海威地产拟开发海州秦王府住宅小区项目可研报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)

海威地产拟开发海州秦王府住宅小区项目可研报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

袭了连云港市城市规划的基本原则，充分体现出港 19 城人民在经济不断发展的大环境中对居住的高品位的要求，创意新颖、布局趋前、追求完美，尤其注意塑造优美的居住环境。 一、规划结构 在小区内设置一条大致成东西向的水带，形成区内贯穿的水环境。 形成公共空间 —— 开放空间 —— 居住空间 —— 私密空间。 一条横向的景观绿轴通过入口广场、绿茵大道、休憩小广场、水上浮桥、水榭一系列景观将空间准备开展，并通过造型优美的建筑形成生动对景。 二、道路交通系统 （ 1）小区的东侧设小区的主出入口，北侧、西侧和南侧设入隈次 出入口。 小区道路交通系统十分简捷清晰，主要有车行道和步行道两大内容。 车行系统以一条主要环行道联系各大组团的外围，避免了对组团的穿越，交通便捷明了。 步行系统则结合景观设计，蜿蜒曲折，巧妙地将几大组团的步行交通系统串联起来。 两大交通系统之间基本互不干扰，较好的实现了人车分流的目的。 （ 2）小区内主要道路路面宽 6 米，次级道路宅路面宽 4 米，前路路面宽 3 米。 小区外围道路有锦屏路：红红宽 40 米，东风路：红线宽 60米，规划路：红线宽 16 米。 （ 3）小区内机动车停放采用室内与室外及人联席地下室设停车位相结合的方式。 其中室内 停车 438 个，室外停车沿道路设置停车位 110 个，人防地下室设停车位 115 个，合计居住停车位 663 个。 沿街公建停车位于道路红线边侧，共计停车们 45 个，总计本地块这车位 708 个。 自行车采用各住宅楼底层分散设置，每户按 68 平方米调置。 20 三、公共设施配置 本小区配套一所 8 班幼儿园和超市。 沿锦屏路设置了部分沿 街一层商业区用房，以服务社区内居民为主。 小区内共设置七个垃圾点。 小区内的生活垃圾推广分类、袋装、定点、定时收集，以利于环境卫生、垃圾回收处用和最终处理。 小区的管理采用物业管理方式，负责小区内的安 全、卫生、维修服务、宣传等工作。 四、绿化系统 用地位于连云港市海州区的西南部，东面是 40 米宽的锦屏路，西面的规划道路宽 16 米，南面是 60 米宽的东风路，北面是 16 米宽的规划道路，周边交通便捷。 小区北缶的景观轴线，同时主入口设置了步行景观带。 小区道路树的主要地被采叶植物装饰处理，用金叶女贞、龙柏、红叶小檗、丰花月季、鸢尾、红花酢浆草、葱兰、小灌木等做绿带。 小区一级路两侧选取用的行道树为常绿乔木香樟。 小区二级路两侧选用的行道树为落叶乔木法桐、合观。 入口花坛以四季草为主，创造热烈气氛。 入口两侧绿地上种银杏。 中心 景观区内，植物寓意“玉棠春富贵”意为吉祥如意、富有和权势。 儿童活动区的绿化考虑到儿童的习性，同样以色彩斑谰、香花植物为主，并在运动型草坪上设置活动器械 —— 沙坑、成品滑梯、迷洞、秋千架。 楼间绿化将小区内以东西南北中轴线划分为四个区域，营造不同的氛围。 第四章 建 设 条 件 第一节 地质状况 21 本建设场地用地地势平坦，现有少量建筑物拆除、清理完毕后，即可施工。 连云港市地区地质构造属华北地台，连云 嘉山隆起带，以轴向 NNE的倒转背斜为主，西部为走向 WESSW 海韩断裂。 区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦 系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度 050M。 本地区地震基本烈度为 7 度。 详细地质资料以勘探资料为准。 第二节 气象条件 连云港市处于温暖带与亚热带过度地段，气候温和湿润，常年平均气温为 14 摄氏度， 1 月平均气温为 摄氏度， 7 月平均气温 27 摄氏度。 历年平均降水在 910980 毫米之间，降水期主要集中在 9 三个月。 全年无霜期 220 天。 年均日照时数达 24002600 小时，太阳辐射总量为每平方厘米 千卡。 一年四季主导风向为南风。 由于受海洋的明显调节，连云港市属于季风特 点的海洋性气候，四季分明、寒署适宜、光照充足、雨量适中。 地形对气候也有一定的影响，海拔 600 米的云台山高耸海边构成了特有的气候锋区。 云台山区常年平均气温为 14 摄氏度，具有我国南方热带、亚热带向北方温暖带 、温带气候过渡地带的特点。 第三节 交通条件及社会条件 22 该项目建址地理位置优越，环境优越，交通运输便捷，人流、物流畅通。 （详见基地概况）该地块的周边环境为住宅区内居民的交通、购物、子女上学、就近就医等，都提供了极为便利的条件，是一个理想的商业、居家场所。 第四节 供电、通讯、给排水条件 连云港市近年来 为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。 