深圳市晶岛国际广场项目研究报告(doc25)-地产综合(编辑修改稿)

深圳市晶岛国际广场项目研究报告(doc25)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

于 20世纪 20年代的美国，意为商业会聚之地。 现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。 商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。 深圳的 CBD建设降组规划、水平、功能完善、环境优化具有一定的先进性和超前性。 作为办公、商务和高级商业等功能高度集聚的中心区福田 CBD，将重点发展总部经济、会展经济、文化 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 23 页 经济，以及金融证券、保险、产权交易、物流、传媒等产业，吸引国内外知名企业总部落户，形成集行政、金融、商务、信息、文化、会展于一体的现代化国际性城市中心。 据市会展业协会不完全统计，去年，我市共举办的各类商业性展览达 69 个，参展商现场成交额达 亿元，有力地促进了我市产品的出口和内销。 去年，在中国国际高新技术成果交易会展览中心举办的各类展览多达 62 个，以每个展览平均六天计，高交会展览中心几乎天天有展。 其中，展出面积在 5000 平方米以上的展览多达 38 个。 今年， 深圳高交会展览中心初步安排的展览已达 50 个，其中，带 “ 国际 ” 字样的展会达 34 个。 目前，深圳的会展业已形成了以 “ 高交会 ” 为龙头，并培育了一批与深圳地方经济发展相适应的、具有市场竞争力的展览品牌。 今年总投资 25 亿元、我市建市以来规模最大的单体建筑 —— 深圳会议展览中心将投入使用，这将推动深圳会展业发展再上新台阶。 借助新会展中心的南方国际广场商务平台必将发挥巨大作用。 不仅要在深圳 CBD投资，我现在连居住都在深圳的 CBD，就是福田中心区那幢最高的住宅。 因为福田中心区的交通非常方便，新的规划使生活和工作都很便 捷，而且从卫生到环境保护，以及商业配套等，都非常好，在这里生活非常习惯。 其实，香港人非常注重生态环境和环保问题，福田中心区具有这样的优势。 由于深圳 CBD的规划起步很高，并具有前瞻性和超前性，因此，福田 CBD必将成为整个深圳的政治、金融、文化中心。 从深圳 CBD到香港 CBD到底用多久时间。 昨日记者搭乘两地公共交通工具 —— 地铁，发现深圳地铁的开通确实对连接两地 CBD起着至关重要的作用 —— 从深圳 CBD，比如福田的会展中心、购物公园附近，到位于香港中环或者湾仔的香港会展中心，从门到门，包括过关时间只需 90 分钟 左右。 据介绍，规划中的福田中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成，总用地面积 万平方米。 深南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两片区。 按照规划设想，中心区的主要职能是作为深圳的中心商务中心 (CBD)。 商务区内高楼林立，是未来深圳惟一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心和行政文化中心，为深圳实现区域性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供城市建设的空间基础。 福田区政府有关负责人介绍，深圳 CBD 建设将在规划、水准、功能完善、环境优化上逐渐迈向国际化，将创新环境来吸引更多的国内外优质企业和实力财团、跨国公司和世界 500 强企业来福田设立地区总部、物流配送中心、采购中心、研发中心、品牌总代理等机构，推动“总部经济”在福田发展壮大。 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 23 页 5 月 17 日，市民中心 “入伙 ”，标志深圳中心区已经正式成为全市的中心， CBD 进入热启动时代。 伴随着市民中心的启用，中心区的地产进入了一个全新的阶段，以往的概念已经具有了现实的意义。 就深圳楼市而言，中心区的概念早在 1986 年就已经提出。 由于核心区域建设规划期较长，中心区概念的价值释放也经历了相当长的时间 ，目前这个概念已经深入人心。 经过多年的建设和完善，中心区周边住宅、商业和写字楼，各种配套已经初具规模，中心区的规划日渐显现，中心区也慢慢成熟。 以往中心区人气较淡，而市民中心的启动将会很好地解决这个问题。 玉家雄认为，人气的聚集是形成商业中心的必需条件，市民中心正式启用以后，人流量的增加会提升这里的商业发展机会。 随着周边楼盘的入伙，居住人群的增加，以及众多写字楼的落成，整个中心区人气渐旺，商业中心就会自然被带动形成。 在刚刚结束的 “ＣＢＤ的财富与居住 ”论坛上，包括曼哈顿区区长菲尔兹女士和地产大腕在内的人 士都表示 ，ＣＢＤ要想长期持续发展，将在很大程度上依赖其周边的大型居住社区的形成。 在商业已经成为ＣＢＤ下一步发展重点的背景下，就要求ＣＢＤ周边有稳定的购买力旺盛的消费群体，这意味着ＣＢＤ的周边必须有相应的高端生活居住区。 刘晓光则认为，虽然在ＣＢＤ周边没有完全形成类似曼哈顿周边的成熟居住社区，但是这种趋势已经显而易见。 