海口市房地产-海口城市海岸项目初步效益分析(doc33)-房市分析(编辑修改稿)

海口市房地产-海口城市海岸项目初步效益分析(doc33)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

可度和发育程度都很有好处，我公司城市海岸也有一个比较好的市场起点，在价格和推广方式上都可以比较灵活。 其他同质可类比楼盘 （ 1）、宝安江南城 楼盘位置 海甸岛和平大道东北侧 开发商 中国宝安集团海南实业公司 设计单位 占地面积 480000 平方米 容积率 建筑面积 300000 平 方米 绿化率 40% 物业类型 多层、叠排公寓、联排、独体别墅 主要配套 幼儿园、旅游步行商业街、会所、温泉、苏式园林 销售情况 2020 年下半年开盘的一期基本已经实现销售，主要客源为岛内二次置业和企业团购，平均价格在 3500 元 /平方米左右。 2020 年开售的二期一部分和 2020 年 4 月份开售的二期二部分，目前在售，以公寓和叠加为主，起价 3800 元 /平方米，最高价 5575 元 /平方米，均价 4500 元 /平方米，剩余房源不多，购买者多为岛内二次置业、新移民、在外创业岛内人士。 三期目前规划以独立别墅为主，预计 销售均价在 6000 元 /平方米以上，预售时间未确定。 小结： 虽然江南城项目位于海甸岛，市场成熟度和周边的社区配套相比较有优势，但是其产品定位、目标客户群体和城市海岸有很多的相似之处，其销售价格和销售进度情况有一定的类比价值。 整个项目的运作经过了一个相对长的时期，这也映射出海口房地产市场去化慢、有效市场需求不足、市场开发度不够的特征，这一特征在今后一段时间内还会成为这一层次房产品销售的一个普遍特征。 （ 2）、美源日月城 楼盘位置 海口市填海区会展中心北侧 （万绿园旁侧） 开发商 海南美源房地产开发有限公 司 设计单位 美国爱普斯顿国际投资顾问（建筑设计） 海南柏森建筑设计有限公司（施工图设计） 泛亚易道国际有限公司（景观设计） 占地面积 35773 平方米 容积率 建筑面积 82611 平方米 绿化率 40% 物业类型 高层公寓 主要配套 会所 销售情况 项目于 2020 年 11 月开始内部认购，总共房源 275 套，起价3800 元 /平方米，均价 4800 元 /平方米左右，顶层海景豪宅做到 10000 元 /平方米左右的价格。 客源构成岛外为主，岛外购买力集中在一线观海房源。 房源能否观海价差很大，低层不面海房 源的价格至今维持在4000 元 /平方米左右。 海景房销售形势相对较好，余房不多，目前仍在售的 100套左右房源基本为低层和不直接面海。 目前项目在售房源 100 套左右，已经实现销售的房源成交均价在 5000 元 /平方米左右。 小结： 日月城项目位于金贸板块，临近万绿园，该板块社区配套完善、市场起步较早，具备一定的竞争优势。 日月城为中心区的围合高层，加上直接面海，能够刺激一部分的岛外度假需求，项目的实际客源组成和目前的销售瓶颈都验证了这一取向。 日月城项目的运作现状对我公司城市海岸在市场定位和目标市场细分方面 还是很 有借鉴意义的。 （四）、目标客源研究 结合海口市整体市场、西海岸板块的现状和发展过程以及目前可类比楼盘的情况，给出目标客源分析如下： 岛内成功人士二次置业 随着海口经济的发展和收入水平的提高，相对条件较好的海口老居民出于对新房产品的规划、景观、社区配套、物业管理服务等的认可和向往以及城市发展和个人发展结合等原因，产生二次置业的需求，这个需求的比例在下一阶段会有提高。 岛外创业海南籍成功人士 近年来，海南的旅游经济逐步火热，房价稳步提升，这些因素加上中国人特有的乡土情结刺激了海南籍在外成功人士回岛置 业需求。 由于这部分客户在外接触了开发水平较高的房产品，所以，对产品的规划设计水平、施工工艺、配套水平有较高的要求，从这些方面看，我公司城市海岸项目应该会成为这类需求的对象。 