特殊用地价格评估培训教程(84页)-地产价格(编辑修改稿)

特殊用地价格评估培训教程(84页)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

and tenant. Purchased with $515,000 in cash and a $500,000 mortgage at 12% for a five year term. 中管网房地产频道 一个国外案例 比较法： 收益法 : $1,250, 成本法 : $1,320, ($1,300,) 中管网房地产频道 二、学校用地评估 (一 )主要特征 自然特征 区位特征 交通特征 利用特征 产权特征 公共服务特征 市场特征 中管网房地产频道 (二 )主要价格影响因素 区位因素 交通因素 环境因素 人文历史 中管网房地产频道 (三 )学校用地的估价方法选择 成本逼近法 基准地价系数修订法 机会成本法 收益还原法 外部效应量化法 中管网房地产频道 (三 )学校用地各估价方法运用要点 成本逼近法 : 土地取得费。 征地补偿标准 “ 同地同价原则 “ 土地开发利润率。 于同区域的住宅用地和工业用地之间 区位修正 基准地价系数修正法： 套用类别 对修正体系的调整 中管网房地产频道 (三 )学校用地各估价方法运用要点 机会成本法 : 最适宜用途的确定： 最适宜用途下的价格评估 修正 收益还原法 : 客观收益的确定： 中管网房地产频道 (五 ) 案例及评析 某中学用地，位于市区，毗邻 X湖 规划用途：教育；实际用途：学校 土地面积： 39825平方米；建筑面积：16265平方米 权利状况：该土地为国有建设用地，于1998年 8月以无偿划拨方式取得使用权，无他项权利 ： (略 ) ：划拨土地使用权市场价格 ： (略 ) 中管网房地产频道 (五 ) 案例及评析 价格影响因素及价值状况分析 区位条件： 评估对象所在区域距市中心约 8公里，周边有民族大学、大学、大学、超市、 XX购物中心、 XX图书城、国际会展中心等，与评估对象距离较近。 距学校 1000米左右是该区域的一个公交中转中心，因此附近公交线路比较多，有 15路 …… 等多条公交线路经过，区域内交通便捷度较高。 周边有 XX花园、当代 XX智慧城、 ….. 等已经建成或正在建设的住宅小区，有比较稳定的生源。 土地条件： 基础设施达到“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）一平； 评估对象临街，长方形； 评估对象建筑物 (略 ) 中管网房地产频道 评估对象具有以下特点： 1估价对象取得方式为划拨，该区域土地的取得费用、开发费用、税费等各项费用齐全，且估价对象所处区域较好，因此，价格估算可以考虑使用成本逼近修正法。 2 该市基准地价体系健全，估价对象处于基准地价体系范围内， 并且基准地价体系中对于基准地价体系在教育用地评估中的应用也有明确的描述 ，主要是参考住宅用地的基准地价体系进行评估，因此，价格估算可以考虑使用基准地价系数修正法。 3 经过对待估对象所处城市区位和周边物业以及相邻土地利用状况的考察，如果其不用作学校用地，其最适合的用途为住宅用地，即用来开发住宅房地产，因此，学校用地的价格可以考虑用机会成本法来评估，评估时将假设该学校用地作为住宅用途时的价格作为其土地价格。 基于上述原因，选择成本逼近修正法、基准地价系数修正法和机会成本法。 中管网房地产频道 成本逼近修正法估算土地价格 1 土地取得费用 待估土地位于市区， 因为该宗地的所处区域的城乡交错区是蔬菜生产区，因此设定开发前为菜地。 根据新土地管理法和市有关文件规定的标准，考虑待估宗地土地类型及目前实际征地情况。 经计算土地取得费合计 A元 /平方米 2 土地开发费用 根据。 红线外 “ 五通 ”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）合并征收城市建设配套费的征收标准为 ??元 /平方米。 土地平整费依待估宗地的开发程度，并参照相临区域的平均水平取 ???/平方米。 则土地开发费合计为 B元 /平方米。 中管网房地产频道 成本逼近修正法估算土地价格 3 有关税费 根据市有关规定并结合估价对象的实际情况，本次土地取得税费包括耕地占用税、土地管理费、新菜地开发基金、不可预见费等。 各项取费如下：。 合计为： … .C/平方米。 利息： /平方米 利润：经过调查近年市的经济发展，固定资产投资和房地产市场及房地产开发情况，确定学校用地开发投资平均利润率 10%。 元 /平方米 增值收益： 20%， 7 区位修正后的价格： 由基准地价体系可知该宗地所在区域为 工业二级区， 单价为 892元 /平方米，末级地价为 557元 /平方米，则其区位修正系数为。 中管网房地产频道 成本逼近修正法估算土地价格 8 根据以上阐述，最后确定该学校用地的价格。 该学校用地的单价为： ＝ /平方米 因该学校用地为划拨用地，根据市人民政府关于公布市区土地出让金租金标准的通知（政[2020]39号），计算其出让金为： 458 ＝ /平方米，因此该学校用地的划拨单价为： － ＝ /平方米 中管网房地产频道 成本逼近修正法估算土地价格 8 根据以上阐述，最后确定该学校用地的价格。 该学校用地的单价为： ＝ /平方米 因该学校用地为划拨用地，根据市人民政府关于公布市区土地出让金租金标准的通知（政[2020]39号），计算其出让金为： 458 ＝ /平方米，因此该学校用地的划拨单价为： － ＝ /平方米 中管网房地产频道 基准地价系数修正法 待估宗地位于市。