漳州市房地产-漳州市东山项目市场调研报告(doc26)-房市分析(编辑修改稿)

漳州市房地产-漳州市东山项目市场调研报告(doc26)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

平方米 3500元，二层售价每平方米 1250 元。 （ 6）碧涛居 位于东山县铜陵镇文峰街铜兴路，由东山县正兴房地产开发有限公司开发（厦门房地产公司投资），分 2 期开发，地处临海，位于开发新区内。 住宅仅剩 2 套，售价每平方米 12001350元；店铺销售一半，规划为单层店面，层高 米，面积 50 多平方米，售价每平方米 3500 元，租金 500 元 /月。 即将投放市场项目 据东山规划办主任介绍，东山近几年新开发的项目有： （ 1） 西埔镇 a、位于县府路由中信公司开发的县政府大楼与商品房项目，占地 50 多亩，土地价每亩 100 多万； b、位于新城路由一家厦门开发商投资的占地 10 多亩，土地价 每亩高达 120 万； c、位于新城路与西前路交汇处的宏益商城 2 期商业项目 （ 2）铜陵镇 a、位于团结路，项目占地 5 亩多，规划为单栋建筑； b、位于秀东宾馆后面，项目占地 4 亩多； c、即将挂牌出让的位于石斋中学旁的 2 块项目，共占地 47 亩。 以上项目合计占地 130 多亩，加上我们自身项目 113 亩，按目前东山规划容积率 ，共有可售面积 50多万平方米。 房地产消费群体调研 为了更直接地了解目标客户群体对本项目的反应与接受程度，我们针对项目周边经营店铺（如团结路、东亭路、水产路等）和西埔镇主要街道及一些目标客户、房产专业人士进行了上门问卷调查和产品虚拟提问的方式，从一方面真实了解消费群体的需求特点，另一方面了解消费群体对本项目的接受程度与购买意向，目的是通过市场需求确定本项目市场定位与前期规划。 最后，通过市场的实地调查和数据统 计分析，得出了以下结论： （ 1）调查对象 大多为店铺经营者、目标客户群体和房地产专业人士 （ 2）调查区域 铜陵镇、西埔镇各主要街道 （ 3）调查对象年龄 以 3050 岁居多 （ 4）调查对象所处区域 多为东山本地人 （ 5）调查店铺经营范围 水产品批发、海鲜餐馆、小商品、五金建材、小超市等 （ 6）购铺意向 暂未确定、待产品出来再说的占 50%；有一定购买意向的占 20%；有承租意向的占 30%。 （ 7）购买动机 以自用为主，出租或投资为辅 （ 8）现行店面多为自建 （ 9）购铺偏好 以人气和环境 为主 （ 10）购铺首先因素 价格与地段 （ 11）商业建筑风格要求 以海滨风格要求为多，中国古典风格为辅 （ 12）商铺配套要求 均要求配独立卫生间，小部分要求配有电话线、有线电视 （ 13）购买商铺类型 主要是 12 层联体，或单层挑高可做成隔层 （ 14）购买商铺经营范围 以水产品批发和海鲜餐馆为主 （ 15）购买商铺面积 大多要求单层 4060 平方米，餐饮大多要求 100 平方米以上 （ 16）购买时机 以现铺或准现铺居多 （ 17）商铺价格定位 单层每平方米在 35004000 元为宜 （ 18）承受租金 每平方米 20 元 /月左右 （ 19）对住宅购买要求 大部份不考虑（主要是太靠近海边不适宜居住） （ 20）对产权式酒店公寓 多数人不太了解，意识不够 提出问题点： （ 1） 强烈要求商业街内规划停车场，否则，难以吸引旅游人流（这一点在现停车场对面的店铺经营者深有体会，生意好坏跟停车远近有很大关系）； （ 2） 如何解决淡季经营的问题； （ 3） 目前生意不好，如何保障投资前景； （ 4） 旅游景区经营品种局限，按目前人流现状，太多店铺不适宜在此经营。 东山当地人消费特点 （一）东山人的性格特点 东山地处沿海，本地人信仰“关帝”，具有“忠、义”为先的优良传统。 大多 居民从事渔业，以海为生，有着渔家特有的朴实、热情、耿直，为人处事心胸宽广，性格较为开朗，凡事不喜计较，生活过得较为安逸，进取意识不强。 （二）消费特点 （ 1）平时消费比较侧重于饮食，据本地人介绍，每逢节假日时各餐馆生意很好，宾客满门（主要是集中在文峰路海鲜餐饮一条街）； （ 2）当地娱乐休闲相对较少，层次较低，主要是“卡拉 OK”、足浴、茶座等，本地渔民在休息时大多选择娱乐放松或相聚在家打麻将； （ 3）对品牌消费意识不强，这与当地消费水平和消费观念有关，消费较注重实惠，不太在意包装（如服装消费，本地品 牌店就很少，低档、折扣店很多，以及海鲜大排档、小酒楼生意甚好）； （ 4）“茶文化”较盛行，茶叶店也是当地人常去消费的场所，据茶店老板介绍，客户群体较为固定，主要是当地人情消费。 未来房地产市场发展趋势分析 （ 1）东山房地产市场将迎来一个发展时期，这与当地政策和经济发展状况有着紧密的联系； （ 2）市场将逐步走向规范，消费者更为理性，竞争也将变得愈来愈激烈； （ 3）房价有较大的上升潜力，尤其是商铺，关键是如何挖掘商业价值潜力； （ 4）东山作为一个旅游城市，旅游经济作为当地的支柱产业，旅游 商业地产发展前景很大； （ 5）台海关系的不明朗，三通迟迟难以实现，将始终影响着东山城市经济与房地产市场的快速发展； （ 6）随着城市人居生活水平的提高，当地消费观念也会不断改变，追求更高层次的居住与消费需求必然是一种趋势。 四、项目资源调研 项目概况 本项目地处东山县铜陵镇滨海路，位于东山名胜建筑朝圣楼与著名风景区风动石景点之间，西、北二面临海，海景资源十分广阔，又有东门屿、对面屿环绕其间，旅游休闲商业氛围极其浓烈，不远处又有石油码头、。