玉林市万昌东方巴黎商住小区项目申请报告(38页)-地产综合(编辑修改稿)

玉林市万昌东方巴黎商住小区项目申请报告(38页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

总用地的 %； 特殊用地 ，占总用地的 %。 共服务设施规划 ⒈ 教育设施布局 建设区域级职业教育基地，配合玉林工业基地定位；支持发展玉林师范学院南校区、技工学校；规划小学 5所，初中 1 所。 ⒉ 医疗设施规划布局 规划沿城东大道西侧建设市级综合医院 1所，强调社区医院建设，作为城市医疗保健体系的主体。 ⒈规划原则 公共交通优先发展原则，绿色交通系统建设原则，适应经济社会发展，合理组织静态交通原则 ⒉ 道路网系统 本次规划在主干道骨架的基础上，对内部道路进行调整，形成以弧形近方格网路网为特色的路网结构。 本次规划保持作为城市主干道的广场东 路、体育东路、北二环路、玉容路和玉梧路，主要调整了体育西路和政府南路的形态。 本次城市支路的调整充分结合现有高压走廊， 体现规划的 可实施性；改变正交方格网的布局，增加了弧形的设计，使中心区内部的空间更加灵活、生动。 ⒊ 静态交通管理 本次规划中充分重视今后城市机动车大量增长的趋势，在中心区保留机动车停车场用地。 在行政办公区、体育中心、商务中心区设集中社会机动车停车场，满足国家有关技术规范的有关规定。 玉林市 房地产发展状况 据有关部门 统计， 玉林市 2020 年房地产发展总体势头较猛 ， 有 各类房地产开发企业 134 家 ，其中三级资质 18家，四级资质 42 家。 注册资金合计 20 亿元，从业人员 2500 多人，专业技术人员 1600 人。 2020 年全市房地产开发投资总额 亿元，新开工面积 96 万平方米。 全年商品房销售面积 万平方米，城镇居民人均居住面积 15 平方米。 近年开发的项目主要有：江南新区的华商国际、弘景金色蓝湾，东城区的德兴花园、聚龙花园、金都花园、 香格里 花园；城市中心地带的金茂白马商城、金湾名城、金诺国际商业大厦、东门商业广场、美家园商业广场、岭南都会、大府园燕赵商城等。 其中由玉柴集团和浙江投资集团共同开发的华 商国际项目，总投资约 25 亿元，占地面积 800 亩，规划建筑面积 100 万平方米，由子项目欧景嘉园、美国城、欧 洲城、上海城、香港城、悉尼城、欧景城七大城组成， 2020年将全面建设完成；由温州籍企业家投资兴建的弘景金色蓝湾项目，占地面积 76 亩，计划投资 亿元，预计 2020年底全部竣工。 2020 年全市商品房施工项目 106 项，其中玉林城区 62 项（新开工 30 项）；全市报建施工面积 248 万平方米（玉林城区 186 万平方米），其中全市新开工面积 70 万平方米，玉林城区 60 万平方米；全市房地产开发完成投资约 亿元， 其中玉林城区 亿元；全市竣工建筑面积 万平方米，其中玉林城区 万平方米。 2020 年全市商品房销（预）售面积 万平方米，玉林城区销售面积 万平方米；包括商业用房销售在内，全市销售均价 1992 元 /平方米；玉林城区销售均价 2238 元 /平方米，扣除商业用房销售不计，全市商品住宅售价为 1547 元 /平方米；玉林城区售价为 1677 元 /平方米。 2020 年住宅产品价格呈逐步上涨趋势，目前均价达 1990元 /平方米， 今年下半年 超过 2020 元 /平方米。 目前城 区各区域小高层均价均有所上涨，涨幅 在 5～ 9%之间，估计今年全年玉林住宅均价也应在 2020元 /平方米以上。 今年下半年玉林举办区运会、撤地设市十周年、玉博会等多项大型活动，在此影响下，楼市氛围更加活跃。 据不完全统计，除了住宅外，下半年预计有 15 万平方米的商业物业进入市场，给玉林市场带来新的销售热潮。 