湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告(56页)-地产可研(编辑修改稿)

湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告(56页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 16 在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。 六、 项目区域房地产优劣势分析 借鉴与本项目位置及条件相近的商业性房产案例，着重分析附近公共设施的核心拉动作用，的工贸新区和云门商业步行街的房地产市 场。 火车站商贸物流中心优势明显，该周边片区依托火车站的辐射功能，商贾云集，宾馆、旅游、餐馆等服务性商业兴旺。 步行街商业氛围浓厚，设施齐全。 各种国内外知名品牌服装都汇聚于此，同时，娱乐休闲业也很兴旺。 区内住宅楼入住户数近千户，这里环境优雅别致，业主都认为这里是安家兴业的好住处。 城乡客运中心带来了熙熙攘攘人流、车流，是湘乡市城乡交流的主要门户。 城乡之间各种人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。 上世纪兴建的云门商贸城，虽然房屋有些陈旧，但这里一直是城乡居民购物的优选之处，商业气息一片繁荣。 该片区的房地产市场主要是以火车站为中心，城乡客运中心相呼应，构成了这一带密集、繁荣的宾馆、餐饮、娱乐、购物为主的商业中心和居 住中心。 由此可见，在这里投资兴业具有很大的市场前景和发展空间。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 17 七、 项目附近区域 2020年楼盘销售情况 楼盘名称 商业门面价格 （元 /㎡ ） 商业住宅价格 （元 /㎡ ） 蓉瑾家园 2200～ 4000 1200 鼎龙家园 3500～ 5000 1200 万佳丽 4200 起 1128 华府大世界 3800～ 4500 1168 永康家园 3800～ 5000 1250 八、 可能的目标客户分析 （ 1） 进城务工、经商人员 湘乡市属农业大市，有大量的农村剩余劳动力转移到城市，从事经商或务工活动。 他们在城市经过多年奋斗打拼后，取 得了一定的积累，为了长足的个人和家庭发展，他们一直梦想着在城市置业安家、落脚生根，甚至还拥有自己产权的商业门面。 这部分人将成为本项目的主力客户。 （ 2） 适婚青年群体 目前 我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在2540 岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半即将成立了家庭，是购买商品住房的主力军。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 18 （ 3） 目前居住在火车站周边的租客 火车站商业中心人流密集，这里有相当一部分人在打拼发展，在创业阶段他们只是租房居住，经过多年的积累 发展，这部分人有了闲置的资金来置业安家，他们将成为本项目的潜在购房者。 （ 4） 在本项目周单位上班的白领 本项目周边单位有市教育局、文化旅游局、市审计局、人保公司、市第二医院、市供水处等，这部分上班群体具有收入较高、工作稳定、发展空间较大，要求住址离工作地点近而且生活方便。 （ 5） 投资者 本项目因为地处火车站商业中心南侧，人流、商流、物流日夜不息，地段繁华、人气兴旺。 从商品住宅、特别是商业门面方面来分析，其升值潜力巨大，预计将会有相当数量的投资者成为本项目的主流客户。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 19 第三章 建设地点及建设条件 一、 建设地点 本项目位于湘乡市 火车站南侧，东临城市主干道东风北路，西接市城乡客运中心和云门寺商城，北倚漂亮繁华的云门商业步行街，南靠湘乡市教育局和文化旅游局。 项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。 二、 建设条件 地形地貌气象条件 （ 1）地形地貌 项目位于湘乡火车站南侧，云门商贸步行街旁。 用地分为两块，其中临步行街的地块是从无线电厂购入的 亩地，临教育局的地块是从回收公司购入的 亩地。 用地内原有少量建筑，但建筑设施陈旧，区内地势相当平坦。 