深圳蛇口某商业地产大盘项目总体定位战略方案(65页)-前期定位(编辑修改稿)

深圳蛇口某商业地产大盘项目总体定位战略方案(65页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  规模大、开发周期长，市场风险较大 由于项目规模大，开发周期有 年，时间跨度比较大，期间市场变化也大，面临的市场风险将增大。 3． 3． 3 项目机会  深圳市政府近期责令水务局对深圳几条主要河流的污染整治工作进行安排，在利用外资和内资的基础上计划在近几年完成深圳几条主要河流的整治工作，随着河流污染的整治和蛇口污水处理系统的不断完善，蛇口海域水质将得到根本的改善。  根据深圳市的规划，由于西部通道和望海路的修建，以及南山区的整体规划，岩谷液化石油气公司将于 2020 年底前强制搬迁，本项目将于 2020年建成，建成之时，原石油气公司已改建为公园。  XXX 填海区的大力开发将提升项目片区认知度 南山商品房的开发地域近年有从后海向南、蛇口向东的趋势，聚焦在 XXX 大片区，本项目具有区域代表性；  西部通道的开通将提升项目地块价值 2020 年深港跨海大桥开通，届时 由深圳至香港 的交通时间将大大缩短为5 分钟。 在提升本地块的价值的同时，也给本项目价格提升与扩大外销份额带来契机。  海、陆双边境口岸加大项目外销份额 随着西部通道的开通，项目所在片区将成为深圳唯一的海陆两大边境口岸， 深港联系日趋紧密，具有极大的外销机会；  市政 规划中的滨海长廊与本项目接驳，可利用扩大片区及项目知名度的机会；  环保和旅游概念 的兴起（包括香港迪士尼乐园的兴建），将使项目在市场上的受关注程度机会相应提高；  深圳地铁二期的即将建设与 2020年开通，为项目中后期吸 纳整个深 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 圳客户提供利好。  随着非典疫情的有效控制，人们越来越关心自己同家人的身心健康，积极提倡生态、休闲的生活方式，这对本项目后期充分利用自身资源进行全面推广给予了极大空间。 3． 3． 4 项目威胁  本项目开发期长，正是深圳地产市场发生专业升级、与国际接轨的时期，市场态势不明朗。  项目定 位于大型高档生活小区，在豪宅市场严重供过于求的情 况下，面临区内外的竞争将非常激烈。  项目外销市场的竞争压力主要来自于三个方面：蛇口本地的外销楼盘、深圳其它口岸物业、珠江三角洲其它地区的大型度假楼盘。 项目总体评价与发展策略： 项目总体评价：  项目本身集住宅、休闲、度假、旅游于一体，项目本身的独特卖点较多。  西部通道的开通、海上世界和蛇口老区的改造以及蛇口渔港的修建，使本项目所处片区具有较强的政府推广力度  滨海长廊及渔人码头的修建，是本项目具备了稀缺性的商业资源和旅游资源。  酒店、公寓、写字楼与游艇俱乐部的功能配合，使本项目本身档次提高，同时也增加了各物业自身的附加值。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 发展策略： A、 针对 XX 项目本身，支撑它可持续发展的一个根本是提炼项目的核心竞争力： 社会因素 位置因素 合作单位资源整合 核心竞争力  社会因素：包括蛇口渔港的新建，蛇口山油库的拆迁，海上世界的改造，南山老城区的改造， XXX 填海区的开发等一系列政策利好，再加上CEPA 后，政府对南山的政策扶持和西部通道的开通后深港经济一体化进程的进 一步加快等因素  位置因素：本项目在位置上最具竞争力的包括以下几点，沿海岸线的最大临海物业、深港两地唯一海陆相连的口岸物业  合作单位资源整合：包括发展商雄厚的资金实力，香港上市公司的较高的诚信度，代理在深港两地的优势资源和知名度等因素。 综上所述，可以得出本项目的核心竞争力为： 位于政府参与性极强的海滨新区的最大沿海岸线物业。 本项目的开发是一个城镇运营的过程，包括了休闲旅游娱乐等各产业的一个连动开发而不单单是一个住宅项目的运作。 B、发展策略： 总体来说，本项目应站在一个更高的角度来发展： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 将住宅开 发打造升级为造城运动  开创集居住、休闲、娱乐、购物于一体的最新生活方式，从产品和营销两方面确立深圳第一个大规模高档生活社区形象。  由于项目本身的时间跨度较长，外部的经济、政治的不确定因素比较多，所以要全方位考虑项目各期入世的时机。  注重内部、外部配套的配合，增加项目的可持续发展性。  根据项目本身特殊的地理位置，注重香港及外地客户等潜在有效客户的挖掘；力求最大范围的寻求目标客户。 项目定位概要 项目总体定位 项目总体定位是为了令项目与其他楼盘相区别，为物业度身订造的一种概念。 