玉林城区住宅现状 玉林市城区的住宅建设与众不同，有其特殊的原因，主要是私宅较多。 这是因为玉林市过去国家投资的大，中型企业不多，城市化水平较低，没有形成外来人口急剧增加而导至的大规模宿舍区建设的需求，城市常住人口发展不快，所以人们大多住在祖辈留下的私宅内。 住房需求增量多在私宅的搭盖，翻建中消化，这不但影响城市建设的发展，而且形成了一种住房观念，即住宅要“连天带地”，这就是玉林市城区私房建设还较为普遍的原因。 这种私房建设有很多弊端，一是浪费土地资源；二是基础设施难以配套；三是城市规划无法控制，各家自建，参差不齐，形式多样，城市景 观差；四是对建筑市场造成冲击，难以形成商品房市场，致使国家税源流失；五是居住环境差，有大量的物质投入，没有形成良好的城市景观，给民政、治安等社会管理带来困难。 鉴于自建私房的种种弊端，玉林市正在采取有效措施，从根本上扼制私房建设的泛滥 ， 严格土地使用权的批复及规范住宅建设的规划报建手续，使住宅建设在城市规划的有效控制下进行， 同时把住宅小区建设作为改造 城市景观 的 工作重点之一，把建设住宅示范小区列入民心工程之中。 项目建设 将居住小区建成设施配套完善、环境优美、居住舒适的社区，是当今居住区建设的发展趋向，符合建设部《 小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计原 则》的要求 ，本项目 正是在这种指导思想下开发建设的。 该项目的 建设 目标是配合政府，在城市规划的指导、控制要求下建设玉林市的住宅示范小区，为促进地方经济发展，美化城市景观起积极的带动作用。 玉林市万昌东方巴黎商住小区 建设规划 符合玉林市城市发展规划 ， 地处玉林城区东扩、南拓区域结合部， 与玉林市城东区规划相协调，项目建设与国家相关 产业 政策要求一致，符合 玉林市 房地产项目行业准入规定。 第三章 项目 建设 用地分析 项目用地 玉林市万昌东方巴黎商住小区 建设地点位于 玉林市玉州区 名山街道旺瑶村东侧 （ 玉林市 人民东路以南、广场东路南段以东 ）。 权属情况 广西玉林万昌房地产开发有限公司 通过公开竟拍 取得此宗地土地使用权（玉国用（ 2020）第 A891 号） ， 规划用地红线 面积 平方米，土地用途为 居住 用地，土地使用权年限为 70年。 玉林市规划管理局 公函复字 （ 2020） 465 号文，同意位于 位于玉林市玉州区 名山街道旺瑶村东侧（ 玉林市 人民 东路 以南、广场东路南段以东） 的 土地使用性质为居住用地， 作为 玉林市万昌东方巴黎商住小区 建设用地。 场址 地形、 地质 情况 项目建设用地位于 玉林市玉州区 名山街道旺瑶村东侧（ 玉林市 人民东路以南、广场东路南段以东 ）。 用地现状 北面与玉林市蚕种厂相邻， 西面与 玉林市玉州区 名山街道旺瑶村 相邻 ，南面、东面现为空地。 场址四周均与规划道路相邻，交通条件便利。 建设场址地势 平坦。 经初步勘探，场址内无重大 不良地质 灾害 ，属区域相对稳定区，无下卧矿藏及文物 ，满足工程建设要求。 根据《中国地震动参数区划图》（ GB18306— 2020）划 分，本项目所处区域地震基本烈度为 VI度。 场址 水文 条件 建设 场址南面 为 玉林市南流江。 南流江玉林市城区河道整治工程是自治区重点建设的水利工程。 一、二期工程已完工并验收，三期工程正在建设中， 项目建成后南流江防洪堤可达到 防御 50年一遇洪水标准。 项目建设防洪条件有保障。 地下水比较丰富，一是贮存于粘土的上层滞水，其水量少，主要受大气降水及地表水补给。 二是贮存于石灰岩中的岩溶隙水。 主要受区域性水体通过垂直渗透及侧向补给，地下水向南流，向深部及南部灰岩裸露区或河流切割处排泄。 南流江水文特征： 年平均水位 年平均流量 最高洪水位 （铁路桥上游） 最大流量 1330立方米。