规划建筑包括住宅和公建两部分。 （ 2）气候条件 湘乡市属于中亚热带季风湿润气 候区，四季分明，冬冷夏热，雨量充沛，日照较长，近年内年平均气温 ℃左右，最冷的一月平均气温 5℃左右，最热的七月平均气温 ℃左右。 年降雨量为 11001400毫米，多集中在春夏两季。 全年日照数在 1300小时以上。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 20 （ 3）水文条件 涟水河流经湘乡市最高水位为 1954 年黄海高程 米，最低水位为 1972 年黄海高程 米，最大流量每秒7100 立方米，最小流量每秒 立方米，韶山灌渠从城北经过，常年流量每秒 40 立方米。 涟水防洪堤堤顶高程 米，防浪墙顶高程。 全市主要水系 为涟水汇入的一级支流有 13 条。 涟水最大年径流量为 亿平方米，最少年径流量 亿立方米。 工程地质条件 湘乡市地形属亚热带丘陵地带，大部分处在华南褶皱系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉积地层，东南角马家河有少量上泥盆统石灰岩外，全市均处在红岩山间盆地，盆地由早白垩统一套紫红色岩系、即砂砾岩、砂岩、粉砂岩、砂页岩、页岩、泥岩等构成。 盆地海拔高一般在 500 米以下。 相对高差 3050m，城区地势平坦，海拔一般在 4070m 之间，最低 ，地表无喀斯特和滑坡现象。 湘乡市位于亚欧板块中部， 岩浆活动弱，是弱震区，风灾、冰雹、水旱灾频率小。 据历史记载，没有发生过破坏性地震，根据国家质量技术监督局出版的《中国地震动参数区划图（ GB183062020）》，湘乡市的地震动峰值加速度为 g＜。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 21 基础设施条件 （ 1）项目与城市规划的关系 湘乡人文历史悠久，文化底蕴深厚，是“湘军”文化的起源地，在文化教育事业上有着良好的历史传统影响和现实优势。 湘乡 是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市，有着得天独厚的交通条件，距长沙黄花国际机场仅 90 多公里，320 国道、上瑞高速公路、湘黔铁路、洛湛铁路横跨 全市。 一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托大都市的经济辐射作用，经济社会的发展前景良好。 本项目相邻位置正在开工建设的湘乡火车站，已设计升格为国家二级站。 拟建设的沪昆高速铁路客运专线途经湖南的第二个客运站，初步规划在湘乡市区北面境内。 依据《湘乡市总体规划 (2020～ 2020)》发展方向，湘乡火车站片区将发展成为湘乡商贸、物流的中心区。 特别是沪昆高速铁路客运专线 — 韶山南站正在申报立项，湘乡有望发展成为湖南省中部一个新型的中心城市，在西部大开发中将起到承东启西的战略位置作用。 （ 2）公用 设施条件 本项目周边基础设施完备，现有水、电供应充分，满足本项目的建设与使用。 1）交通 本项目紧临城市主干道东风北路，贯通火车站和市区湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 22 中心；项目区内的城市支路连接火车站和城乡客运中心；项目北面的车站南路西通工贸新区、红仑工业园和上瑞高速公路出口，东接望春路通东山新区、韶山；项目南面的 320 国道东通湘潭、株洲，南达邵阳怀化。 与本项目相邻的湘乡火车站地处湘黔铁路，正在建设成为国家二级站，大部分过境列车将在此停靠。 本项目地理位置十分优越。 同时，交通条件也十分便利，人流、商流、物流密集，商业繁华，居民出行方便。 2）电力 东风北路布置有 10KV 电力线路 — 东城 2 回火车站支路，该线路通过车站南路与梅城 2回构成了电网回路，电力供应充足，完全可保证本项目建设和使用用电的需要。 3）供水 项目区水源丰富，目前饮用水来自湘乡市自来水厂，旁边的东风北路有一条 D600 的城市主供水管，可确保项目用水。 4）通讯 湘乡通信系统功能完善，移动、联通、电信小灵能覆盖全市各个角落，电信、铁通、网通等通讯主次干遍布全市，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 23 5）公共设施 项目周边方便人们日常生活的公共配套设施齐全：主要有医院、小型商业网点、文化娱乐场地、学校、托幼所、车站等。 