深圳东部慢城禾田居大鹏商业地产项目前期策划顾问报告(ppt)-商业地产(编辑修改稿)

深圳东部慢城禾田居大鹏商业地产项目前期策划顾问报告(ppt)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

交通：市内乘 360、 364郊线大巴，龙岗乘 818专线大巴。 票价： 10元 电话： 84302269 中管网房地产频道 将军第 地址：深圳市龙岗区大鹏镇 景点简介： 在古城内有十多座将军府第，其中的抗英名将、清广 东水师提督赖恩爵的振威将军第和清福建水师提督刘 起龙的将军第最为著名。 赖恩爵振威将军第规模宏伟、 保存完整。 赖氏三代曾出了五位将军。 在鸦片战争的首战 ——九龙海战中，赖恩爵奉林则徐之命率中国水师与英军作战，大获全胜。 不久，赖恩爵接替著名的关天培担任了广东水师提督、晋封振威将军。 道光二十四年（公元 1844年）建造 “ 振威将军第 ” ，道光皇帝亲书门额送至。 将军第内建筑结构复杂，雕梁画栋、对联众多，是深圳市保存完整、具有较高艺术性和观赏性的清代建筑。 将军第是市级文物保护单位，也是 “ 深圳一日游 ” 推荐的精品景点之一。 交通：市内乘 360、 364郊线大巴，龙岗乘 818专线大巴。 电话： 84302269 中管网房地产频道 大鹏龙井 地址：鹏城村东门外 200米处的龙头山下 景点简介：井体呈圆简形，深近七米，直径约一米多，为弧形的花岗岩 条石所筑，至今已有二、三百年历史。 龙并泉水涝时不溢，旱时不竭， 清澈晶莹，经久不坏。 曾有人盛一玻璃瓶泉水，三年后启封，非但无一 星点沉淀物，无任何异味，而且清甜如初。 龙并泉水有清热、解毒、恰 神、健身之功效，夏饮凉浸肺腑，冬喝温润心田，甘甜可口，令人不胜 惬意。 龙井泉水闻名海外，解放前香港商人驾舟前来取泉水，回去名 之以 “ 大鹏龙井水 ” 作饮料出售，深受大众欢迎；现在身居海外的大鹏华 侨，也常带几瓶龙并泉水到异国地邦，送给亲朋品尝，得到广泛的赞誉。 中管网房地产频道 总结  东部旅游市场项目功能分区分化明显，一方面是大梅沙片区、三洲田、南澳片区的生态旅游，一方面是大鹏片区的历史旅游。  绝大多数旅游项目都以观光为主，或开发现有资源进行简单的参与性活动，如大梅沙的游泳、浪骑游艇会的游艇活动等。  鲜有旅游项目以体验式为主，目前仅有三洲田的田园生活、水头海鲜一条街的海鲜“现买现做” 体验生活。  现有旅游项目多依托自身优势与资源进行开发，一是未成规模与品牌，二是不能留住消费客户，提高客户的停留时间。 中管网房地产频道 区域形象 借助较成熟的大、小梅沙及旅游景点，本区域已有较强的知名度； 根据未来规划，项目有很大的市场机遇和竞争； 区域发展商 近十家品牌开发商进驻区域，显示了对区域开发的信心和决心，对促进本项目的开发建设、区域形象建立有帮助； 公寓 供应量较大，主要集中在大梅沙片区； 单个项目规模小，同质化严重，竞争激烈； 酒店 以海景为主题，旅游旺季、节假日经营情况较佳（可达 100%，平时约40%— 50%）； 旅游 旅游是东部发展的主题，但是目前旅游项目活动功能单一，不能吸引更多的消费者逗留。 对项目的影响 度假公寓、酒店、旅游项目的日益迅速发展有利于东部市场的进一步成熟发展，有利于本项目人气的聚集，对于整个市场面临的不够完善，整体功能配套不齐全的情况下，项目发展面临契机，也面临风险。 市 场 总 结 中管网房地产频道 市场困惑一：自然地理条件限制东部房地产开发 由于政府的地区定位限制和东部的地形地貌（平地存量少，山地开发难）， 整个大鹏的地产开发定位以高尚旅游及相关物业的开发为主，除三洲田作为华侨城东部的旅游基地外，不会出现其它片区的大片规模开发的现象。 