烟台市上海滩花园项目市场分析报告及营销推广方案(132页)-营销策划(编辑修改稿)

烟台市上海滩花园项目市场分析报告及营销推广方案(132页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

零售总额增长幅度较大 2020 年 2020 年 2020 年 亿元 亿元 亿元 （资料来源：烟台市历年政府部门统计公报） 2020 年烟台市社会消费品零售总 额接近 600 亿，在 2020 年的基础上增长 %，这表明 消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。 三、 2020 年城市居民人均住房面积 （资料来源：政府部门统计公报、网站） 从上表可以看出， 2020 年烟台市城市居民人均住房面积为 ，与山东省平均水平尚有一定距离，和全国相比差距更大，一方面说明烟台市房地产市场发展相对缓慢，另一方面也预示着 烟台 房地产市场还有很大的需求空间。 四、银行存款继续增加 2020 年 2020 年 2020 年 城市居民人均现房面积 烟台市 ㎡ 山东省 ㎡ 全国 26 ㎡ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 亿元 亿元 亿元 （资料来源：烟台市历年政府部门统计公报、年鉴） 2020 年，烟台市居民存款额达到 亿元。 这一方面说明 居民收入不断提高 ，另一方面也说明烟台市民 投资渠道少，市场消费需求未充分释放 ，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。 小结： 烟台市城镇居民人均可支配收入持续增加标志着城镇居民收入进入快速增长阶段。 而收入的持续增加促使家庭支出逐步转 向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。 第四节：烟台市城市规划及各区功能分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 要点概述： 烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，莱山区具有更强劲的发展潜力。 一、 城市建设 现状 近几年，烟台市 加快城市化可持续发展战略。 2020 年，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区 14 个社区、 平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。 2020 年烟台市城市建设主要包括“六路、四片、三厂、两场”共计 30 多项重点工程，总投资达 74亿元，年度投资超过 51 亿元。 二、城市规划 （一）城市发展战略部署原则 壮大中心城市，发展八大组团  加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。  充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。 膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区  膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综 合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。 （二）规划年限 自 2020— 2020 年。 （三） 城市规模 规划烟台中心城区 2020 年城市人口规模为 170 万人，城市建设用地为 200 平方公里。 2020 年城市人口规模为 230 万人，城市建设用地为 255 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 平方公里。 （四） 规划范围 莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积 470 平方公里。 （五）具体规划 山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间结构  以芝罘滨海地带为中心，以 烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。 以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构，八大组团及自然隔离带分布如下：  划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团 ，建设各组团自然隔离带，有机联系；  辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平与初家组团； 岱王山、归岱山，分隔初家与芝罘组团； 岱王山南麓山脉，分隔初家与黄务组团 ； 外夹河分隔黄务与莱山组团； 夹河及其沿河绿 带芝罘与福山、开发区组团 ： 黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区与八角组团。 （六）城市性质与各区功能定位 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 城市性质定位 烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。 各区功能定位 区域 功能地位 芝罘区 商业、居住中心 福山区 工业中心 开发区 外向型、现代化工业中心 莱山区 行政、居住、文化、教育中心 牟平区 休闲、娱乐、度假中心 小结： 随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、 功能进一步增强， 房地产必将进入新的发展阶段。 第五节：莱山区现状、规划及发展 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一、城市现状 莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路的延伸路段为迎春路，是目前莱山区主要城市干道。 整个区域拥有很好的海景资源优势。 20 世纪 90 年代以前的莱山区人烟稀少，经济落后， 20 世纪 90 年代后进入快速发展期。 自 2020 年市政府搬迁，莱山区已逐渐成为 烟台市行政、居住、文化、教育中心。 由于莱山区建区时间较短，政府对该区域的规划要求起点高，力求把莱山区建设成烟台城市展示面。 在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，莱山 区 发展潜力巨大， 备受开发商与购房者的关注，已成为烟台市房地产开发热土。 二、城市规划及未来发展 （一） 城市定位及规划原 根据烟台市“十一五规划”， 莱山区将被定位于“行政、文教科研、高新技术功能区”组团。 规划依托高校云集的大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推动产业建设，实现城建“双赢”。 （二）具体规划 莱山区中心城区 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 莱山行政中心位于体育公园西侧，北接烟台大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。 以滨海路 为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。 观海路、迎春大街大道区域规划 沿观海路和迎春大街建筑高低错落，形成富有节奏的空间序列。 东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志 ——— 世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。 世贸中心规划５星级酒店一座，超高层写字楼和高级住宅公寓２楼，并拟建烟台会展中心和商业娱乐设施。 中心居住区规 划 为避免莱山区现有“狭长”地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘区过高的人口密度，莱山区中部将规划建设一处占地 公顷的中心居住区，预计容纳人口８万，从而实现对区域内的商业辐射和拉动消费，尤其是大学城。 第六节：本部分小结 三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动烟台市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。 在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，而莱山区房地产正处于快速上升时期。 如此，整 个烟台市及莱山区房地产必将迎来新的发展契机。 第三部分：烟台市房地产市场概况及发展趋势 本章试图通过对烟台市及主要城区房地产市场现状及未来走势等分析，了解房地产的过去，把握现状并预测未来。 外来投资进一步加大 居民消费能力提高 进出口贸易迅速扩大 经济持续快速发展 居 民 收 入 增加，购买力强 房地产投资进一步加大 城市规模进一步扩大 城市化进程速度加快 对住房要求增加 为房地产市场繁荣创造良好环境 外来人口继续增加 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第一节：烟台市房地产市场概况 要点概述：  近几年烟台市 房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃， 总体 运行 态势良好；  二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽不成熟，但为住宅投资打下良好基础；  商品房价格持续上扬；  商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和；  外地消费者购房比例较高 ，成为房地产市场一个重要消费力量；  市场物业档次、价格差异化较大，整体销售情况不错；  市场整体开发及营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高；  目前整个房地产市场有样板展示单位的楼盘较少。 一、土地供应 （资料来源：烟台市土地局网站信息） 2020 年烟台市共挂牌（拍卖）出让土地面积 万平方米，总建筑面积 万平方米，土地供应量充足。 除了住宅用地外，商业用地增幅不减，酒店和写字楼用地则比重加大，这两者 比例接近土地供用总量的 30%。 土地交易面积 总建筑面积 万平方米 万平方米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 房地产市场 各项指标逐步上扬 —— 2020 年 2020 年 房地产开发完成投资 52 亿元 亿元 施工面积 815 万平方米 1050 万平方米 竣工面积 395 万平方米 500 万平方米 销售面积 400 万平方米 440 万平方米 住宅销售面积 —— 399 万平方米 （资料来源：烟台市统计局网站、 烟台市建设信息网 、 山东省招远市信息网络中心） （一） 2020 年 房地产开发完成投资 达 亿元，在 2020 年基础上增幅上涨 %， 开发投资额快速增长。 （二） 商 品房施工、竣工面积大幅提升 ， 2020 年分别达到 1050 万㎡、 500 万㎡。