漳州市万象星城广场尾盘营销策略(20页)-营销策划(编辑修改稿)

漳州市万象星城广场尾盘营销策略(20页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

区域商业 配套 单薄，客户心理抗性较大。 机会：  漳州市住宅地产重新回暖，价格不 断攀升；  海西建设， 漳州 先行，东部先行，扎实推进“两个先行区” ；  东方钻石城 的运营失利，使得部分意向 客户 转投该项目。 威胁：  绿佳园和东方钻石城已近现房销售，产品同质化出现  金融危机 余温尚存。  芗城东部 特别是 立交桥 板块住宅地产项目开发及竞争日趋激烈 （三）、市场定位 客户群定位： ◆从地理上细分： 漳州各县城 ◆从购买人群上细分：非 漳州市区 本地户口 ◆从年龄上细分： 2555 岁的人群为主 ◆从工作环境细分：以在厦门岛内 、漳州市区 工作的中高收入白领、技工阶层以及个体经营者为主 ◆从经济状况细分：家庭月总收 入在 6000 元以上的家庭为主 ◆从购房心理细分：以自住购买、二次置业和投资为主 目标市场 万象星城广场 是一个大型的 欧式 风情社区，其目标市场范围应该尽布及 漳州市区 及周边 县城 地区；目标客户的年龄在 2555 岁 的人群为主；目标客户的职业为中高等收入的白领阶层、个体经营者和闽西南生意人为主；目标客户经济状况以家庭月收入在 60008000 元左右的家庭为主。 项目总的目标市场为：厦门 、漳州市区 工作（包括国有公司、私人公司、中外合资公司、外资公司）的中高收入的白领 、 技工阶层、个体经营者以及闽西南的生意人。 ◆在厦门 岛内 、漳州市区 工作的中高收入家庭及个体经营者 这类目标客户有较高收入，他们对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求着一种舒适自在的生活环境。 “物美价廉”是这类目标客户择楼的标准。 而项目在入市时，以“低开高走”的价格策略进行销售；而且项目是西班牙风情园林社区，从而吸引这一类目标顾客。 ◆闽西南的生意人 这类目标客户常年福建做生意，且热爱 休闲 ，对住房素质的需求及生活方式的要求也越来越高；这类住户的购房行为是较为奢侈的，他们并不追求楼盘的实用性，而是讲究豪华的生活方式。 这类客户可能还有老人以及小孩子，他们希望有一 个公园或大片绿化空间让老人和孩子在此散步和玩耍，而本项目 附近 的 人民广场 让业主有更多的空间活动，正迎合这类目标客群的需要。 项目市场定位 以 漳州 住宅市场发展阶段为基础参考，并结合项目的规模和地段特点，并参考对项目的目标消费者定位，我 司 对项目定位为： 细节的风景 —— 万象星城，现房实景，恭迎入住 项目宣传主题 —— “典藏户型，梦想启动未来” 三、营销策略 总旨：项目总体营销策略 由于本项目各栋单体相对独立，均为住宅用途，原则上所有住宅均可销售，但不能把整体项目全部推出市场。 且在实际操作上，应先推户型较劣单元， 原因如下： 如果在短时间内将所有住宅推出市场，同一时间内推出面积太多，将向 购房者 提供了太大的市场空间和可选择性，反而会导致客户疑虑退缩。 首推的户型是比较差的，以物美价廉作为其重要的卖点。 中期推出的户型为优质的，其实价格并未涨价，只是户型好，价格当然也高的缘故。 但客户的印象就是项目的价格上涨了。 而优质单元无论市场如何变化都是畅销品。 因此，本项目的整体营销策略为： 首推劣质单元，再推优质单元，相辅相成互为基础 （ 一 ）、现场包装 形象工程 （ 1）、细致打造接待中心。 作为 万象星城 广场的旗 舰产品，将会被看做整个项目的缩影而体现其品质和气质。 因此，打造出一个融合展示、接洽、签约以及模拟 商业氛围展示的高品位接待（销售）中心是保障项目顺利入市的提前，以浓重的商业模拟氛围和雄厚的实力体现来。