128 三房 宁海花园 香洲 2020 年 159 81305 5880 68% 125 三房 顺 销 盘 海滨花园 吉大 1997 年 100 256261 9100 98% 261 五房 君怡傲海居 吉大 2020 年中 86 148422 6000 95% 193 五房 龙洲湾 吉大 2020 年中 156 128340 4700 98% 131 三房 海湾御庭 吉大 2020 年 194 115260 5000 98% 152 四房 金海湾花园 香洲 2020 年 132 87300 5380 97% 160 四房 恒景花园 香洲 2020 年 184 113217 5200 98% 113 三房 海湾雅苑 拱北 2020 年底 400 35200 6500 97% 164 四房 美丽湾 唐家 2020 年底 600 55262 4800 85% 海景单位 旭日湾 唐家 2020 年 550 75168 4400 92% 海景单位 近 期 推 出 盘 扬名海邑 香洲 2020 年 9月 191 131194 7000（发展商预期） 已认筹 200多户 星海湾 香洲 2020 年底 以 140190为主 7000（发展商预期） 资料来源：珠江恒昌 三、销售速度 在销售速度方面，海景盘由于单价较高，户型偏大，单元总价高，其销售周期通常都在 2 年或以上。 如恒景花园 184 套单位，从 2020 年开售，到 2020 年年初才基本全 部售完；君怡傲海居销售 86 套单位也用了逾 2 年时间；销售周期最短的是海湾雅苑，其销售近 400 套单位用了不到 2 年，但该盘当中有约150 套 40 平方米以下的小户型， 50 套左右 80 平方米的两房两厅。 前期销售时间的抓紧至关重要。 根据以往珠海海景盘的销售情况来看，整个楼盘的成败往往取决于销售阶段的前期，大概半年时间左右。 如君怡傲海居、 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 17 页 海湾雅苑开盘半年内的楼盘销售量均超过了其总货量的 50%；而海愉半岛、景湾豪苑等由于前期销售并不理想，如今仍然是积压盘。 市场营销实态及分析 推售规格 1）现时珠海仍是以出售楼花的方式为主流 ，绝大多数楼盘在工程进度尚处于正负零零时就采取内部认购的方式推出市场，样板间尚未做好，售楼部也较为简单； 2）规模较大楼盘由于发展商实力较强，亦拥有较丰富的开发经验理念，其推售规格通常较高。 如华发新城，其二期推出时楼体已接近封顶，并在现楼里做样板房展示，拥有较大型的售楼中心及完善的会所等配套，园林景观也已开放，再配合其丰富的现场包装，给买家较强的视觉效果与信心，更容易产生购买冲动； 3）海景盘由于多是以高层为主，建设周期较长，在开盘时较难有一个完整的外立面。 如扬名海邑在今年 9月内部认购时楼盘刚开始做首层， 售楼部只有不到 20 平方米，装修简单，与其高档海景盘的定位并不符合。 推售量及节奏 目前珠海住宅市场在推售时除规模较大的楼盘按照其开发时序分组团推出外（如华发新城、海怡湾畔等），较多楼盘都采用一次性全部推出的方法，像早期的海景盘海湾雅苑、君怡傲海居，近期的扬名海邑等均是一次性推出市场，较少在推出节奏上采取其他特殊的手法。 这种做法的优点是可以给买家更多的选择空间，对带动楼盘初期的人气及形成楼盘的热销有一定的促进作用。 但其缺点亦是显而易见的：容易造成后期的销售压力。 入市手法 目前珠海普遍采用以认购楼花的方法入 市，在公开发售期 12 个月前开始内部认购，如扬名海邑采取认购 VIP 筹的方式确定买家的购买意向；御龙山庄则在内部认购期收取诚意金 2 万元，在楼盘取得房产预售证前可退。 以上两种做法的区别在于是否选定认购单位。 这样做一方面更容易抢占市场先机争取买家，另外可以根据市场的反映及时调整下一步的销售和应变策略。 除此之外，有实力的发展商则更多采用现楼或准现楼入市的手法。 如华发新城和海怡湾畔，因其推出量较大，实际的现楼和精致的园林无疑更容易给买家以切身感受，增强其购买信心。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 17 页 宣传推广 现时珠海楼盘的宣传推广途径主要分为以下 5 种： 1）报纸。 报纸仍是珠海开发商最常用的推广途径，其中又以珠海特区报和珠江晚报的受众率为高，另外南方都市报珠海楼市版也有一定的影响力； 2）电视。 电视广告虽然费用较高，但其影响范围广、信息传递明确，是不少较有实力的发展商的常用宣传推广途径。 如华发新城就诉巨资在每晚珠海新闻后的 30 秒黄金时段插播广告； 3）房展会。 每年珠海都会举办两次房展会，这也是开发商们展示及宣传的有效舞台； 4）户外广告。 除楼盘自身外围的现场包装外，户外大型广告牌在珠海相对应用较少； 5）其他。 除以上几种常用途径外，有些开发商则依靠自 身条件选择其他的宣传途径，如海怡湾畔除拥有自身的社区网站外，还依靠自己的港资背景不定期在香港参加房展会以扩大其客户范围。 楼盘卖点 总的来说，地段、景观、内部设计及附加服务是现时珠海楼盘的四大主要卖点。 地段的好坏直接影响着其生活便利性，由于吉大区域发展较为成熟，几乎所有吉大的楼盘都将“地处吉大、生活便利”作为其卖点之一，如园林熙郡、海湾御庭、君怡傲海居等； 自然景观较好的楼盘则依靠自己的资源优势，以海景、山景等作为主要卖点，如景山茗园、扬名海邑、君怡傲海居等； 内部设计及附加服务的逐渐重视则 体现了住宅人性化的发展趋势，如华发新城的大型园林、人工湖泊，海湾御庭的 米宽玻璃窗、五星级管家服务。 珠海市部分楼盘卖点 楼盘名称 楼盘卖点 扬名海邑 情侣路、野狸岛（中央音乐学院）、东南亚园林、高尔夫练习场、五星级会所 龙洲湾 地处吉大、首席海景九洲湾、情侣中路、现楼发售、客厅大飘窗、主人房 180 度落地弧形窗、楼顶空中花园、户。