爱家住宅小区建设项目可行性研究报告(57页)-地产可研(编辑修改稿)

爱家住宅小区建设项目可行性研究报告(57页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

的一个重要指标，随着宝鸡新区建设和旧城改造步伐的加快，市区居民迫切需 要一批功能齐全、设施完备的新型居住小区开发建设。 适当的开发 商品房 热销售，对于辖区内大多数购房压力 不大的居民来说，购买中户型会使有限的资金达到极佳的效果。 中 户型的消费群体主要是： 1）经商、个体经营户或外来投资者 ； 2）具有较高学历的 技术和管理人员 ； 3）城区具备 中、 高收入的人员。 从当前的销售分析，项目建设区域正处于第二 轮房地产项目开发销售期，当前销售呈现出的态势有： 1）由于城镇消费者住房压力并不强 烈，有相当一部分人对于购房持观望态度，总体销售处于慢热阶段。 2）小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素，这深刻体现了城市 消费者对于安康生活的渴望； 3）需求面积大多集中于 120 平方米左右，三 室的房屋较为热销。 项目建设的必要性 是房地产市场发展的迫切需要 近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力 量。 随着社会经济的发展，人们对居住品质不断的提升。 项目建设区域地处原为城市边缘地段，由于历史原因，当地的商品房开发 发展相对滞后， 现有的玉泉花园等住宅项目 规模小，数量少，建筑拥挤、风 格陈旧，分布零散。 物业管理落后，没有统一的地下排污管网，污水横流，企业和居民怨声载道；管理力量薄弱，乱搭乱建、乱停乱放比较普遍，环境卫生脏、乱、差的现象十分严重。 目前，项目建设用地为简易的建材市场，但随着城市重心东迁，继续经营建材市场将无法使土地资源高效利用， 因此，建设高品位的人居环境 的商住项目 成为刻不容缓的重任。 借鉴邻近 市、 县区的 商住小区的成功经验，使“爱家 小区 ” 的规划改变了过去低层次的居住需求，更多的注重了设计水平、周围环境、功能设计、配套设施、园林绿化、管理服务等“个性化”的理念， 体现了“人、建筑、生态、运动”的完美结合。 符合 项目区域市场发展特征的需求 据权威数据显示，宝鸡 2020年房地产投资增长 %，房屋施工面积增长 41%，新商品房销售面积下降 24%，自去年 10 月份以来市场持币待购者增多。 但是从各类房屋均价来看，高层住宅均在 2400 元 /平方米，继续保持增长，且现行房屋销售价格较全省来说还是相对偏低，市 场 总体水平 仍呈现 稳升趋势。 同时，竞争区域楼盘户型特点以高层为主，主力户型为三房两厅或四房两厅，建筑风格以清新优雅为原则，简洁、适用、大方，通过对阳台、凸窗、飘窗等细部处理形成独特的建筑风格；住宅平面功能分区明确，主卧室及客厅尽量朝南布置，以便有良好的朝向和视觉景观；小区内设施完善，一般配有地下和地上两种停车位。 项目建设地处高新东、西两区的黄金地带，交通便利，该区域居 民的消费力和消费水平较高，所有三分之二的目标客户来源于周边工作的中、高收入者。 项目建设 响应国家的安居工程，规划、开发 “爱家小区” ， 能 满足 区 内 广大 居住 人群的住房需求，大力发展房地产经济，从而促进经济健康持续发展 ，并且使土地获得最佳的使用效率，让项目建设单位获得高额利润回报。 商用住宅 是建设和谐社会的必要政策 “安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”，是 房地产业 一贯遵循的 宗旨 ，也是 “爱家小区”建设项目 提案的前提。 让广大 家庭“居者有其屋”，安居乐业，才能开创社会和谐的太平盛世，对于社会主义和谐社会的建设有着巨大的现实意义。 响应城市规划和旧城改造 战略的政策 建设 “爱家小区” 是响应市委、市政府 提出“东迁、南移、北上 ”建设百万人口 现代化大城市战略的政策，也是围绕城市规划建设工作的必然需要，随着西部大开发号角的吹响，项目建设地将围绕以建设“城中城 ”为中心，进一步加大改革与投资力度，经济发展呈现进一步发展势头，为了更好支出 宝鸡开发区的城乡建设，使其经济产生飞跃发展，也为提高开发项目 的社会效益和经济效益。 同时，该项目实施是进一步加快公园南路旧城改造步伐，改善城市面貌， 有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将宝鸡努力建设成为现代化生态园林大城市。 