淮海置业商贸城商业地产项目可研报告(56页)-地产可研(编辑修改稿)

淮海置业商贸城商业地产项目可研报告(56页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

对矿井，年产能力 120 万吨；探明石油储量 7 亿吨，煤层气储量 1000 亿立方米，石灰岩储量 30 亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。 萧县南北分属淮、黄河水系，地下水量为 亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。 电力供应属华东电网，设施完善，境内有 11 万伏以上变电所 2 个，生产生活供电充足。 （三）雄厚的经济基础 工业基础雄厚，门类齐全。 萧县工业发展历史久远，历经沧桑。 公元 9 年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作《石炭歌》赞之。 改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有 48 个县属工业企业，近 2 万家乡 镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽省古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。 2020 年全县工业总产值 17 亿元 (1990 年不变价 )，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。 经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地 500 余亩的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。 （四）较完善的基础设施 生产生活设施完善，人居环境良好。 萧县民风淳朴，社会治安稳定，邮电 通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规模不断扩大。 萧县是安徽省委 20 个 精神文明建设示范县之一。 三、项目所在镇基本情况 萧县 张庄寨，镇 位于县境西南部，距县城 32 公里，西与河南省永城县接壤。 面积 115 平方公里，人口 7 万。 萧 (县）张 (庄寨）、淮 (北）砀 (山）公路过境。 减河、洪河、毛河流过镇境。 乡镇企业有轧花厂、机械修配厂、粮油加工厂、砖瓦厂等。 农业主产小麦、玉米、棉花等。 张庄寨镇 行政辖区 ： 辖魏庄、阎阁、夏桥、白楼、张柳园、众姓庄、胡楼、 雷集、埝头、前街、郭圩、屈王庄、张寿楼、王园、王衍庄、后街、丁黄、党屯、刘店子、王小屯、张老庄、杭子、小阁子、武楼、东街、崔口、丰庆、章楼、许庄、张庄寨、邝庄、祖小楼、穆李赵、袁圩、屈楼、芊庙、锦桥、一条脊、朱小厂、臭园、洪河、黑柳村、三座楼、海青房、孙腰庄、王老庄、毛桥、陈胡同、蔡庙、杜平庄、欧庙、任庄、武暗楼、赵破楼、王柳园、塘坊、陈楼 57 个村委村。 萧县张庄寨镇在 “ 小城镇，大战略 ” 方针的指引下，坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施投入和公共设施建设，不断改善和提高 城镇功能，城镇建设日新月异，取得了良好的社会效益。 张庄寨镇是省政府批准的全省重点中心建制镇，被国家建设部等六部委列为全国重点中心镇。 镇党委、政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推进城镇化进程、中心镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。 投入不断加大。 该镇实施了 “ 美化、亮化、绿化 ” 三大工程，先后投资１０００多万元，硬化城镇主干道７条，总面积３２００平方米；改造背街小巷１７条，总面积２７００平方米；修砌下水道２５００米；各单位绿化面积６５００多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境。 强化 对镇东农贸市场、中心商贸市 场和小百货市场等专业市场的管理和并进一步完善市场功能，积极推动镇西农贸市场、镇南小吃市场、镇北机电钢材市场等市场的建设，优化了经济发展环境，进一步拉大了城镇框架。 目前，进镇经商的经营户有2020余户，河南、淮北等地约有３０家经营户落户于此。 城镇管理进一步规范。 组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保洁；在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和商户对环境卫生实行门前三包；在规范城镇秩序方面，实行了摊位定点摆放、车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位不断提升。 小城镇功能进一步优 化。 该镇完善了水、电、路、通讯及其他配套设施，并形成了若干专业化功能分区，即以众兴庄为主导的北部民营企业园区；张新集为中心的水泥预制板加工区；镇合作饭店为主导的城区餐饮服务区；淮海农科所为依托的农副产品加工区等等，极大地促进了全镇经济的发展。 目前，这个镇镇区新拓展面积达 平方公里，新增各类专业市场5 个，形成了集农产品销售、加工等于一体的商贸物流集散地，年交易额近 3 亿 第 四 章 项目的市场情况分析 一、项目整体素质分析 （一）项目优势 项目区位极佳，市场认可度较高。 项目交通非常便利，出 入非常方便，生活成本较低。 项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全。 项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200 多家合作厂商。 （二）项目劣势： 投资较大。 住宅销售还具有一定的风险性，市场可选择空间小。 该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险 （三）机会分析： 淮海商贸城中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。 本项目由萧县淮海置业有限公 司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。 张庄寨镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。 张庄寨镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。 二、物业类型分析 （一）商业 本项目地处萧县张庄寨镇镇北 101 省道东侧，处于该镇商业中心范围之内，具有良好的商业前景。 从交通情况看：淮海商贸城，西临 101 省道，北距连霍高速公路出口 500 米，交通非常便利。 这为城市内外顾客往 来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前皖淮海商贸城已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、手工艺品等、主要客户来源：县区及周边城市零售客户批发配货。 因此有强大的消费基础。 从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。 综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了淮海商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。 （二）餐饮 本项目处于该镇的商业兴旺地带，周边围绕着众多的商业设施及商业批发及零售私营店主，周边住宅小区逐渐增多，随着该 地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。 从现状来看，淮海商贸城商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。 随着该地区的建设和商业人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。 （三）住宅楼 本地块处于淮海商贸城商务板块，但这一地区住宅楼市场的发展相对滞后，规划设计较为落后，档次也不够高。 随着本项目的拉动，外来 客商逐步增多，原有的商贸城私营店主也逐步活跃起来，使得住宅用房需求量增加，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。 本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中档住宅楼，以弥补该区域住宅楼供应的不足，利于该区域商业、商住品质的提升。 （四）本项目运作需注意的问题： 在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调 “ 舒适度 ” 与 “ 美感 ” 的前提下，避开价格竞争。 掌握 “ 引导市场 ” 的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍 ，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。 对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。 在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。 三、综合评价： 结合前面的 SWOT 因素分析，我们可以看出，淮海商贸城项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。 第 五 章 项目整体规划与定位 一、 规划设计方案的指导 思想及原则 （一）规划设计方案的指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及阜阳市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照 “ 统一规划、配套建设、充分利用土地 ” 的原则，综合提高经济效益和社会效益。 （二） 规划设计方案的原则 在设计过程中必须坚持 “ 以人为本 ” 的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的 商业 、居住环境。 本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则 ,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护 私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及 居住 环境 ,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。 配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。 供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。 公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。 组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。 项目建设采用国家推广的 新技术、新材料和新产品，认真贯彻节 能、节地、节材的指导思想。 二、 建筑规模及规划设计方案 市场定位 在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，淮海商贸城市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。 依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业、住宅区。 这一定位内涵是： 淮海商贸城商业批发和住宅综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。 淮海商贸城商为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居 住理想。 淮海商贸城商的卖点在于批发集聚点、人文关怀和智能化服务。 形象定位 淮海商贸城商从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位。 业态定位 本项目位于该镇新城区，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此将本案定位于：领袖风范、商贵首选。 综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面： （ 1）地理位置优越。 （ 2）交通动 线充足。 （ 3）市政与小区配套皆较为齐全。 （ 4）社区规划合理。 （ 5）智能化水平高。 （ 6）有强大的升值潜力。 （ 7）户型实用、舒适。 经营定位 根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。 项目推广定位：领袖风范、商贵首选 （ 1）理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。 所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。 （ 2）领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的 “ 龙头 ” 地位，以楼盘人文化、 5A 级智能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的 “ 翘楚 ” 、 “ 枭雄 ” ，这对于真的 “ 枭雄 ” 会获得他们的认同，而对于离 “ 枭雄 ” 尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主淮海商贸城商 客户定位 （ 1）从企业类型定位 房地产开发 企业 、 农资经营企业 、 粮油经营企业 、 家电经营 企业、服装经营企业、餐饮娱乐 业 等。 （ 2）从目标客户的来源定位 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户 15％，即现租户之 60％转为买住宅楼。 不过 要使现有租户 60％转为购买即需要有一套比较优惠的措施。 投资客50％，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。 自用型买家 35％，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。 但首期款不能太重，贷款期不能太短。 建筑设计定位 楼层： 4+1 层 功能：商业用房，部分为人防及设备用房。 地上 1 层为商业用房。 地上 24 层为住宅楼 空调设施：国产或进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。 给水设施：给水水源由市政水管网供水。 市政水管网有预留接口在皖西北城市商业广场附近，设计二根 DN200 进水管与 室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于 考虑，水质满足国家生活饮用水。