中管网房地产频道 市场困惑二：交通成为制约东部发展的瓶颈 虽然往来市内各地交通方便，但如遇节假日或旅游交通，路线依然会出现 “ 供血不足 ” 的局面。 随着盐田港港口经济的迅猛发展、交通运输量的日渐提高，改善并增加道路建设是东部发展的当务之急。 中管网房地产频道 市场困惑三：假日经济现象 由于盐田区及龙岗东部大鹏半岛地广人稀，原住居民少，新迁移民还在陆续到来，使得东部呈现一种假日经济的现象，旅游高峰时人山人海，热闹非凡，平日则较为冷清，明显人气不足。 中管网房地产频道 市场困惑四：服务配套不足，客户停留时间短 基础设施落后，商业网点少，居家氛围尚未形成，更多的是休闲性、旅游方面的支出；休闲、旅游产品单一，服务配套不能满足更多需求，很少人在东部过夜，仅仅是观光旅游。 中管网房地产频道 交通规划图 在 2020年前，深圳市将投入近 50亿元打造立体高效的疏港、过境和城市内部交通体系。 据介绍，投资将主要用于８大工程，其中包括明珠立交工程、沿港路拓宽工程、深盐路畅通工程、罗沙路长岭段改造工程、盐排高速、东部通道、盐田第二通道、疏港专用道、梧桐山立交。 市场机会点一、 交通瓶颈有望突破 中管网房地产频道 市场机会二：客户停留时间短因为缺乏休闲娱乐设施 旅游者不在东部停留的原因17%%%0% 20% 40% 60% 80%缺娱乐设施无合适酒店无时间停留本次调查共采访调查人群样本 300人，样本来源为本公司的基础数据库（样本数据库）。 采取随机抽样、电话访问的形式。 中管网房地产频道 市场机会三：商务度假可选择的地方少 金沙湾大酒店 中西餐厅、歌舞厅、桑拿浴室、网球场、商场、美容中心、商务中心、会议室、音乐茶座和海水浴场等 大梅沙雅兰酒店 中西餐厅、会议室、健身房、室内恒温泳池等 大梅沙海景酒店 中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉 OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、健身室、按摩室 听涛酒店 多功能会议室、海鲜酒楼等 一些知名酒店虽然有商务会议室，但是真正的商务配套并不齐全，不能满足真正的商务客、培训团等度假的商务需求。 中管网房地产频道 市场机会四：消费群生活方式向休闲、时尚、多元化方向发展 节假日登七娘山的人多了； 去三洲田体味田园生活的人多了； 自驾游的人多了； 去西藏、新疆的人多了。 体现了人们对自然回归的渴求和对新的生活方式的向往 中管网房地产频道 市场机会五：政府及媒体对东部关注  东部各功能区旅游为主的定位  深圳八景评选整版广告传播宣传  投资１５忆打造南澳珍珠岛 中管网房地产频道 项目分析的总体技术思路 项目概况 选择 发展方向。 实现价值最大化 确定发展方向 经营核心式 （纯旅游项目） 竞争力模型 从国际惯例 及案例出发 确定发展战略 面对困惑和机会 我们如何参与竞争 选择发展方向 产品、形象定位 发现困惑和寻找机会 从市场现状出发 最终实现 中管网房地产频道 从国际惯例及案例出发，我们走在正确的方向上 中管网房地产频道 我们研究成熟旅游地的演变历程 研究内容 消费者的演变 功能体系的演变 理论 国际旅游理论 案例 日本别府（成熟） 桂林阳朔县（转型中） 中管网房地产频道 中产阶级 成为 “ 主流消费者 ” 贵族旅游 （高端客户） 大众旅游 （低端客户） 收入水平提高 