深圳名盘安联大厦营销推广报告(doc)-销售管理(编辑修改稿)

深圳名盘安联大厦营销推广报告(doc)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

前性：可持续发展的设计可持续化【健康化】◎ 衡量健康写字楼的指标有很多，主要是对空气、空间及环境的考虑。 ◎ 健康写字楼对“两空一绿”有很高的要求。 健康写字楼必定空气质量高——有利人体健康；空间感强——不会使人感到压抑；绿化率高——悦目。 对于长时间工作在写字楼里的人们来说，室外空气新鲜而弥足珍贵，只有与室外大自然亲密接触的写字楼方能匹配“健康”二字。 ◎ 本项目中庭空间可作为缓冲空间，其位于建筑体中部，工作空间围绕中庭布置。 空气通过对流沿中庭上升达内外玻璃壁之间而形成良好的自然通风。 同时，每隔四层设一空中绿化花园，它又可补充中庭采光的不足，使建筑具有双面采光的良好效果。 ◎ 此外，方案设计为了使中庭部分享有更充足的阳光，在中庭一侧设计了垂直反光墙板，引入阳光，使更多的自然光折射于中庭中。 概括来说：就是新鲜空气方便进入室内的呼吸式空间设计、绿色办公、阳光办公、注重职员心理健康◎ 从美学、心理学、社会学等人性化的角度整合项目的有效资源，使其具有更高层次的舒适度指标：心理健康。 【人性化】◎ 人性化建筑设计。 部分单位的室外休息平台、预留分体空调位满足不同业主的需要。 ◎ 所有出入口设置残疾人专用坡道、所有洗手间预留残疾人用厕◎ 建筑轴线与城市规划的“龙”脊线相吻合。 ◎ 人性化服务：以“满足人的需要”为宗旨的全过程服务，除满足人的心理感受外，重要的是提供“高效、实用”的商务服务，构建“全方位服务平台”（能够对大厦业主所有非业务性的事务性工作提供全方位支持，比如五星级酒店水准的服务平台，商务支持平台，资讯交流平台）【智能化】◎ 除必须具备5A：楼宇自动化（BAS）、办公自动化（OAS）、通讯自动化（CAS）、安保自动化（SAS）、消防自动化（FAS）之外◎ 还必须提供一些特殊智能化系统：如智能门禁识别系统、可视呼叫系统、自动提醒系统【环保化】◎ 外墙玻璃不反光，不会造成光污染◎ 多种节能设施，如采用低辐射镀膜中空玻璃，减低空调负荷和室内灯具耗电量。 【国际化】◎ 高效、先进、实用、安全、节能、资讯等全方面的设计达到国际先进水平◎ 物业管理：聘请国际化水准的知名物业管理，如第一太平戴维斯，提供国际水准的服务◎ 多语种语言服务平台（物业管理具有应付国际化语言沟通交流的能力）【可持续化】◎ 在智能化方面预留充足的升级换代空间◎ 在硬件上要求可分可合，为用户对内部的调整创造最大的便利形象定位21CN资讯国际商务港第五代写字楼同时具有国际化、资讯化、人性化、健康化、智能化、环保化、可持续化等七大特征。 第五代写字楼与第四代相比，其超越性的独特价值为：◎ 国际化：多语种服务平台、国际化物业管理。 ◎ 资讯化：构建大厦资讯交流支助平台。 ◎ 健康化：更高层次满足人心理需要的健康平台。 ◎ 可持续化：在智能化、人性化、国际化诸方面存在提升 空间。 【定位解析】1）突出核心竞争力元素，彰显第五代写字楼的独特内涵，一举领跑深圳CBD2）走高档次、高品位和高智能化（5A）路线，打造高舒适度的国际商务空间3）资讯科技带来的“高效、实用、信息”的先锋物业――资讯化国际商务平台4）21CN资讯商务港，突出资讯价值、商务价值（21CN代表最新、最时尚的）【命名方向】1）命名，是项目整合营销的一部分，应该紧扣楼盘的核心价值，将楼盘名字赋予一定的内涵，从而承载足够的楼盘信息，易于记忆，便于传播。 2）推荐命名：21CN先锋国际大厦（简称：先锋国际）21CN资讯国际大厦（简称：资讯国际）客户定位【目标客户的基本特征】◎ 有购买本项目最小单位的经济能力◎ 有国际商务的形象和空间需要【客户的行业】◎ 投资公司◎ 外资顾问、咨询公司◎ 高新科技◎ 物流公司附件：中央商务大厦、江苏大厦、地王大厦入驻行业一览表行业江苏大厦地王大厦中央商务大厦 投资、实业、贸易 35% % 27%顾问、咨询 25% % 30%科技（信息、机电） 10% 15% 28%外资驻深办 16% 法律10%10% 金融、保险10%% 15%物流（船务、运输）10%% 其他（广告、文化）% 我们之所以选取江苏大厦、地王大厦、中央商务大厦等楼盘，是因为上述楼盘均是代表了当时写字楼的最高价格，本项目也必须在推出时树立市场领先形象。 