物业一系列的包装及卖 点都由此延伸开去。 项目定位的准确与否，直接影响它后期的销售。 根据对深圳市区的房地产市场调查分析及预测，以及目标客户群需求的特点，结合本公司的经验及项目的区域环境，提出以下物业定位： 西海岸边„超大规模的„理想国际海城 诠释：  西海岸边：一语双关 本项目处于深圳市西部海岸，与东部海岸地产遥相呼应，无形中把本项目从南山老盘中提升出来。 与项目后期的美国西海岸形象推广相吻合。  强调项目与海的零距离： 用“西海岸边”一词来强调项目位置与大海为零距离接触，达到体现其实实在在独特的地理位置，使得其与深圳其他以“海 景”、“滨海”等距离感较模糊的景观、位置概念作宣传卖点的竞争项目做一个严格的区分，让置 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业者对项目临海位置有一个非常务实的感性认识，据此来获得本项目整体档次的提升。  强调项目的大规模： 项目的规模越大，其产生的连锁效应、竞争优势也就越强；我们通过强化项目的规模程度来吸引周边片区、深圳其他区域，甚至于珠三角其他竞争项目楼盘的客户，争取在内、外销市场取得双赢；  强调国际化： 从项目所处蛇口片区来分析，蛇口是深圳特区的开篇之作，也是深圳发展的历史写照，据《招商局蛇口工业区》网页介绍： ① 、到目前为止，在蛇口落户的外资 、中外合作企业约近 560 家左右，长期在蛇口居住工作的外籍人员达到 6000 人左右； ② 、南山未来 5 年发展计划显示：未来将建设蛇口信息港、深港西部通道、南山商业文化中心、重点持续发展南山高科技园区等；以及随着国内 GDP 的持续快速增长，中国加入 WTO 后开放程度的加快，导致深圳与香港、东南亚地区、欧美地区之间的往来更频繁，相信来深圳、蛇口工作的外商将会越来越多；结合项目的开发规模、资源优势、濒海特色等情况来分析，本项目天生具备“国际化”特色，上述分析也是这一定位的有力支撑点，因此强化国际性概念是必须的项目定位。  强调 国际海城特色： 就目前的规模、独特的地理位置、沿海资源优势，更有自建小岛实施游艇会俱乐部计划的规划来讲，本项目完全具备将其建造成为一个深圳的地标；从而延伸为我们不单纯是在建一个普通的地产项目，而是在造一个深圳的国际海城，就象国际上比较著名的沿海城市如：旧金山、落杉机、西雅图等一样。 从而达到引起社会各方面的关注与偏爱，据此独特的卖点和定位风格来划分本项目与珠三角区域竞争项目的区别，独树项目整体个性化的差别。  强化理想新城镇的概念： 作为社区发展的终极目标，它将使本项目与市场上其他高档楼盘从生活方式上区分开来。 由于目前房地产大盘开发中最普遍使用的是一种小而 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 全的封闭方式，比如说在远郊圈一大片土地，建设住宅小区、围墙内住宅、公园、商业、会所、诊所、学校一应俱全；一条“私家路”连接市政公路，发展商提供穿梭巴士运送市民。 物质高级化的同时，也改变了居民的邻里生活。 生活在这样一个个具有一致风格的“大门紧锁的社区”，使人们的感情冷漠，从心理上说这是一种不健康的生活方式。 而理想新城营造的是一种具有鲜明个性特色的以人为尺度的开放的生活空间和邻里社区。 在营造内部环境的同时，注重周边基础配套设施的完善，与政府规划密切配合，以期达到一 种城镇的多样化生活。  认为，作为一个跨度达 8 年的项目，仅依靠项目本身的客观资源进行包装推广是远远不够的，必须不断的给项目注入新的内涵，而这个过程其实就是一个城镇的营造过程。 项目文化定位： 美国西海岸旧金山的城市文化 诠释：  城市文化：是指一个城市在其特定的发展过程中，在景观、人文、风俗等各方面都体现自己所独有的城市状态，这种文化是从这个城市的住宅街区、商业氛围、内外环境等各种外在想象所体现出来的。 同时，城市文化是一个城市最内在、最本质的东西，它对居住此地的所有居民会有一种无形的凝聚力和归属感； 所以，在一个大规模的居住社区里，只有营造出适合自己的城市文化，才能使社区有一个旺盛的生命力和吸引力。  依据项目的规模、地理位置、建筑特色等因素，建议本项目以美国西海岸城市旧金山的城市文化对项目进行整体定位。 城市可比元素整合： 本项目 旧金山 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 沿深圳西海岸 沿美国西海岸 蛇口码头 渔人码头 滨海长廊商业街 码头中心商业区 西部跨海大 桥 金门大桥 移民城市 移民城市  旧金山素有“西海岸门户”之称，是世界上最宜人居住的城市之一；在旧金山充斥着世界上令人陶醉的不同文化，不同居住区的人们都能在旧金山找到自己的乐趣；世界各。