湘乡市湘房世纪城二期住宅小区建设项目可行性研究报告(65页)-地产可研(编辑修改稿)

湘乡市湘房世纪城二期住宅小区建设项目可行性研究报告(65页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

经济辐射 圈内最近的县级市之一；下辖 3 乡 15 镇 4 个城区办事处 ，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山 4个办事处；现全市总面积 2020 平方公里 ； 2020 年年末总人口 万人，城市化率 仅 为 %。 二、 城市发展规划 进入新世纪后，湘乡制定了城市发展总体规划方案。 该方案的指导思想是：按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把湘乡建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株 潭次中心城市。 到 2020 年城市建成区面积达 30 万平方公里，城市人口达 30万，镇区人口达 15 万。 开发城市四区，南部：把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部：东郊皮革工业区；北部：红仑高新技术区；中部：完善工贸新区。 健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通湘乡大桥、公园桥、望新桥、杨湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 19 金桥，建好汽车北站、西站、南站。 建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。 建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市 场。 加强环境保护，建成一个日处理 5万吨的污水处理厂和能够容纳 500 万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。 从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城 三、 湘乡房地产市场发展总体统计分析 序号 年 份 2020 2020 2020 2020 2020 指标 总量 增速(%) 总量 增速(%) 总量 增速(%) 总量 增速(%) 总量 增速(%) 1 房地产投资总量（亿元） 2 全年施工面积（万 ㎡ ） 158 149 3 全年竣工面积（万 ㎡ ） 99 12 138 4 商品房销售面积（万 ㎡ ） 自 2020年以来，湘乡房地产投资总量呈快速增长趋势。 07 年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。 但 08 年增速回升，达到 %，投资总量为 亿元，说明湘乡房地产市场需求旺盛，发湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 20 展存在很大空间。 商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中 2020 年受国内大环境和 2020 年受宏观经济政策影响，增幅最大，在 50%左右。 2020 年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了 %。 2020年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。 四、 湘乡市房地产市场总体分析 湘乡房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。 自从 1998 年放宽房地产开发政策以来，湘乡市房地产业发展一直强劲不衰。 2020 年，全市房地产开发完成投资，同比增长 %。 其中住宅投资完成 亿元，同比增长 %，土地开发投资 亿元，同比增长 %，土地开发面积 万平方米，同比增长 %，商品房建筑面积 万平方米，同比增长 %，商品 房竣工面积，同比增长 %，商品房销售面积 万平方米，同比增长 %。 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。 根据 2020 年统计数据表明，全市总人口 万多人，其中非农业人口仅 万人，城市化水平较低。 我市城镇可以转移的就业人员有 3万多，农村可以转移的劳动力有 30湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 21 多万，每年城镇新增劳动力约 2020 人，农村新增劳动力约8000 人。 全市外出务工人数 11 万多人，域内就地就近务工人数约 万人，合计转移农村劳动力。 随着湘乡经济的迅猛发展，各个工业园区建 设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。 城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。 近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。 根据《湘潭湘乡市 2020 年国民经济和社会发展统计公报》的数据显示， 2020 年，全市房地开发完成投资 亿元，同比增长 %，比上年下降 31 个百分点。 其中住宅投资完成 ，同比增长 %，土地开发投资完成 亿元，同比下降 %，土地开发面积 万平方米，同比增长 %，商品房销售面积 万平方米，同比下降 %，商品房空置面积 万平方米，同比下降 %，空置率 %。 据调查我市在 2020 年以来，商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为 %，这一趋势不可避免。 据中国社会科学院发布的 2020 年《经济蓝皮书》指出，2020年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。 虽然 2020年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 22 将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。 作为三四线城市，房价涨幅可能 赶超大城市。 2020 年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年 12月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 ％，涨幅与 11 月持平；同比上涨 %，涨幅比 11 月降低 个百分点。 数据显示， 2020 年 12 月 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨 %，涨幅比 11 月低 个百分点；同比上涨 %，涨 幅比 11 月低 个百分点。 分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨 %、%和 %，同比分别上涨 %、 %和 %。 虽然新房售价涨幅有所放缓， 但一些二三线城市的房价却在 12 月出现了较大的涨幅。 分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南宁 %、宁波 %、兰州 %、重庆 %和长沙 %等。 而湘乡地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙、湘潭的涨幅空间更为巨大。 