4） 服务配套 本项目往西 500 米处是湘乡市政务中心，提供从咨询、立项到审批、落户的“一条龙”服务；还负责落户项目单位在建设及生产、生活过程中的经常性服务。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 24 第四章 建设内容与建设规模 一、 建设规模 根据项目规划，总用地面积 11619 ㎡ （合 亩），规划总建筑面积约 ㎡ ，其中：住宅建筑面积为 ㎡ ，商业面积 ㎡ ，商务大厅建筑面积 3000 ㎡ ， 物业管理用房面积 ㎡ ， 并配有相应的底层车库面积为 ㎡。 建设内容包括：多层住宅、商业建筑、底层车库及小区公用服务设施。 项目两个地块同期一次进行开发、发展。 二、 宗地状况 根据湘乡市规划管理局“建筑面积复核面积报告书”的要求，用地类别为 ，用地面积约 ㎡ ，建筑面积约 ㎡。 建筑面积分析一览表 项目名称：博雅苑 序号 项 目 数值 （平方米） 占总建筑的面积％ 备注 1 建筑基底 面积 2 地上面积 100 其中 住宅建筑面积 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 25 商业建筑面积 大型商场面积 3000 物管 面积 车库 面积 3 总建筑面积 100 备注： 表中面积单位均为平方米。 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 26 第五章 专业技术方案 一、 总体规划 规划原则和目标 确立“以人为本、为人服务”的指导思想，致力于创造人与自然相和谐的生活空间。 突出“可持续发展”原则，充分利用周边 条件，整体设计和安排外部的空间环境，精心布局，因势利导，充分利用地区内的自然环境，并通过新型社区生态绿化系统的形成，提高住区内的环境质量标准。 强调绿脉与居民活动的融合，以点状的宅前绿地，带状的绿带和集中面状的中心绿地形成居住区绿化系统，最大限度的发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色空间融为一体，体现居住区生态化规划设计的原则。 根据基地的区位和现状，加强与周边建筑环境的融洽，充分利用火车站商业中心、云门商业步行街、云门商城的商业氛围，在区内临街面适合建设一些商业建筑和商业设施，使小区功能与城市功能相协调。 合理 确定小区的功能布局与发展规模，做到“适用、经济、有艺术感和现代感”。 总体设计 规划总体结构顺应基地地块形状，对于地块形状作出了良好的回应。 总体布局分为两个级团，分别采用两排围合空湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 27 间，采用景观轴线进行串联 ,形成良好的景观效果。 东风北路设置形象主入口，及车行入口，形成人车分流。 沿街设置沿街商业，商业主要对内，少量部分对外，充分利用商业的价值带动居住生活的品质。 整体的空间形态丰富，富有变化，并收放有致，采用曲线自由的线形，形成活泼的建筑空间形式。 交通组织 a）出入口：基地在东风北路上设置小区主要出入 口和车行次入口。 沿街商业广场、商铺直接面向城市道路设出入口，结合地形沿街建筑布置方式与地形形成有机的结合，强调整体空间形态。 b）道路规划：区内采用“人车分流”模式，主要道路外环设置。 小区内道路分三级规划，一级道路宽 6m，由小区入口贯穿整个地块，为小区主道，并局部放宽做地面停车；二级道路宽 4m，为小区宅间次道；三级道路宽 ，为各单元入户小道。 主要道路和消防道路最大坡度 1/20(5%)。 c）交通组织：机动车经城市支路由小区车行入口进入，沿小区主道动线展开或直接进入底层停车库，再经区内次道连接至各单元的 地面临时停车场和底层车库。 行人可由入口步行进入小区，经区内人行系统连接至各单元或地下车库停车后就近出地面进入步行道至各单元。 d) 停车方式 湘乡市博雅苑住宅小 区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 28 1)汽车：采用两种停车方式：地面临时停车场和底层架空停车。 2)自行车：底层车库停放。 景观设计 景观设计充分考虑了不同层次的景观环境，强调小区的景观均好性主次性，营造人性化的生态自然的特色环境 小区内一切空坪隙地全部进行绿化，营造出大面积的连续一体的中心步行景观系统，从东风北路主入口一直连续到小区中心开放空间，使每户都能享受 到生态自然的景观环境，使景观渗透到每个组团，强调景观的均好性。 每个组团都有集中绿化，同时注重宅间绿地的营造使住户能充分感受到。