漾福居销售执行报告(doc41)-销售管理(编辑修改稿)

漾福居销售执行报告(doc41)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

将以销售面积为标准，分阶段实现价格的提升。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 17 漾福居价格销控表 付款方式 一次性 三成首期 分期付款 一成首期 综合折扣 阶段均价 比例 10% 80% 2% 8% 15% 6738 10% 6886 10% 1 7040 15% 1 7108 25% 1 1 7185 10% 1 1 7119 15% 1 1 7052 100% 平 均 折 扣 第三部分 项目包装策略 一、销售卖场组织 项目达成正 常的销售，需要一定的销售基础设施，主要包括：售楼处、停车场、看楼路线、导示系统、围墙围板、样板房及其他展示系统。 现场组织的原则： 最大程度方便客户看楼； 充分利用现有资源，节约成本，并考虑与后阶段调整的良好衔接； 尽量让销售现场和施工场地分离； 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 18 尽可能多展示项目的价值。 为此，销售卖场组织如下：详见下页示意图。 销售中心正面福安街； 在福华路项目地段设置形象墙； 形象墙与销售中心之间加强看楼导示系统； 停车场位于销售中心前空地，并组织好停车； 第一阶段虚拟样板房位于售楼 处西侧； 住户大堂及首层电梯厅同时实体展示； 做出围墙，让销售中心与施工场地隔离。 安排区域导示系统和户外广告牌。 二、 现场包装 现场包装除了是销售卖场组织的需要外，由于深圳大多数项目在楼花阶段即开始发售，客户在选择自己住房时不能看到商品交易的实体，故会影响交易的过程，如何把项目将来项目的价值展示出来，也需对项目进行全面包装。 现场销售中心 深圳市对于预售条件的最新规定：不允许内部认购，主体结构做到 2/3才能拿到预售许可证，依照此规定，正常情况下预售许可证在 月份方能 获得，所以正式开盘时间也受到限制。 根据工程进度，项目 3 月底裙楼方能封顶，进行售楼处的装修。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 19 估计最快也要到 4 月下旬售楼处才能建好，开始认购。 为保证装修效果，售楼处的装修须委托专业装修公司进行售楼处包装 设计装修。 位置：位于东座天园阁首层大厅划出面积 350 平方米左右作售楼处。 布局：安排销售接待，功能包括接待台、洽谈区、模型区、展板、现场影像播放位、财务处、厕所、示范单位及装修材料展示区。 装修效果：现代、时尚、明亮，装饰细致，紧扣项目的主题，主色调将根据楼盘标准色确定，更具体的要求在装修设计阶 段另案详述。 示范单位 第一阶段 —— 虚拟示范单位 —— 同售楼处一起建设 虚拟示范单位设在销售中心，示范单位体现主力户型，考虑做二套，一房一厅和二房二厅各一套，一房一厅选择 A3 型（ ） ,二房二厅选择 B5型（ ）。 示范单位为小户型，且在楼花阶段，样板房的展示与引导是销售的关键，强调装修风格给客户的感染作用。 样板房的设计要有二种不同风格，设计时要精心处理，合理、最大限度地利用每一个空间，装饰精美、高档，色彩搭配要温馨，体现小户型的精 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 20 细、巧妙，给客户以超值感受。 由于示范单 位为虚拟，故平面和层高可以适当放大，加强感染力。 第二阶段 —— 实体样板房 —— 封顶以后 实体样板房初步考虑安排在 5 楼，实体样板房具有更强的展示力和可信度，对销售的促进作用更大，所以应尽快做出。 但我们会根据销售情况做出适当调整，具体做何种户型的样板房也需根据销售情况确定。 实体样板房 住户大堂及电梯厅 在装修售楼处的同时时需将住户大堂和首层电梯厅装修好，装修高档的实体展示会给客户带来珍贵感，引发物有所值的价值感受，从而促使客户快速落定。 大堂的装修需请专业公司设计，注重功能分布、装修风格和建筑材料的 选取，力图在花费不多的情况下，最大限度的促进销售。 