第三章 项目 SWOT 分析和市场定位 项目优劣势分析（ SWOT分析法） SWOT 分析法是竞争情报分析常用的方法之一。 所谓 SWOT 分析，就是将与研究对象密切相关的各种内部优势因素、劣势因素、机会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照一定的次序排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。 项目优势分析 (1) 项目建设地区的自然、人文环境，在宝鸡高新开发区西区 得天独厚，南仰秦岭，毗邻渭河 生态公园、人民公园等自然人文景观 ，环境优美。 项目 绝 大部分楼层的位置能够观赏秀丽景观。 (2) 项目 地处开发区的黄金地段 ， 紧邻火炬路， 33 路、 61 路、42 路等公交车方便出行，交通便捷；且与市中心的汽车站、宝鸡火车站距离不超过 2 公里； (3) “爱家小区”项目占地 亩，项目规模 不 大， 但设计起点高，品牌包装的基础好。 地形形状规整，在规划设计上可为业主营造良好的居住环境。 (4) 人文气氛浓厚，地块周边有如 宝鸡文理学院 、 宝鸡师范学校等多所重点院校 ，并且周边无工业污染及杂乱的农村分布。 地域商贸繁荣 ,毗邻的一尊肥牛、毛家饭庄、艳阳天、大连海鲜城等多家著名餐饮企业星罗布局，凸显项目升值的潜力。 (5) 宝鸡市土地收购储备中心 对该宗地进行公开招、拍、挂形式确认的使用单位，可 联合有资质的 房 地产企业共同开发， 经营思想以营造精品，塑造品牌为出发点，为造就高品质 商住一体 楼盘奠定基础。 (6) 项目的建设性质为 商业、居住，借助于 建设单位与开发商 的品牌优势， 项目的开发建设又肩负着旧城改造的重任， 且将获得在建设用地、 设施配套费等方面得到 优惠政策，因此项目开发建设成本较低，销售对象易得到当地政府保障，开发风险较小。 项目劣势分析 (1) 邻近建设用地的 火炬路、公园南路 上车流量较大，存在一定的噪音及空气污染。 (2) 项目规模较 不 大， 但项目征地费用以及前期规划费用较高，可能引起资金回收期较长，容易导致间接成本上升。 同时，周边同期 开发 “中房 ∙怡和” 楼盘 ， 形成同业竞争， 使得快速销售且资金及时回笼存在一定的困难。 (3) 项目建设场地拆迁补偿工作需投入大量资金，导致前期资金压力较大 ，并且拆迁也存在一定的难度。 (4) 项目地处 宝鸡高新开发区东、西两区间的黄金地段 ， 但是现状缺乏大型的购物超市、洗浴等设施，相对 缺少商圈。 项目机会分析 (1) 对周边主要竞争对手，如 “中房 ∙怡和” 等市场定位、规划设计、建筑形式、 营销策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市场定位、建筑风格、入市时机等开发策略上可避开对手。 (2) 娱乐、购物等配套设施可通过小区的 商用建设 规划设计得以解决。 (3) 通过寻求政府支持，对项目建设周边市政配套设施进行改造，可以使小区外部环境得以改善。 (4) 项目区域位置于 渭河南岸 地区规划商 住 圈，自然环境得天独厚，加之整个区域内的基础设施、市政设施不断的完善和健全，就有利于本开发项目未来的前景。 项目潜在的购买客户也是相当有分量，这也是项目的开发机会点。 项目潜在威胁分析 (1) 国家出台 的对抑制房地产市场价格增长过快的政策，加上 地方政府对土地的供给控制，使得一部分消费者产生了错觉，认为宝鸡地区的楼盘的价格会走跌，因而持币待购。 (2) 竞争楼盘同质化较严重，区域竞争较激烈。 “中房 ∙怡和” 一期已经封盘，由于这些楼盘离本项目较近，因此对本项目构成威胁。 (3) 随着西安、杨凌 等对房地产市场的消费的大力吸引和引导，造成目标客户流动速度快。 (4) 由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，房地产开发商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。 开发商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都 要做较大的投入。 项目的市场定位 对于项目来说， 建设单位 要建立自己的品牌和形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。 （ 1）通过市场调查和对竞争性楼盘分析，结合本项目的优劣势的分析，可以得出如下定位背景： ● “ 爱家小区”开发建设项目 西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地， 自然环 境优越，交通便利，拥有众多的中小学，具有浓郁的文化氛围，是宝鸡市渭河南岸 地区不可多得的中档居住地。 ● 随着今 后房地产市场竞争的日益激烈，竞争的焦点将演变成为项目特色和附加值的竞争，纵观 2020年以前的 宝鸡市，楼盘同质化现象突出，富有特色的高品质的商品 楼盘较少。 特色带来市场先机，楼盘设计的“个性化”、营销手法的“人性化”将成为未来楼市的一 个焦点。 ● 根据 宝鸡市 总体规划思想，本项目所在区域是未来 “城中城”的中心 ，加上该区域优越的自然地理环境，该项目将有很大的增值空间。 （ 2）项目发展战略 项目建设单位 要以“ 安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜 ”为建设目标，在开发理念上结合当地实际情况保持 适度超前，通过现代化的建筑形 式自然环境相结合，为宝鸡中、高 收入居民营造环境优美、设施齐备、舒适安全的居住环境，真正为居民提供低价位、高品质的住宅，引进国外先进的居住理念和管理方 式，致力于引导一种全新的生活方式，在一定程度上提升了宝鸡中、高收入市民新型的居住观念和生活方式，从而提高 居民的生活品质。 （ 3）目标市场定位 ● 宝鸡市市陕西省的第二大城市， 总人口 367万 ,其中目前城镇人口约 60万，规划城市人口总量达到百万以上。 对于长期居住在市区中心以及该项目周边的人群来说，迫切需要大面积的商品住房，来满足其理想的使用要求。 这决定了主体目标对象 为面向城镇中、 高 收入家庭 或者住房面积狭小而需更换 的消费群。 ● 年龄判定在 30～ 45岁 购买目标的比例依次判定为：纯居住、自住。 （ 4）产品定位 根据项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为宝鸡渭 河南岸地区首席“现代化的 人文生态城”，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位置的前提而作出的明智决策，主要原因是： 相对而言，土地以政府 通过招、拍、挂的 方式取得， 相对来说，土地取得成本相对过高， 造成项目开发建设总成本较 高； 项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。 随着开发区内基础设施投 资 力度的加大，各项城市基础设施和市政设施等都趋于完善。 （ 5）服务定位 “爱家 小区 ”开发项目 从物业角度来定位：小区采用封闭式管理，车库出入口设有自动监控设备，入行出入口设有保安 24 小时；社区内有完善的配套设施，除一般常规性的服务项目以外，要建立一个集医疗、文艺、科普、健身、娱乐、购物为一体的综合会所，经常开展各种各样的社区文化活动，以此相互交流信息、联络感情，构筑一个有利于人与自然、人与文化、人与人之间相互沟通、相互和谐的环境。 第四章 项目规划设计及建设、经营方案 项目建 设场地及总平面布置 “爱家小区”建设项目 是经深入调研后，确认土地最佳利用的方案， 位于宝鸡市渭河南岸的高新技术产业开发区西区范畴，具体位置为西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商业、居住建设用地，详见规划定点图。 建设场地为一规则的形状，场地 两侧环街，在火炬路、公园南路上各设一个主出入口，与城区四通发达的交通网络 连接，场地内部将建设通至各建筑物的通道，道路系统能够满足使用和有关消防规范的要求。 场地 中心位置建设一人文化、简约化的中心广场，物业管理办 公室、小区活动休闲广场 ， 临街 两侧区域建设 环形商业用房裙楼和高层住宅 及楼宇间小型的 生态型 停车场，鸟瞰全区，建筑规划布置规整， 与景观和谐一体。 “爱家小区”开发项目 设计兼顾到周边环境，突出以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”的设计宗旨，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。 体现了绿地与建筑的完美结合，使小区内部风景优美，舒适宜人，为业主生活创造了良好的环境。 布置详见附件总平面布置图。 建设内容及规模 依据 国家建设部《优秀住宅小区标准》和国家有关居住小区设计的《规 范》、 《规程》，遵照《。