淮安市房地产-xx商业地产项目营销策划报告(doc108)-商业地产(编辑修改稿)

淮安市房地产-xx商业地产项目营销策划报告(doc108)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

位 置 临街商铺 室内商铺 临大治路 一 层 万 8500 二 层 5800 地 下 4800 销售情况 12 月 28 日开工，目前接受内部预定。 25 住宅和办公楼多为回迁安置。 承德商城 位置：东临承德南路，南接东大街，北临里运河 规模：建筑面积 29000 平方， 300 多户住宅。 规划：沿街建筑一层商铺， 26 层住宅； 承德路商城主楼 5 层。 售价：一楼承德路店面 8000 元 /平方，年租金 660 元 /平方； 河南路门面 40006000 元 /平方； 二楼售价为 3000 元 /平方米，年租金为 420 元 /平方米； 沿街商铺单位面积 40 平方米左右。 临东大街 8 间门面 10000 元 /平方，单位面积 50 平方； 住宅均价 1200 元 /平方， 8981488 元 /平方 户型面积：三室二厅一卫 /二卫 90130 平方 二室一厅一卫 4480 平方 现状与进度：全部竣工，部分交付。 住宅销售 80%以上，底楼商铺 销售 70%。 付款方式：一次性付款或分期付款，优惠幅度可达 5% 东大街综合市场 位置：承德路与东大街交叉口东北角， 规模：占地面积 10000 平方，建筑面积 30000 平方，其中营业面积 16000 平， 900 多个营业单位。 规划：五金、旧货、农贸市场。 12 层为经营， 37 层为住宅和办公。 26 租售水平：门面面积在 50 平方左右 承德路门面房 6800 元 /平方，场内门面 3000 元 /平方 门面按 150300 元 /平方交纳押金，按 1030 元 /平方交纳月租金。 住宅一室一厅 49 平方，三室一厅 售价 10801480 元 /平方 现状与进度：目前市场正在招商中，部分已经营业，期房 2020 年 5 月 30 日交房 付款方式：分期付款或一次性付款，优惠幅度 15%元左右； 销售情况：沿街 90%左右 荷花池花园小区 位置：南临西大街，东临人民路，北接河南西路； 规模：建筑面积 8 万平方米，住宅 800 多户； 规划：沿人民路分南北组团，南边组团为西大街集中商业区， 一、 二楼为商铺和办公楼， 37 层为住宅。 北边组团一楼沿街为商铺。 商铺租售价格：（一次性付款、分期付款、银行按揭 50%， 10 年） 位 置 单 价 备 注 临西大街 800010000 商铺面积多为 5070 平方左右。 临人民路 60008000 27 临河南路 45005000 内街门市房 35005000 二层商用办公房 20202500 住宅售价：北边组团 10581628 元 /平方 有暖气供应； 南边组团 9201495 元 /平方； 工程现状：南边全部结顶， 02 年 4 月交付； 北边部分结顶， 02 年 7 月交付； 销售情况： 120130 平方销售 80%多，情况较好 ；商铺销售 70%。 5．白鹭花园金龙商城 位置：北临和平路，南接越河路与里运河相望，东连圩北路。 规模：建筑面积 44000 平方，住宅 420 户。 规划：沿和平路及越河路一楼和部分二楼是金龙商城营业房， 规划为装饰材料市场， 36 层为住宅，沿圩北路是纯住宅房。 销售价格： 位 置 单 价（元 /平方） 和平路门面房 6800 圩北路门面房 3000 二楼内门面房 2280 住宅 10801450 商铺面积多为 50 平方以上；主力户型二 室二厅 86 平方。 28 销售与现状：月底竣工， 02 年 4 月交付使用， 住宅销售 80%多，商铺销售 60%左右。 6．淮海菜市场综合楼 位置：淮海北路建业大厦南侧， 规模：总建筑面积 30000 平方，其中市场面积 8000 平方，住宅 190 户。 规划：一层为综合性大型菜市场，除综合楼外， 27 层为多层住宅。 销售价格：商铺提供 5 成 10 年按揭，住宅 7 成 10 年按揭。 