高素质、高收入新移民 随着海南的几个国家级重点工程的建设，高科技、高收入人才会大规模扩充海南的新移民阵营，海口由于省会城市的特殊身份，会成为这部分人的首选，能不能吸引着部分购买力是城市海岸能否成功的一个关键因素。 与市政府西迁有关的市内移民人群 随着市政府西迁的推进和西海岸板块各项社区配套的跟进，西海岸会逐渐成为海口市的新的政 治、文化、休闲、高尚居住的中心，随之而来的便是和市政府迁移相关的市内人群迁移，这一部分需求也应该在城市海岸的目标市场中占据一席之地。 与华侨中学分校区的投入使用有关的移民人群 这一人群分两个部分，一部分是教职工，新校区预计 60个班， 3000学生， 400教职工，老教职工的就近居住和新教职工的购房选择会构成一定的需求。 随着教育在家庭日常支出中比例的强势上升，家长出于子女教育的考虑，选 择在海口名校 —— 华侨中学新校区周边选择房产品移民的可能性很大，这个群体开发的可能性极大。 岛外度假需求和投资需求 这部分 需求一直在海南的房地产市场占据重要的位置，随着房价的提升和独家投资理念的升级，这部分需求仍在，但其价值诉求会有所变化。 度假需求会集中在高端别墅和低价位物业两极，逐步会产生经装修的需求；投资需求会进一步向一线海景和小户型靠拢，精装修会很快成为主流，同时周边社区配套和二、三级市场会成为客户关注焦点。 （五）、销售价格建议 基于板块优势和类比楼盘运作特征的考虑，我公司城市海岸在定价和推广策略制定上有比较大的空间，采取如下定价原则： 以长信海岸水城和宝安江南城为标杆，采取跟随策略，营造高性价比楼盘的市场 形象，在入市初期以相对低价位推出，达到热销态势，释放销控房源，调整价格策略，在合理的时间和范围内建立楼盘的价值上升标杆，为后续销售造势。 销售价格建议： 普通公寓均价 4500元 /平方米； 花园洋房均价 5800元 /平方米； 联排别墅 6500元 /平方米； 商业 7000元 /平方米。 说明： 以和宝安江南城同一水平的价格入市，保持和长信海岸水城和比华利山庄的相对价差入市比较稳妥，有利于下一步推广设计和整个楼盘整体高效益的最终实现。 三、各项经济指标和规划方案 项目总用地面积 ，分成 A、 B两块， A块用地面积 平方米， B块用地面积。 总建筑面积 ，主要物业类型为联排、叠排、多层、小高层，配套有商业街、幼儿园、服务中心、会所。 总建筑面积 计容积率建筑面积 多层公寓 小高层公寓 叠排 联排 商业 社区公建配套用房 不计容积率建筑面积 地下室 26135平方米 半地下室 架空层 总户数 1091户（ 3819人） 停车位 地上车位 714个 地下车位 660个 总个数 1314个 四、投资收益分析 （一）、成本测算 土地成本 项目是合作建房项目，项目合作方（土地权人）按照销售收入的 75%和 25%分成，作为项目核算时计入成本的土地款为整个项目销售收入的 25%。 （土地契税不计入在内，取费标准为土地出让金总额的 3%） 按照预计销售均价，清盘后销售总额为： *4500元 /平方米 + *4500元 /平方米 +平方米 *5800元 /平方米 + *6500元 /平方米 + *7000元/平方米 =61826万元。 计入成本的土地款相当于 61826万元 *25%=15457万元。 城市大配套费用 按照海口市的标准，大市政配套收取标准为 45元 /平方米， 按照计入容积率建筑面积取费： 45元 /平方米 * =603万元。 建安成本 项目 建安成本 （万元） 多层 9410 小高层 3572 叠排 1600 联体别墅 940 商业 632 幼儿园 414 地下室 6154 服务中心、综合楼 647 室外工程 3949 合计 27965 （ 1）、多层 项目 单方造价 （元 /平方米） 工程量 （平方米） 造价 （万元） 基础工程 701 钢筋混泥土结构 3114 架空层 279 砌体以及脚手架 779 外墙以及门窗工程 1158 给排水工程 389 中水处理系统 78 电气工程 623 电梯工程 779 照明工程 156。