1）选材要适当高档，装修风格现代，以大的线条和色块为主，无过多细节装饰； 2）功能分布一般来访接待、信报箱、以及客人休息区（可以没有）注重其合理分布，不要影响整体效果和档次。 地盘形象墙、围墙 1）形象墙位于福华路，由于福华路有较强的展示性，但销 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 21 售中心由于现实条件位于福安街，形象墙主要宣传漾福居的整体形象，主要是效果图、主题句、销售热线。 2）围墙色彩为楼盘标准色，围墙发布信息，主要有：楼盘Logo、楼盘名称、发展商、广告语、代理商、户型及面积分布等 ，高度适当做高，建议不低于 4 米。 3）效果：形象的体现都市生活。 具体设计由我司与广告公司共议。 围墙 导示系统和户外广告 导示系统主要包括内外部指示牌、道旗、看楼通道； 户外广告主要包括条幅、昭示布、喷绘广告、灯箱广告、车体广告等。 1）指示牌：包括户外和内部指示牌。 用于指向销售中心的需 8 块，具体位置如下： 序号 位置 备注 1 华强南路与福华路交汇处 必须做 2 福虹路与福华路交汇处 参考做 3 福华路与福庆街交汇处 必须做 4 福星路与福庆路交汇处 参考做 5 福星沃尔玛前 必须做 6 福田路与滨河大道交汇处 参考做 7 福田路与深南大道交汇处 参考做 8 福民路与深南大道交汇处 参考做 内部导示主要是销售现场功能区指示，包括： 指向资料索取处；指向示范单位；指向住户大堂及电梯厅； 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 22 指向交楼标准材料展示区；指向洗手间；指向财务室等其他能展示区。 指示牌 2）道 旗：福华路、福安街、福庆街、福星路、福民路布置。 （见示意图） 3）看楼通道：加以装修，用植被加以处理，并配适当形象图片。 （见示意图） 看楼通道 4）条 幅：悬挂于塔楼，诉求点为：楼盘名称、售楼电话、价格 、及不同销售阶段的需发布信息等，主要悬挂于塔楼的南北面。 5）昭示布：可在开盘初期悬挂于华强北路与深南中路交汇处西南的电子显示屏上。 6）喷绘广告：位于邻福华路围墙上，宽度为除去形象墙剩余长度，高度约 10 米。 （见示意图） 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 23 7）骑楼灯箱广告：商铺销售时商铺南、北侧灯箱广告位布置到位。 喷绘广告牌 8）公 交 车： 225 路、 9 路、 14 路等 ,在车身发布喷绘广告。 以上内容设计均需我司与广告公司公议方案，要求醒目，具视觉冲击力，体现项目主题。 模型、效果图 1）楼盘模型考虑有必要做大，两套楼盘形象模 型。 楼盘形象模型比例： 1： 130。 2）分户模型适当做大，展示家私布置，比例 1： 20。 3）效果图：包括小区三维效果图及架空层效果图。 施工场地布置 1）临建用房、材料堆放及加工厂的布置时，做好与销售中心的间隔处理，减少不利影响。 2）施工车辆出入口设在售楼处附近，车辆进出时间应避开客户看楼密集时段。 3）工地出入口附近的地面卫生及工地内的垃圾应及时清扫和运走，提升施工形象。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 》 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 24 三、销售资料包装 楼书、折页、宣传单张、展板 1）楼 书：全面阐述项目形象定位和市场主题，色彩明快，以图片为主，配 上精简文笔，图文并茂，拟安排：建筑效果图、地理位置交通图、架空层布置图、周边配套设施、交通、户型图、小区及发展商简介、物管介绍、装修标准等内容。 内容以实用为主，版面规格： A4/彩色/20p。 2）住宅折页：由于楼书成本较高，不适于大量派发，原则上发给到销售现场看楼客户。 建议制作宣传折页以补充宣传资料，展示楼盘主卖点，安排效果图、地理位置、配套说明等。 规格： A4/彩色 /6p，户型图另外印刷。 3）单 张：主要是户型图和解释后期促销活动的单张。 规格一般为为 A3/彩色 /2P。 4）商铺折页：用于商铺推广，主 要内容为效果图、地理位置、商铺主题、投资分析等，版面规格： A3/彩色/6p，并另需印制各楼层平面图。 5）展 板：主要用于装饰售楼。