位 置 单价（元 /平方） 备 注 沿街门面房 96886088 2530 平方 内部摊位 50005800 平方 住宅 10881468 65139 平方 现状与销售：本月已开工， 2020 年 10 月竣工交付。 目前已接受内部预定，须交定位金 2020 元。 提供住宅 7 成 10 年，商铺 5 成 10 年银行按揭。 八二鞋帽服装市场 位置：八二路 规模：占地 60 亩，一、二楼为市场， 36 楼住宅 200 户。 规划：主营服装、鞋帽、小百货，一、二层共计 1500 个商铺。 商铺预定价： （以使用面积计算） 位 置 单价 元 /平方 备 注 29 沿八二路门面房 1202015000 商铺都以 10 平方为主；住宅主力户型三室一厅 / 二厅，110130 平方。 沿菜市场门面房 800010000 一楼内门面房 7000 二 楼 门 面 房 5000 住 宅 12001600 现状：近期拆迁，回迁户与登记户比例 20%。 总结： 从上述的有关资料我们可以看出，目前新增在售在租商住楼基本具备以下几个特点：  在建商铺门面房较多，短时间内供大于求，租售招商普遍存在难度  不同区域地段售价差别较大，同一个案沿街门面房与内门市房、一楼与二楼差别较大  各个案商铺定位 有差别（见后） 竞争不对手层出不穷，如淮汇通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小区商铺及正在改造的东、西大街项目等，从目前市场情况看，商业市场竞争已到了白热化阶段。 本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。 30 六、基地概况 地理位置 东临承德南路，西至东大商汇，跨东大街南北两侧东西路长 200 米左右。 交通条件 市内公交线路众多，淮海路东大街西门电子市场公交站有 1 路、 11 路、 12 路、 16 路、 28路贯穿全市，承德路东大街东门慈云寺公交站有 11 路、 26 路、 31 路与城东相连，市内交通十 分便利。 周边配套 东大街综合市场隔承德南路近在咫尺，纪家楼小学、市二中近百米之遥，闸口医院、市二院就近，基地 500 米范围分布有电脑市场、多家金融证券公司及饭店、休闲场所。 周边环境 百年老街，历史底蕴浓厚，东临慈云寺、文庙，南边傍依环境优美的楚秀公园；与规划建设中的慈云寺文化市场连成一片，北接里运河与即将兴建的运河文化广场相望。 周边还有淮安大闸口、御码头及中州公园。 目前，本案所在东大街正进行改造，根据市政府规划改造方案，整体改造后的东大街要成为集购物、饮食、服务、休 闲、娱乐、居住为一体的商住步行街，与其东侧的慈云寺、文庙改造相呼应、融合，形成庙市合一，使这片老城区成为淮安的“夫子庙”。 商居环境全面提升，有很大的升值潜力。 31 七、项目 SWOT 与竞争力分析 （一） 项目优势分析： 地段位置的优势。 百年商业老街浓厚的历史文化底蕴。  开发商的信心和实力及更为周全的开发经营战略保障；  本案重新策划，而且目前其他个案已有出租、出售、推广在前，我们可以进行本案的诊断，较好的了解其他个案的规划定位，从而较好规划设计，作到后来者居上。  项目的科学规划、精心包装与定位，与其他项目的简单操 作，凭经验出租出售、定价不同，本项目将在详细市场调查的基础上进行市场的细分与商品的选择定位，使其在东大街头乃至在整个淮安大商业范围内具有特色，更有操作依据，价格科学合理。 ,在贵我双方的共同努力下 ,可进一步营造项目的更多优势 ,主要体现在以下方面 :  商业规划  商业环境与配套设施  商业前景  项目包装  营销推广  经营管理  物业管理  服务体系  项目投资价值 32  项目升值潜力 以上优势体现 ,详见策划报告 . （二）项目劣势分析：  前期开发商造成的烂尾工程形象的负面口碑，影响目标客户对项目的投资信心；  住宅外立面不够新颖和户 型结构上存在不合理的硬伤；  敞开式经营的商业步行街与住宅相对封闭的物业管理的矛盾。  项目整体建筑设计势规划不合理，本案周边规划不明朗，使优化有难度；  项目原来没有统一定位和统一的商业布局，整体规划不合理，回迁户及已预订户对改变规划的接受过程复杂，前期回迁户和预定客户等遗留问题将会影响整体行销计划，这部分商铺将成为整体商业规划不和谐因素；  重新进行营销策划，操作时间短，不能有效的进行前期的宣传与招商铺垫，提升形象，使投资者和商家较早的注意，改变态度，避免认知模糊，引起有效的关注和购买意向。 