海口市房地产中高档项目分析报告(36页)-房市分析(编辑修改稿)

海口市房地产中高档项目分析报告(36页)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

异较大，其中以 1020 万平方米以上的中大规模为主，占到了样本总量的 63%。 海岸壹号、美源日月城、耀江花园已经属于尾盘，而比华利山庄、长信海岸水城、奥林匹克都是分期开发，未来一年依旧占据中高端项目的市场份额。 值得注意的是，即将 10 月开盘的瀛寰名仕苑，虽规模不大，但据调查，其预定的销售均价也达到 3800 元。 因售价和我项目较接近，该项目开盘后的市场反映情况，值得我们即时参考。 目前在售面积 区域选中项目供应量列表 区域 物业名称 目前在售面积 （ 平方米） 外围区 （ 8 个） 比华利山庄 52020 长信海岸水城 65300 海岸壹号 8000 美源日月城 11200 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 区域 物业名称 目前在售面积 （ 平方米） 金外滩 34000 瀛环名仕苑 26900（待售） 奥林匹克花园 86000 耀江花园 28650 总计 —— 1163880 外围区选中项目在售面积大致在 万平方米左右，部分项目销售的是第二期或第三期，所选项目未来供应量趋于平稳，除新上市的瀛环名仕苑大多数项目不会有新的供给。 但是由于所选样本只是外围区的部分项目，因此该区域的未来放量并不局限于 此。 西海岸一带从整体情况来看，在未来几年内将会有一定的放量，如比华丽山庄 2 期、浪琴湾等，而该地区整体价格已经趋于高位，除了项目自身价格变化外，区域整体价格只会有小幅度的上升。 海口湾填海区作为海口较早的房地产板快，目前基本没有过多土地供给，该区域土地主要集中在美源集团囊中。 该区域整体价格走势向上，未来会在海口外滩规划的落实下带动价格上扬。 3 产品分析 产品分析说明 产品分析主要从规划设计、户型分析、小区配套、住宅硬件水平、装修水平五个方面进行。 将样本项目打破区域限制，按其售价分为高档项目、中高档项 目。 样本分类表 项目类型 项目名称 项目均价 （元 /平方米） 高档项目 比华利山庄 5800（公寓） 美源日月城 5000 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目类型 项目名称 项目均价 （元 /平方米） 金外滩 5200 中高档项目 宝安江南城 4700（公寓） 长信海岸水城 4300 海岸壹号 4600 奥林匹克 4300 耀江花园 3500 美丽沙花园 3200 兆南绿岛 3300 伊甸家园 3200 万恒城市花园 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 为了及时准确把握市场变化，正确反映市场供需特点 ，在进行规划设计及户型分析时，我们采用项目类型分类比较法，通过分析不同档次样本的特征，从而达到对同档次物业的指导作用。 为我们准确的选择产品形态提供合理的依据。 规划及建筑特点 样本规划数据列表 区域 物业名称 占地面积 总建筑面积 （万平方米） 项目容积率 （百分比） 项目绿化率 （百分比） 核心区 （ 7 个） 美丽沙花园 33557 84756 % 兆南绿岛 40498 92276 52% 伊甸家园 24261 57729 57% 万恒城市花园 39828 100056 42% 都市海岸（一期） 34791 45195 40% 宝安江南城 380000 250000 42% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 区域 物业名称 占地面积 总建筑面积 （万平方米） 项目容积率 （百分比） 项目绿化率 （百分比） 南方明珠 202065 173629 46% 总计 —— 753000 803641 外围区 （ 8 个） 比华利山庄 180000 106313 57% 长信海岸水城 160700 134800 45% 海岸壹号 62020 220200 % 美源日月城 40000 35700 45% 金外滩 57100 68722 50% 瀛环名仕苑 11333 26900 40% 奥林匹克花园 63999 170000 56% 耀江花园 64441 122439 45% 总计 —— 639573 884874 —— 中高档项目分析 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 中高档项目 宝安江南城 4700（公寓） 江南城的住宅建筑以普通多层为主，层数为最高四到五层， 具有浓厚中华文化色彩的 江南风格的建筑形式，在现代建筑的基础上，融合了中国传统建筑精髓与海口热 带地区的特点。 长信海岸 水城 4300 小区 由享誉国际的“加拿大城设”完成总规模 ，区内建筑具有浓郁热带风情的外立面效果。 整体布局自然随意，充分的营造出海口市第一高档大型社区。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 海岸壹号 4600 采用中国传统建筑中的对称手法，由 7 栋2427 层高层建筑组成。 