建址位于人民路南人民公园西侧，供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。 供水：用水可直接从人民路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。 供电：利用现有的配电线路直接接入人民路支线。 电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。 供热干网由人民路引进，采取集中供热形式满足居民采暖要求。 目前，燃气 管道网已进新浦地区，该区燃气管网已纳入人民路扩建工程。 拟建工程紧临城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。 23 第五节 资金条件 连云港市海威房地产开发有限公司由连云港荣阳房屋开发有限公司、陈勇出资成立。 本项目所需资金已基本落实，除部分申请银行贷款外，其余部分自筹。 第五章 环境保护与安全卫生 第一节 环境保护 该工程建设中对周围环境的影响主要是噪声、污水、污物等三个方面，下面对这三个方面进行阐述说明。 一、 噪声 噪声的主要来源是施工期间的施工设备和使用车辆产生的噪声。 本项目建址 周边居住的人口仅南侧为居民小区。 因此，施工单位应严格按照城管部门的要求文明施工，合理安排使用震动大的设备，严禁夜间进行砼浇和其他有噪声的施工，以确保周围单位和居民的工作生活不受施工的影响。 二、 污水、污物 污水、污物的主要来源是建设期间产生的建筑垃圾和建成后的居民生活产生的污水、污物。 建筑垃圾经处理后作为回填土使用，不能利用的部分按城市管理部门规定的时间、地点及时清运。 建筑污水经沉淀池沉淀后 24 排入项目区原有道路排水主管；生活污水经设置的静化池无害化处理后排出。 生活垃圾实行袋装化管理，由生活区内的保洁员集中运至垃 圾箱里，再由市环保部门统一运送至垃圾处理厂，不会对周围的环境造成不良的影响。 项目实施前建设单位到市环保部门办理环评手续。 三、绿化 绿化是环境保护的重要组成部分。 本项目在项目区内设置了大面积的绿化小品区，绿地率 达 31%。 第二节 消防、卫生及安全 一、 消防 项目消防按 GBJ1687《建筑设计防火规范》有关规定实施。 项目所在项目区使用建筑物为消防对象，其火灾危险为丁类，耐火等级为二级。 各建筑消防用水量室内为 15L/S，室外消防用水量为 20L/S。 区内消防设施根据建筑物特点设置增压设施及畜水池。 通过统筹安排，考虑到了建筑的每一个角落的消防安全问题。 消防通道可利用项目区内外道理。 二、 卫生 小区内配有专职保洁员，定期有环卫人员将垃圾运至垃圾处理厂，以确保居民有良好的生活环境。 三、安全 25 该项目是集营业用房与商品住宅为一体，安全问题较为重要。 区内物业管理和物业服务将实行专业化、智能化、多层化、立体化的保安系统，配备电视监控、电子保安、可视对讲系统，对小区实行 24 小时有效监控，与 110 联网，可充分 保障住户的生命财产安全。 第六章 公用工程 第一节 供、排水 一、供水 执行标准 GB574985《生活用水卫生标准》； GB1294191《景观娱乐用水卫生标准》； GB383888《地面水环境质量标准》； GBJ1487《室外排水设计规范》； GBJ1588《建筑给水、排水设计规范》。 项目水质要求 生活用水应符号《生活饮用水标准》（ GB574985）的要求，与消防用水可直接引用城市自来水。 给水系统 城区内已形成系统的供水网络。 项目区内的生活用水、消防用水在办理用水增容手续 后，可由沿主水源的供水网络直接接入。 各用水点就近接入相应的市政管网线与城市主供水管网相连接。 工程施工用水，可直接接 26 入主水源。 二、排水 项目排水执行标准： GB383888《 D 地面水环境质量标准》； GB897888《污水综合排放标准》； GBJ1487《室外排水设计规范》； GBJ1588《建筑给水、排水设计规范》。  项目区内生活污水采用雨污分流的办法，表水由区内暗沟直接排入城市排污管网，生活污水由区内铺设排污管道直接进入区内铺设的排污主管道排入城市排污管网。 第二节 供 电 一、 用电负荷 小区泵房消防泵、喷淋泵、生活泵等用电负荷为二级。 多层住宅为三类建筑，其用电负荷为三级。 依据 DGJ32/J112020 分类，住宅建筑面积 120 m2以下，用电按 8KW/户；住宅建筑面积 120m2以上， 150m2以下，用电按 12KW/户；办公部分按70W/m2；商业部分照明按 100W/m2；地下室按 15W/m2。 选用 4 台 800KVA 干式变压器及两台 2X630KVA 箱式变及两台 2X500KVA 箱式变平均负荷率为87%左右。 二、供 电电 源 27 本工程采用 10KV 供电。 从锦屏路引入。 三、用电等级 电源电压 为 380/220V。 四、施工用电 用电负荷 200KVA，利用项目区原有供电网络，经供电部门许可后，可直接架设变压器接入锦屏路供电线路。 第三节 电视、电话、宽带 住宅每户预留电话、宽带、有线电视接口，直接接入城市有线电。