缺乏预备客户积累。  本市居民对东大街缺乏信任度和美誉度 ,普遍认为该市场档次低下 ,质量无保障。 本案带动、提升东大街形象，从而形成互动，发展商势单力薄。  淮阴市场现有的商业用房的价格普遍不高 ,市场对本案的销售价格心理期望可能和实际售价有一定的差距 ,在观念上对价值判断缺乏理性。 （三）项目机会点分析：  东大街步行街改造是市政府旧城改造的重点形象工程，这使得本商圈内的人流量会有一个大的增加与提升；从而33 使本案的价值可以有较大的增加 .  部分商家经营者经过多年的发展和累计，已经具有相当的资本积累，本案的出现无疑为他们提供了一个新的机会  随着经济的稳定持续发展，居民收入的稳步提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求 ,同时也带来更大的机遇。  随着淮安交通的进一步发展， 淮安的苏北中心作用会更一步突现。 商流、物流、人流的交往会更加方便，其辐射力与影响力将会进一步的加强，这对于商业会起到一个大的促进作用。  在商铺的租售上，目前淮安还处于重位置阶段， 对硬件支撑、软件服务还认识不足 ，在此方面可以较容易的突出；早期的一些市场由于建筑简单、设施配套跟不上、老化不 全、交通考虑不周等原因，已经不能适应经营户的使用要求，商家在逐渐退出。 （四）项目威胁点分析：  市场对商业地产的投资观念不强 ,而投机心态较重 ,灌输投资观念和利用投机心态是本案销售成功的极为关键的环节 .  近年来其他地区的市场如雨后春笋 ,相继出现 ,作为传统老商业街受其影响 ,生意已大不如从前 ,市场前景不被普遍看好 ,商铺价值难以大幅提升 . 市场对商业地产的产权、使用权 ,销售与租赁的概念混淆 ,利弊得失判断不清 ,观念上的滞后会成为本案以销售为目的的招商的巨大抗性 .  当地房地产同类项目的不断开发，目标客户市场造成分流， 并加剧了市场竞争的残酷性； 34  本市内其他大中型商业设施、商业建筑的开发以主要街道、好地段的住宅小区的沿街铺面的市场供应对本案形成竞争压力 , 造成了商铺在相当程度上的供过于求，使所有商铺都吃不饱，放空闲置，且在价格上形成一定的打压。 （五）项目竞争力综述 淮安市商业物业从数量看，经营业态种类较齐全，数量较多，淮安市场格局已经成形，主要商区和市场各具特色，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。 但大多商业物业都停留在低价经营管理水平， 缺少良好经营、购物环境，形象有待提升，管理水平有待提高，而且作为一种 城市商业文化、生活文化的专门商住合一的步行街商业业态、生活形态还没有形成。 竞争对手层出不穷，商业市场竞争已到了白热化阶段。 本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。 综上所述，我们认为本项目的竞争力必须立足于、体现在：  位置： 百年商业老街东大街上，即将出现的繁华的淮安人自己的商业步行街；  项目定位 ：特色经营，在商业业态、商业模式、商业环境等方面拉开与其他商厦和市场的形象与距离才能突现个性；贴近生活，提升生活，打造生活新空间；  租售价格： 必须物超所值 ,让人心动产生行动；同时运用价格杠杆策略要科学分析，再深入 ，不可简单地加减了事；  经营理念与服务特色： 必须在软件方面系统、完善、一步到位，首先让消费者耳目一新，树立起本案形象，进而曲径达雅，给市民、商家以信心，市民有信心则消费没问题，消费没问题则经营没问题，经营没问题则商家有信心，商家有了信心则出租没问题；出租没问题则投资者的利益回报有保障，回报没问题则出售可以顺利进行，从而形成商业繁华，商业繁华则使人产生坐拥繁华、闹中取静之心理，最终形成良性循环。 35  推广系统 ：动之以情，晓之以理，先卖文化，先卖概念，先卖服务，先卖管理，先卖形象，以情切入，作到感人、诱人，从而口碑 相传，提升形象；同时继以具体的理性价值诉求。