海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告doc36-工程综合(编辑修改稿)

海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告doc36-工程综合(编辑修改稿)内容摘要：

此资料来自企业 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下： 区域因素比较表 表 A2 区域因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 繁华程度 10 10 交通便捷度 10 10 10 10 环境 10 10 10 10 配套设施 10 11 11 规划限制 10 10 10 10 综 合 100 101 103 103 ⑤ 个别因素修正： 据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下： 个别因素比较表 表 A3 个别因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 B 临街宽深 10 11 11 装修标准 10 7 9 7 新旧程度 10 7 10 12 建筑结构 10 10 10 10 平面布 置 10 10 10 此资料来自企业 综 合 100 101 101 ⑥ 求出比准价格 a、把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下： 综合修正计算表 表 A4 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 成交价格（元 /㎡） 20 30 36 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/101 100/103 100/103 个 别因素修正 100/ 100/101 100/101 修正后单价（元 /㎡） 25 29 35 b、采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格 : 估价对象第二层（沿街为首层）租金＝（ 25＋ 29＋ 35） /3 ＝ 30元／㎡ （ 2）鉴于琼山市府城镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用海府地区类似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金 ,环比百分率列表计算如下： 位 置 物业名称 租金 二层与首层租金环比 三层与二层租金环比 海秀路 宝晟大厦 首层 70元 /㎡ 月二层 40元 /㎡ 月三层 30元 /㎡ 月 57% 75% 五指山路 鼎华大厦 首层 187元 /㎡ 月二层 80元 /㎡ 月三层 50元 /㎡ 月 43% 63% 此资料来自企业 海秀路 34号 瑞联商场 首层 150元 /㎡ 月二层 50 元 /㎡ 月三层 30 元 /㎡ 月 33% 60% 综合百分率 % 66% （ 3）估价对象主楼 24层营业用房年有效毛收入列表计算如下： 表 A6 估价对象 租金（元 / ㎡ 月） 建筑面积（㎡） 出租率 (%) 可出租面积 (%) 年（月） 年有效毛收入（万元 / 年） 二层 (首 层 ) 30 95 92 12 三层 (二层 ) 30%= 90 92 12 四层 (三层 ) 66%= 90 92 12 合计 计算主楼 24层年运营总费用： （ 1） 管理费：取有效毛收入的 3%计 管理费＝ 3% ＝ /年 （ 2）维修费： 维修费取建筑物重置价的 1%，建筑物重置价按 1200元 /㎡计，则： 维修费＝ ㎡ 1200 元 /㎡ 1%247。 10000 ＝ /年 （ 3）税金： 营业税及附加为有效毛收入的 %计算，房产税为有效毛收入的 12%，合计为有效毛收入的 %。 此资料来自企业 税金＝ % ＝ /年 （ 4）保险费：按建筑物重置价的 2%0计，则 保险费＝ 12002%0247。 10000 ＝ /年 （ 5）年运营费用合计＝管理费＋维修费＋税金＋保险费 ＝ ＋ ＋ ＋ ＝ /年 计算主楼 24层年净收益： 年净收益＝年有效毛收入－年运营总费用 ＝ － ＝ /年 资本化率 r的确定： 采用安全利率加风险调整值法： 安全利率取国家一年期存款利率 %,风险调整值根据府城地区的社会经济现状及预期 ,结合估价对象所处位置及物业类型的特点 ,确定风险调整值为 %。 资本化率 r＝ %＋ %＝ 7% 计算估价对象主楼 24层收益价格 V＝ａ /r[1－ 1/(1＋ r)Nn] 估价对象耐用年限 60年，已经过年限 8年，则： 此资料来自企业 市场价值总额 V＝ [1 － 1/(1＋ 7%)608] ＝ B、采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。 选取可比实例 实例选用表 表 B1 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 名 称 凤翔山庄 A栋 311房 天鹅花园 C栋 807房 金竹花园 B幢 304室 位 置 琼山市凤翔路 琼山市凤翔路 琼山市龙昆南路 类 型 住宅 住宅 住宅 结 构 钢混 钢混 钢混 装 修 普通 普通 普通 成交日期 成交价格 (元 /㎡ ) 800 747 766 交易情况修正： 根据所掌握的资料，可比实例 A、 B、 C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 交易日期修正： 根据琼山市府城镇房地产市场状况，去年七月份至今该区域房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。 区域因素修正： 此资料来自企业 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比 较修正列表如： 区域因素比较表 表 B2 区域因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 环 境 10 13 13 13 景 观 10 13 13 13 交通便捷度 10 10 繁华程度 10 9 9 10 小区配套设施 10 12 12 12 规划限制 10 10 10 10 治安状况 10 10 10 10 综 合 100 112 112 114 个别因素修正： 据现场勘察和所掌 握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下： 个别因素比较表 表 B3 个别因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 楼 层 10 13 13 新旧程度 10 装修标准 10 10 10 10 此资料来自企业 工程质量 10 10 10 10 朝 向 10 10 10 10 平面布置 10 13 13 13 设施设备 10 10 10 10 建筑结构 10 10 10 10 综 合 100 116 109 116 求出比准价格 （ 1）把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下： 综合修正计算表 表 B4 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 成交价格（元 /㎡） 800 747 766 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正。