对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。 统计数据显示， 2020 年湘乡市居民储蓄存款余额 亿元，比年初增加 亿元，同比增长 26%。 城乡居民相湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 23 对富裕，有充足的投资消费潜力。 随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。 五、 湘乡市房地产市场后市展望 （一） 房地产供给面临土地瓶颈 （ 1）土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重 随着 2020 年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降 11%，并导致了 2020 年住宅供给套数的负增长。 我们可以看到发现， 05 年以来我国商品房销竣比一直大于 1，呈现供不应求的状况，可以说从 2020 年开始的土地调控政策成为 2005 年以后住房供给偏 紧的诱因。 地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。 根据国务院最新土地规划，到 2020 年末全国耕地面积必须确保不低于 18 亿亩，而截至 06 年末全国耕地总面积仅剩 亿亩 (其中还有 6000 多万亩 20 度以上的陡坡耕地 )。 这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过 200 万亩，仅为 06 年的一半。 因此，湖南作全国的农业大省，湘乡市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。 （ 2）占有土地，占有市场 土地成了地产商必争的资源。 可以说，谁占有了土 地资湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 24 源，谁就占有了市场。 （二） 住房需求仍将快速增长 （ 1）经济发展促生住房需求 国民经济加速发展，经济结构稳步调整。 2020 年，全市生产总值首次突破百亿元大关，达到 亿元，同比增长 %，年均递增（以 1978 年为基数，下同） %，其中一产业 亿元，同比增长 %，二产业 亿元，同比增长 %，三产业 亿元，同比增长 %。 人均 GDP 达到 14423元（按常住人口计算），同比增长 %，是1978 年的。 居民收入快速增长，人民生活水平不断提高。 2020年，全市农民人均纯收入 5334 元，同比增长 %，农民人均消费支出 4795 元，同比增长 %；城镇居民人均可支配收入13780 元，同比增长 %，人均消费性支出 11432 元，同比增长 %. 经济的发展，城镇居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改 善生活空间，购房需求及改善性购房需求不断上升。 （ 2）人口增长增加住房需求 湘乡市房地产市场在城市人口不断快速增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，刚处于快速发展期。 2020 年以后近 6～ 8 年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 25 求在近年集中释 放。 随着湘乡市经济的发展，长株潭卫星城市地位进一步巩固，工业园区建设的进一步完善发展，城市对人口的吸引力进一步增强，将会有更多的就业人口投入湘乡城区，从而产生大量的住宅需求。 （三） 住宅房价将继续上涨 （ 1）经济社会发展推动住宅房价上涨 经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需 求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。 （ 2）市场供不应求推动住宅房价上涨 虽然目前受国际金融危机的影响，但在每年农民进城务工、经商人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2020年房地产市场 需求仍将呈现增长势头。 在未来几年内住宅需求将进一步增加，而湘乡的住宅供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。 （ 3）资源稀缺推动房价上涨 近年来，中央政府严格控制商品房用地的政策，使得土地报批更艰难，储备土地进一步被消化，开发商可用的土地资源越来越紧缺， 土地二级市场的交易将变得更加活跃，不少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地，同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。 湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 26 在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。 六、 项目区域房地产市场评价 由于东山新区尚处于发展阶段，但商业性房产一直发展强劲，新开 发的文华苑、东山雅苑、南岸水乡、湘房世纪城在预售阶段便出现了抢购风潮。 （ 1） 新区自然环境得天独厚 东山新区有东台山、塔子山森林公园，有 2020 多米长滨河南路风光带。 东山新区的居住中心，符合 现代人 “ 健康、快乐、高尚 ” 的居住理念 ，是湘乡市民安居乐业的首选之所。 （ 2） 文化教育底蕴深厚 新区内有闻名遐迩的伟人母校 — 东山学校，这里曾培养出了许多革命战士和知名人士，除毛泽东这样一代伟人外，还有中国人民解放军代总参谋长、国防部副部长陈赓大将，总政治部主任、国防部副部长谭政大将，杰出的无产阶级文化战士、国际著名诗人萧山，革命烈士毛 泽覃，以及肖子升、柳宗陶、易礼容等。 东山学校校风朴实，学规严谨，学生勤奋，尚进取，崇艰苦，重劳动。 教学水平在省内外相当有名。 学生关心国家大事，顺应时代潮流，积极开展社会活动，热情参加社会宣传。 当今社会 ,每一位家长都希望自己的子女能够成龙成凤 ,这是他们的心愿和寄托。 在选择楼盘的时候 ,多数人都会选湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 27 择一些附近有名牌学校的楼盘 ,以解决子女今后的读书问题。 教育 与房 地产 联姻是一个必然趋势 ,必将带来多赢的局面。 （ 3） 新区房产市场发展空间大。 2020年～ 2020年期间区内共引进商业房产企业已达近 10家，行政机关单位 20 多 家。 随着房地产业蓬勃发展，区内人气的增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供应存在巨大空缺。 所以在区内 从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机。 （ 4） 新区规划有利于房地产市场的发展 新区规划为以行政、商业、居为主，风景独特、人文资源丰富、市政设施标准高。 根据 新区 规划可以预见，未来本项目将具备良好的商业和居住氛围，并且配套齐全、功能完备，是理想的商业金融和居住场所。 由于新区建设处于发展阶段，因此在市场评价上应该着眼于园区建设成形后的前景方面。 湘 乡市湘房•世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 28 七、 项目附近区域楼盘 价格 情况 新楼盘价格调查 （ 2020 年 5 月调查结果 ） 楼盘名称。