浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究(doc17)-地产综合(编辑修改稿)

浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究(doc17)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

过休闲度假、分时度假产权酒店、旅游房地产的结合，达到供求双方的双赢。 张俐俐在《分时度假 旅游住宿业和房地产业结合的新理》一文中指出分时度假作为旅游房地产的一种经营模式，从诞生到现在，经过三十多年的不断完善和发展，已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部 分，成为全球旅游业的一大支柱。 目前在全世界 90多个国家和地区已有 4145 家左右的分时度假区，已有来自世界 191 个国家和地区超过 450 Hospitality Management 21 (2020) 245– 255 王婉飞 .分时度假在中国本土化面临的问题与对策 .旅游管理 [J]. 1822 页 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 6 页 共 13 页 万个家庭拥有分时度假权， 1999 年全球分时度假营业收入已超过 67 亿美元，据专家预测，1995 年 —— 2020 年，全球分时度假营业收入将达到 2020 亿美元，它吸引着越来越多的投资开发商投身其中，同时也吸引着越来越多的购买者。 这种蓬勃发展的动力主要来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培育的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场 。 在国外，休闲旅游度假房地 产的发展已经从量的增长阶段发展到了质的提高阶段。 Randall S. Upchurcha 和 Kurt Gruberb 在《沉睡的巨人 —— 分时度假的演化》一文中提到：目前在美国，不仅产权酒店等旅游房产的数量增加很快，而且产品和服务的广泛性也在不断的加强。 现今，如果你在一些分时度假网站上搜寻一些产品和服务的信息，你会发现适合不同细分市场的休闲和娱乐需求的广泛信息 。 二、 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状和存在问题 （一） 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状 1． 产业发展势头旺盛 浙江省位于东部沿海，在全国范围内属于经济 发达地区， 2020 年全省 GDP 达到 7670亿元，位居全国第四位，人均 GDP 更是位居全国各省首位。 经济的健康稳定发展，以及随之而来的居民可支配收入和闲暇时间的增多和为休闲度假旅游房地产提供了良好的外部环境。 浙江省旅游资源丰富，全省有 1 个国家级旅游度假区和 10 个省级旅游度假区， 14处国家级自然保护区和 4 处省级自然保护区， 57 处国家级及省级森林公园， 14 个国家级重点风景名胜区以及 42 个省级风景名胜区。 全省风景名胜区总面积达到 3500 平方千米，占全省陆地面积的 ％，其中国家级风景名胜区数量居全国各省第一。 近年 来各级政府把大力发展旅游业提到了十分突出的位置，杭州市 2020 年世界休闲博览会的成功申办提升了杭州的城市形象，极大地促进了浙江省旅游业的发展，旅游业成为浙江省国民经济中增长最快的产业之一。 得天独厚的旅游资源优势和良性发展的旅游产业为休闲度假旅游房地产的发展提供了产业基础。 浙江省有着优越的旅游地产开发资源，随着 2020 年世界休闲大会的临近，许多国内外专家正逐渐将目光聚集在此。 在中国首届旅游房地产影响力项目的推选中，浙江省的产权式酒店在全国可谓首屈一指，影响力大而且发展早，其中 4 家榜上有名：位于西子湖畔的“阳  张俐俐 .分时度假 旅游住宿业和房地产业结合的新理念 [J].  Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. hospitality Management 21 (2020) 211– 225 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 7 页 共 13 页 明谷”、建德“月亮湾国际会展中心”、淳安千岛湖的“天清岛”和“秀水山庄”。 2． 消费市场日趋成熟 浙江省休闲度假旅游房地产市场经历了十年左右的发展，消费市场已日趋成熟，主要表现在： 第一，开发商诚信意识日益加强。 尽管目前信誉问题仍然是制约浙江省休闲度假旅游房地产业发展的瓶颈，但较产业初兴时已有了较大的改善。 休闲度假旅游房地产的开发商已经越来越认识到诚信经营的重要性，更加注重产品形象、企业信誉和培养稳定的消费群体。 第二，经营者管理更加合理化。 目前，浙江省休闲度假旅游房地产业的一些经营者在产业的发展过程中积累了一 定经验，同时借鉴国外模式，重视高素质人才的引进，其经营管理水平较前几年已有明显的提高。 第三，消费者购买决策日益理性化，维权意识加强。 随着分时度假和旅游房产市场的发展和完善，消费者在购买产品时已不再一味追求低价，而是对产品的定价，房产的可交换性、开发商的信用、服务的质量等进行综合考虑。 （二） 存在的问题 1．供给和需求矛盾 目前浙江省休闲度假旅游房地产开发和经营中存在的最大矛盾是供给和需求的矛盾。 主要表现在价格供求不一致、产品功能结构不一致和旅游产业六要素不配套三个方面。 价格供求不一致主要是指投资者预期的休闲 度假旅游房地产价格和消费者所能承受的价格之间的矛盾。 目前浙江省产权酒店标准间一般标价 20 万到 40 万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付 8000 美元计算，目前浙江产权酒店首付相当于人民币 6 万多元 。 目前浙江省居民平均收入约为 8000 元左右，就收入水平而言，产权酒店仍然是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。 产品功能不一致是指休闲度假旅游房地产产品所能提供给消费者的功能与消费者预期需求的休闲度假产品功能不一致。 休闲度假旅游房地产主要包含者两重功能，一是休闲度假，二是可交换性。 其中消费者对休闲 度假这一功能的要求有硬件和软件两方面。 硬件要求主要包括房产所在地的自然和人文旅游资源，房产的布局结构和内部设施。 软件要求主要指的是经营者所提供的服务水平。 但是目前浙江省很多休闲度假旅游房地产项目在缺乏市场调研的  产权酒店四大软肋 . 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 8 页 共 13 页 基础上盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，工程进度和后期配套服务跟不上。 例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎幺计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复 16。 可交换性一 直是被旅游房地产业所广泛关注的问题。 目前，浙江省很多休闲度假旅游房地产开发。