【客户的层次划分】发展板块——具备一定实力，且发展前景较好的中型投资、高新科技、物流公司；层峰板块——国内外的大型顾问、咨询公司，以及大型实力集团公司的区域总部等。 【客户的性质划分】216。 实力民营企业216。 外资企业216。 知名上市企业【关注点】◎ 时代金融中心第一次明确提出“金融商务”这一重要的CBD主力要素。 目前已吸引国内大型商业银行购买20000余平方米作为深圳总部，而其它的主要意向买家包括保险、基金、投资、担保等大型机构和知名上市公司。 ◎ 深圳CBD的定位不是单纯的商务区，它包括了行政、商业、金融及居住功能等在内，因此，深圳CBD的发展亦将在“物质载体”上有别于国际国内的CBD。 ◎ 以深圳拥有的最成熟、最公平的商业环境，以创新、敢闯、拼搏、宽容、开放、自由、平等的深圳精神和“国际气质”，以深圳迅速按照西方市场文明游戏规则吸引和培养的一大批高素质人才，深圳的“国际化”空间令人无限想象，其即将搅起的经济风云、资本传奇不可估量◎ 深圳通往“国际化”道路上的生产力、动力源、发展源，这些矗立于中心区的物质载体，方能成为深圳新一轮经济腾飞的大型“发动机”◎ 2003年初，福田区领导就在政府工作报告中提出要大力发展“总部经济”——利用福田区的中心区位优势，吸引跨国公司的亚洲或中国总部，“前店后厂”型的工业企业总部，物流采购、分销等商贸企业总部，科研机构、高等院校的技术开发总部，上市公司和金融机构的总部，以及各省、市驻深代表机构进驻到辖区来。 ◎ 深圳市政府最近出台的一项支持金融机构在深圳购买写字楼给予优惠的新政策：大型金融机构在深圳设立总部或地区总部需购地自建办公用房的，经市政府批准，所购土地按市场地价给予优惠，并以协议方式出让土地使用权；总部或地区总部在深圳的金融机构新购置办公用房，按每平方米1000元的标准在专项资金中一次性给予补贴。 此举表明，深圳打造“国际化大都市”的决心已定，并在实质环节上塑造“总部经济”软硬环境。 ◎ 深圳写字楼的中坚消费力量是民营经济，而上海、北京的中坚力量则是外来的大型跨国企业集团，从写字楼的质素上看，北京、上海对写字楼的要求显然对此要求要比深圳高，因此，要提高深圳写字楼的竞争力，还得从品质硬件上下功夫。 三. 价格定位根椐本项目所处的地点及各方面因素，综合比较同类写字楼物业特征做出以下价格定位依据（中央商务大厦、国际商会大厦二期、福建兴业银行大厦、时代金融中心）为标本参照。 区域因素 比较项目安联大厦福建兴业银行大厦国际商会大厦中央商务大厦时代金融中心地区级差2020192119交通通达度2021202120繁华程度2020202120公共设备2019192020临街状况2021212121合计10010399104100个别因素比较项目安联大厦福建兴业银行大厦国际商会大厦中央商务大厦时代金融中心装修等级2019202021楼层\朝向2019191920建筑结构2018191921新旧程度2018181819市场接受能力2019202120合计100939697101比较权重比较项目安联大厦福建兴业银行大厦国际商会大厦中央商务大厦时代金融中心比较权重1各因素修正比较物名称交易价格交易时点修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正修正价格福建兴业银行大厦12000111275国际商会大厦11000110417中央商务大厦1100019813时代金融中心150001114109实收均价定位依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的实收均价为∑比较标的物评估价格=（各比较物业修正价格比较权重）之和=12271元/平方米要使楼盘个体的质素达到整体提高，则必须注意在项目建筑设计、裙楼、广场、停车场等规划设计、市场营销策划方面与一流单位进行密切合作。 以期达到发展商的双赢结果，从而全。