从早期的京润到现在的棕榈泉，再到阳光上东，都已经昭示了ＣＢＤ周边高端生活社区的端倪，它们的发展将在相当大的程度上支撑ＣＢＤ核心区未来的发展。 尤其是体量７２万平方米的高端大盘 “ 阳光上东 ” 入 市之后，必将吸引更多的富豪，从而进一步扩大这个消费力极其旺盛的群体，这样也有利于ＣＢＤ的持久发展。 我国具备发展国际性 CBD 条件的城市只有 3 个，分别是上海、北京和广州。 从国际上一些成功的 CBD 来看， CBD 一般具有如下特征：首先， CBD 具有城市地区（乃至全国、世界）中最高的中心性，即 CBD 所提供的功能和服务具有最高水准；其次， CBD 具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域， 24 小时人口的变化值也最高；第三， CBD 具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市地 区也最高；第四， CBD 具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 23 页 地区最集中、档次最高的零售业；第五， CBD 具有城市中最高的土地价格和租金。 纽约曼哈顿就是最有代表性的中央商务区，在不足 1000 米长的华尔街，集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密度最大的地区；巴黎的拉德方斯则吸引了法国一半的大企业在此设立办公机构，该地区占地 170 万平方米，有写字楼 247 万平方米，分散的商业设施 10 万平方米，多条地铁、高速公路、铁路在此交汇。 CBD 的服务对象也不只是该城市本身，而是一定的大区域。 如上海浦东，它所服务的就不只是上海一个城市，而是服务于整个亚太地区，香港也是这样。 在善于创造奇迹的深圳人面前，一个气势恢弘的深圳 CBD 已经傲然眼前。 2020 深圳市政府搬迁中心区市民广场，深圳新会展中心即将启用，两大平台力挺深圳中心区板块，至此中心区已形成了以政务经济、会展经济、总部经济为龙头的三大经济圈，其超强的辐射能力不言而喻。 如今就在深圳中心南区核心地段，由深圳南方电力建设有限公司鼎力锻造的一个具有国际级的复合型商务建筑 ———南方国际广场正在崛起。 随着深圳城市中心的西移，深圳中心区被赋予未来深圳 CBD 和行政、文化中心的定位。 与中心区高起点的规划、高标准的建筑相适应，写字楼将成为未来中心区商业活动的主要特色。 占地 10 万平方米的市民中心启用，政府机构带动中心区的人气几乎都转化为中心区写字楼市场贩卖快感的动力。 中心区已建成写字楼约 40 万平方米，在售、在建写字楼总规模超过100 万平方米，占深圳市今年写字楼放量的 80%，金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等成为该区写字楼客户的明显特征。 二． 项目分析 项目概况 项目位于深圳中心区难中蛀，是一个位于深 圳市中心区最重要最核心地段和构成公共空间系统最重要的部分之一，用地面积为 42300 平方米，建筑面积 113892平方米，商业面积 58700平方米，项目预计总投资6 亿元人民币，于 2020年 1月开工，在 2020年 6月完工。 地面和屋面由下沉式广场，人行天桥、地面公共交通枢纽站，无顶 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 23 页 绿化公园组成，室内以及地下空间作为商业文化娱乐以及交通设施等综合开发利用，是有政府投资和发展商多方参与的复合型城市开发建设专案。 本项目的商业部分住要包括三部分，见下表。 位置 面积 停车 设备 地上一层 14397 4030 地 下一层 24697 3452 地下二层 19599 14059 地下三层 0 33658 合计 58693 55199 2． 项目分析 优势分析： 一、 区位优势长相项目投资价值 项目位于深圳是中心区南中住，拥有和将会拥有中心五大特征。 首先具有深圳市最高的中心性， 所提供的功能和服务具有最高水准；其次， 深圳 CBD 将会 具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域， 24 小时人口的变化值也最高；第三， 深圳 CBD 具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市地区也最高；第四 ， CBD 具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；第五， CBD 具有城市中最高的土地价格和租金。 二． 中心区即将进入成熟期为项目的发展提供和很好商机。 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 23 页 中心区的概念早在 1986 年就已经提出 ，经过长期的规划和发展， 中心区的概念已经深入人心，中心商务区已经建成 40 万平方米的写字楼，规划好的写字楼建设面积还有 100 万平方米，项目周边众多的高级住宅区已经投入使用，仅项目周边区域的消费者就有 7 万人。 项目周遍有众多的星级酒店已经投入使用， 2020 深圳市政府搬迁中心区市民广场，深圳新会展中心即将启用，两大平台力挺深圳中心区板块，至此中心区已形成了以政务经济、会展经济、总部经济为龙头的三大经济圈， 中心区进入热启动时代，标志着中心区已经进入成熟期。 三．规划的 前瞻性和超。