五大园林组团、双会所、 16000 标志性休闲广场、 1000 ㎡多功能泳池。 奥林匹克 4300 是海南首家以“运动、绿化、智能”为主题的住宅小区。 由九栋蝶型高层围合组成，建筑 外立面采用欧式现代风格设计，色彩简洁明快，线条清晰。 耀江花园 3500 总平面呈“长方形”布局，规划建造 11 栋现代主义与优美生态环境相融合的住宅楼，抗震设计为 度，严格按照国家设防烈度建造。 住宅 12 万余平米，商铺 5000 余平米，车位 900 个，配比接近 1： 1。 美丽沙花园 3200 有两栋 15 层的点式住宅楼、 5 栋 18 层的板式住宅楼、 23 层沿街商业裙楼、一栋两层的时尚会所组成。 兆南绿岛 3300 九栋高度不等的商住楼组成，建筑群体屋顶轮廓所体现出的是一种自由流动的群体组合美。 小区户户朝南， 让通风、采光、景观、空间的流动形成完美的融合。 伊甸家园 3200 总户数 379 户，绿化率达 57%，一梯两户的板式设计，南北通透，大气实用的户型，朝向采光具佳。 配套有功能齐全的社区会所，激情洋溢的南亚风情园林。 万恒城市花园 3000 由 11 栋将巴黎古典风情融入现代建筑的欧式风格的电梯公寓楼组成。 整个建筑外墙以米黄色为基调，墙基贴砖以深灰色相配，整个小区尽显庄重典雅之风范。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 都市海岸 （一期） 3200 整体由 5 栋 9 层和 3 栋 6 层住宅以及 1 栋 2层商业组合成的社区。 在保持低密度与仅为 的容积率 基础上，精心设计单房至三房经典户型，满足不同人群的户型选择需要。 南方明珠 2800 社区总建筑面 173629 平米，是一座由多层住宅、庭院住宅组成的大型社区。 就中高档项目而言，由于在价格上并不具备明显的竞争优势，因此往往要在规划及其他方面寻找新的突破口，提高项目自身的附加植。 从样本列表可以看出，多数项目在规划方面都做了精心的安排，有部分项目由于规划设计突出从而在区域市场内迅速提升知名度，快速占领市场。 外立面往往用石材结合面砖，表现庄重和大方。 高档项目 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米 ） 规划设计理念及规划特点 高档项目 比华利山庄 5800（公寓） 占地 18 万平方米，集单体别墅、联排别墅、空中别墅、电梯公寓于一身，是目前海口最大的别墅区。 容积率仅为，建筑密度低至 15%，绿化率却超过 57%，商务会所与休闲会所面积逾 7000 平方米。 美源日月城 5000 着眼于创造海湾居住空间中的最大艺术力量，以打破泛滥单调的海口建筑形态， 建筑特点以鹦鹉螺为创意起源，别具风情的圆柱和半弧型建筑。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米 ） 规划设计理念及规划特点 金外滩 5200 小区由 1栋 3层国际俱乐部及8 栋 712 层住宅组成。 近30000 ㎡巴厘岛主题风 情园林，由四大景观组团组成，户型分区合理、通风采光效果极佳。 高端项目往往以奢华的硬件配置，与众不同的规划及产品形式来支撑其高昂的市场价格。 他们的目标客群明确，多是私营企业主或公司高层，这部分人群选择高档社区多是用于改善居住条件而二次或三次置业。 园林景观分析 绿化率是反映住宅项目园林绿化品质的一个硬性指标，所选区域内样本项目绿化率整体较高，绿化率已经受到了多数开发商的重视，在考虑产品规划时将绿化率尽量提高。 而从消费者的角度讲，随着绿化率的进一步被认可，单纯的高绿化率已经不能成为项目的卖点，而特色 园林设计已经为众多开发商作为项目卖点推向市场。 中高档项目分析 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 园林景观特征 中高档项目 宝安江南城 4700（公寓） 宝安江南城环境景观规划设计导入了江南园林的设计理念，借鉴苏州园林中卓越的造园手法。 在景区和空间的设计上，为了在有限的面积内构成富于变化的风景，参照苏州古典园林的布局思路，结合小区总体规划。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 园林景观特征 长信海岸 水城 4300 园林整体设计理念以椰林、海滩演绎浓郁的巴厘岛热带风情。 水景与椰树作为园林主题，会随不同组团营造的不同气氛或功能互作交替 ，每个园林组团均具特色，体现亚热带多种观光旅游的风情。 海岸壹号 4600 面积达 5000 平米的 双 会所正 已经投入使用。 功能完备 面积近 1000 ㎡ 阳光泳池，园林绿化精心设计，规划了近万平米的 泰式 中心园 林。 奥林匹克 4300 追求洗练、简洁、精致的设计理念；崇尚形式美、注重视觉艺术中纯粹抽象性的现代“极简主义园林景观 ”。 耀江花园 3500 30000 ㎡超大热带水景园林，遍布种类繁多的花木、温泉泳池、艺术雕塑、绿地、健身步道。 动静分区的主题园区，形成多元化空间共处。 美丽沙花园 3200 小区中 部超万平米围合式园林绿地，空间与景观错落有致，人车分流，以人为本，充分保障安全的休闲空间。 兆。