浙江房地产市场发展报告(doc30)-地产综合(编辑修改稿)

浙江房地产市场发展报告(doc30)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

全国 35 个大中城市之首，杭州涨幅在三年中分别居 5位 ，其他城市如湖州、义乌等地的房价也都以两位数的速度增长，成为全国瞩目的“浙江现象”。 杭州市房价由 1999年均价 2020元／平方米上升到 2020年的 6000多元／平方米，市中心均价 已经突破 8000元／平方米，年均涨幅超过 30%以上，而同期杭州市城镇居民年人均可支配收入增幅只有 %。 从房价的绝对值看，浙江的房地产价格已经偏离其市场基础价值，也大大超过了居民的承受能力。 2020 年 4 季度浙江商品房销售价格已达到 4448元／平方米，杭州、温州等地均价在60008000元／平方米的房子比比皆是。 房价收入比是衡量家庭对房价的承受能力的指标， 以 80平方米的商品房为例，全省平均的城镇居民房价收入比是 ，杭州市的房价收入比更是达到 11。 3倍， 远远高于国际上所认可的 36倍的标准， 况且商品房市场上 120 平方米以上的户型占了多数， 80 平方米的几乎难觅踪迹。 而且目前的房价，不论楼盘品质，不论地段，一律上涨，根本没有针对不同收入阶层需求的梯度存在。 因此据省城调队对 大量管理资料下载 14 全省 11 个市 1300户城市居民的抽样调查，有 %的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示还可以承受的占 %，表示完全可以承受的只占 %。 分城市看，居民对当地房价难以承受比例最高的是杭州，达 95%。 (二 )地价泡抹 地价泡沫的产生是推动浙江房价上涨的重要因素。 近年来，土地供应开始采用市场化的招标拍卖方 式，以求得公平、透明，但在土地供应紧张，市场不够规范、完善，没有正确的土地估价，拍卖价无封顶的情况下，造成浙江土地交易价格连续上涨， 2020年在 2020年上涨 %的基础上继续上涨 2L4%。 其中 2020年杭州的土地交易价格涨幅为 %，排在全国 35 个大中城市之首，宁波以 %的涨幅排在第六位。 高额地价直接推动房价上涨，形成“高地价一高房价一高地价”的恶性循环。 同时也催生了部分开发商大量投资、囤积土地，加剧了土地出让价格的上涨。 如在 2020 年 9 月 26日的土地招标会上，浙江某房产商以 ；亿元 的高价投标竞得杭州四块土地，而其中的一地块报价竟比第二家投标者整整要高出 1个多亿，这种不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。 (三 )供求泡沫 大量管理资料下载 15 浙江楼市的火爆，从表面上看是得到了需求高增长的支撑，表现在商品房供不应求，有些楼盘一开盘就被抢购一空，空置房的比例也相当低，据省企调队对杭、甬、嘉三市三级及三级以上房地产企业的调查，到 2020年底空置一年以上的商品房面积只占累计竣工面积的 %。 但是如果我们换个角度分析，可以看到浙江房地产市场的供求其实均存在泡 沫。 因为房地产作为泡沫经济的典型载体之一，具有供给弹性小而需求弹性大的特点。 房地产需求，尤其是其中的投资需求有着明显的“羊群效应”，当对房地产市场的价格上涨预期愈来愈强烈时，投资者会蜂拥而上进行购买和囤积，以待价格更高时抛出，这样需求量就快速增加。 需求的增加又造成市场的“繁荣”，引起进一步涨价的预期，形成一个起自我强化作用的正反馈环，最终使价格膨胀为泡沫。 持续的房价上涨，也会使那些暂时无能力改善住房需求的消费者产生恐慌感，认为房价会只涨不跌，迟买不如早买，因此宁可负债累累也要购房，实际上是对未来收 入和需求的透支，也加剧了楼市的需求泡沫。 加上有些房产公司、中介公司进行人为炒作，哄抬房价，或互相炒作对方楼盘，加剧了楼价上涨，更给房地产市场带来了“虚火”。 可以说近几年浙江房地产市场就存在着上述情况。 