消费心理改变 交通条件改善 闲暇时间增加 动因 消费者由最初的高端客户最终转向大众客户 中管网房地产频道 成熟旅游地逐渐拥有完善的功能体系， 并遵循相似的演变规律 成熟旅游地 功能体系 观光地 住宿地 休闲地 滨海观光、风景观光 古迹观光、宗教观光 主城区 目的地 滨海沙滩、乡野山地 郊区温泉、滑雪野营 提供配套 客源支持 演变历程 ① ② 中管网房地产频道 成熟旅游地的演变 住宿地 住宿地 主城区 目的地 主城区 休闲地 观光地 观光地 案例： 日本别府 桂林阳朔 单纯观光地，住宿会选择主城区。 当单纯观光地演变成观光 +休闲后，住宿会选择主城区或旅游地。 中管网房地产频道 日本 （成熟旅游地） 中管网房地产频道 Beppu SPA 别府市家家户户升腾的袅袅“炊烟”景象，绿野中涸雾弥漫，整个城市雾气腾腾。 容易以为烟雾是来自工厂的烟囱，其它这些烟雾皆来自遍布镇上的温泉之家。 中管网房地产频道 观光 +休闲 日本别府 别府概况： 别府 位 置：九州东北部大分县中部 人 口： 13万人 面 积： 125平方公里 平均气温： 产业结构：一产：二产：三产 =： ： 89 支柱产业：旅游业 Beppu SPA 中管网房地产频道 别府休闲型核心吸引物 —— 温泉 别府温泉遍布，大大小小的宾馆酒店乃至小旅馆都有温泉。 温泉成为别府最有活力的旅游吸引物。 别府 ——日本著名的温泉之乡，是全日本游客最多的温泉浴场，堪称“日本第一温泉”。 中管网房地产频道 别府温 观光+休闲 —日本别府 别府市泉眼： 3900余处 温泉的温度：摄氏 35100度之间 日泉涌出量：十万吨 游 客 量 ： 600多万人次 /年 Beppu SPA 别府的核心吸引物： （做足温泉文章）  各具特色的 “ 别府八汤 ”  奇异景观 “ 地狱温泉 ” 中管网房地产频道 别府核心吸引物：休闲温泉“别府八汤” 滨胁温泉 别府温泉的发源地之一，建有新型多功能温泉疗养馆，现代气息浓厚。 竹瓦温泉 是非常有趣的木造建筑 ,在这里可享受到普通的温泉浴和沙浴。 观海寺温泉 在海拔 150米高地上，从高地眺望到的景色昼夜都很精彩 ,因而最近修建了许多大规模的温泉饭店 ,从一个幽静的樱花观赏疗养地变成了豪华的现代化温泉城。 龟川温泉 利用海滨沙滩涌出来温泉热能建造的、屋顶可以开闭的别府海滨沙浴场 ,可一边倾听海岸线的浪潮声 ,一面眺望别府市景。 观光 +休闲 日本别府 中管网房地产频道 别府核心吸引物：休闲温泉“别府八汤”（续） 柴石温泉 自然景观优美、温泉疗养效果良好，还被指定为交流和恬静的温泉地。 明矾温泉 一排排白色雾气滚滚的茅草房，笼罩着硫黄气味，是充满治疗气氛的明矾温泉不可缺少的情趣。 铁轮温泉 在这里可享受普通的温泉浴，还能享受利用温泉的热量的蒸汽浴等 ,有很多的游客前来疗养。 堀田温泉 这里刚刚设置了几个家族汤，主要以露天泡汤为主。 此外还有许多小温泉，现在还有正在建造中的温泉。 观光 +休闲 日本别府 中管网房地产频道 别府核心吸引物：观赏温泉“地狱游” 温泉周边散布的“地狱”之游，也是别府观光的精彩之处。 地下深处涌出的大量热水、热泥、热气形成的自然景观，处在迷漫的烟雾笼罩中，恍若身陷地狱险境一般，“地狱游”因此而得名。 别府海地狱 别府龙卷地狱 别府血地狱 Beppu SPA 观光 +休闲 日本别府 中管网房地产频道 别府核心吸引物：免费温泉 “地藏泉”免费开放，在那里即可悠闲自得，又有治病功效，妙不可言。 因为免费，洗浴者必需遵守“使用完毕后至少打扫一番”的规则。 营业时间：上午９点 下午 4点。