从需求来看，除了中高收入家庭为改善住房条件而产生的真实需求和因拆 大量管理资料下载 16 迁而导致的被动需求外，因担心房价涨得太快而提前释放的潜在需求和为了低吸高抛、赚取差价的投资需求进一步放大了房地产的需求，增加了房地产需求的虚拟成份。 根据有关部门在 2020年杭州房交会上的调查，购房目的纯粹是用于投资的比例为 9。 52%，投资 与改善居住环境相结合的占 %，这两类合计占购房者的近一半。 在近年开盘的一些楼盘中，炒作者占买家的比例甚至超过 50%，大大高于 20%的国际警戒线。 从供给来看，人们一般都习惯于以每年有多少竣工的商品房来计算可供房源，其实分散在个人手中的二手房源，同样也是供应量。 据不完全统计，杭州二手房市场中，有将近一半的房源为1998 年以后建造的新商品房，甚至有部分是期房。 可以说此时的空置房不在开发商的手里，而是积压在炒房者的手中。 (四 )资金泡沫 1999年以来浙江房地产开发投资以年均 %的速度增长，表面看来是有充裕的开发资金作后盾。 但实际上在房地产开发的资金链中，直接或间接来自银行的资金占了主导地位，一部分通过银行对开发企业的直接贷款，另一部分则通过银行对个人购房的按揭贷款，其中部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发资金。 据统计， 2020 年浙江房地产开发投资本年资金来源 大量管理资料下载 17 中，企业自筹资金占的比重只有 %，而国内贷款、定金和预付款分别占到 28。 5%和 %， 说明房地产虚拟资产的膨胀很大程度上依赖着信贷规模的扩张。 如 2020年 19月杭州市房地产企业贷款发放额同比增长 %，发放个人住房贷款同比增长%，两者合计占全社会贷款总额的将近 1／ 5。 房地产开发企业以少量的注册资金，通过各种方式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售，获得收入，然后再投入滚动式开发。 在这个“空手套白狼”的过程中，开发商并没有承担太大的风险，而将风险转嫁给银行、消费者和建筑业企业，形成一定程度的虚假繁荣。 从上述分析可知，近几年浙江房地产市场火爆的背后已隐藏着极大的风险，若不加以有效的调控，其危害将日益明显： 一是抬高生存成本，削弱区域整体竞争力。 以杭州为例，自从杭州 市政府提出“创业在杭州”的口号后，对于外来人才入杭的政策门槛逐渐降低，这无疑为杭州引进人才创造了不少有利条件。 然而，仅仅有政策上的倾斜是不够的。 在政策出台之后，却有不少原来立志在杭州创业的人才开始选择离开杭州。 安居乐业是最基本的生存需求，但杭州不断飞涨的房价，抬高了杭州的生存成本，当“安居”成为人才留在杭州的一道门槛，那么“乐业”也就无从谈起。 这让原本因为政策而降低的入杭门槛再次提高 大量管理资料下载 18 了，对企业来说无形中也增加了人才流失的压力，而对区域来说人才的流失则意味着长远发展后劲的缺乏。 二是透支社会财富、抑制 社会有效需求。 过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式圆自己的住房梦，对他们来说，需要 10 年甚至 20年的时间才能还清一套住房的全部按揭，此间其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。 面对房价的高涨，即使无需偿还按揭的购房者也会对当前消费行为更加谨慎。 三是容易产生严重的金融危机和经济动荡。 房地产泡沫不可能永远膨胀下去，一旦趋向破裂；首先崩溃的是人们的心理预期，从而使房价“兵败如山倒”。 市场的大起大落，对个人来说会使资产缩水，甚至会出现大量的负资产家庭；对房地产企业来说，资金链的断裂会使企 业濒临破产；对银行来说，意味着大量坏帐、呆帐的出现。 而对整个国民经济的影响，日本在刚刚过去的 10年多时间里经历的房地产泡沫的破灭便是一个深刻的教训。 四、与东部沿海各省市的比较 由于东部沿海地区的房地产开发不仅领先于全国，而且相关指标基本占到全国的三分之二以上，因此堪称中国房地产开发的 大量管理资料。