济南经十路与燕子山西路交汇处房地产项目意见书(doc)-地产综合(编辑修改稿)

济南经十路与燕子山西路交汇处房地产项目意见书(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

华庭、盛基汇景公寓、开元圣华山庄、大舜天成，在售的楼盘为燕子山庄。 从前面楼盘销售的价格看，该区域为名副其实的高档住宅区。 永大清华园由开盘的 4000 元 /㎡，上涨到现在的 5700 元 /㎡，一直引领济南市的房价。 大舜天成的价格起价也达到 6800 元 /㎡，均价为 7380元 /㎡。 去年刚开盘的燕子山庄起价为 7200 元 /㎡，更 是以豪宅的身份震惊济南。 分析其原因包括：（一）该地区的自然环境好，周遍边配套设施完备；（二）住东不住西的心理习惯影响消费者；（三）开发商为打造品牌，产品服务做的好；（四）城市规划为保护环境对该区域的严格控制，土地资源珍贵，潜在能开发的土地少。 从楼盘的规模看，除永大清华园以及大舜天成的规模较大以外，其余楼盘的规模较小，容积率高。 像明月华庭以及盛基汇景则只有一幢楼。 这从另一面反映该区域的市场供应量较小。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 该区域商住两用的典型代表为鸿苑世纪开元，城市 33 更是打纯小户型的细分化市场，户型虽小，但价格也能达到 5700 元 /㎡。 无论是住宅还是商用办公楼，该区域的房价都比较高。 其中在建的包括海澜德大厦、警官学院住宅工程，估计后者主要面向学校的教师，对市场竞争威胁不大。 二、 区域房地产个案分析 盛基汇景公寓共 18 层，外立面为彩色涂料，给人一种视觉的冲击。 容积率 ，建筑面积 2 万㎡，交房标准初装修。 均价 4480 元 /㎡。 共 150 户，三个单元，一梯三户，主力户型为三室两厅，两室两厅、四室两厅，户型配比为52%、 24%、 24%。 优势分析：（ 1）主力去化为政府机关工作人员； （ 2）大户型、大面积满足享受生活需求 ； （ 3）厨房设计面积较大，其中四室的厨房面达到 14 ㎡； （ 4）小区较为安静，便于管理； 劣势分析：（ 1）出行不方便，道路差； （ 2）容积率高，一梯三户，出行不便，车位配比答不到要求； （ 3）绿化率偏低，依赖公共绿地； 大舜天成占地 ㎡，建筑面积为 10 万㎡，高层、小高层为主，容积率为 ，绿化率 40%。 均价 7380 元 /㎡。 该楼盘以打造商住两用为目的，其户型设计和户型面积比较大。 小区配套设施较多，有济南第一家攀岩馆，有美术馆、酒店以及室内 游泳池。 小区虽小，设计很精。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 优势分析（ 1）小区配套设施多，吸引高端消费群体； （ 2）位于山大路核心地段附近，商业价值较高； （ 3）户型设计大胆超前； （ 4）物业管理先进、产品服务品质高； 劣势分析：（ 1）空气质量较差，噪声大； （ 2）高开高走，销售压力大； 永大清华园占地 8 万㎡，均价 5700 元 /㎡。 建筑风格清新独特，与周围环境协调，且小区园林设计依山设计合乎自然。 主要以小高层为主，户型设计以三室、四室为主，主力面积在 130— 160 ㎡之间。 车位配比较多，设计为地下半地下车库或车位，以及双层车库。 优势分析：（ 1）产品的塑造较好，建筑风格新颖； （ 2）周围自然环境好，空气清新； （ 3）产品定位准确； 劣势分析：（ 1）价格调整幅度大，上涨快； （ 2）销售控制不理想； （ 3）周围生活配套设施不完善； 区域楼盘表： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 楼盘名称 性质 均价 （元 /㎡） 建筑面积㎡ 备注 盛基汇景 住宅 4480 2 万 物业管理费 元 /㎡月 海澜德大厦 写字楼 —— 24 层 高，框架结构，工程造价 3480 万元。 在建中。 警官学校住宅工程 商住连用 —— 18769 框架结构，造价 2600 万元， 50 车库个，04/6/1 开工、 05/12/1 竣工；一、二商铺，三层写字间。 城市 33 商务办公 5700 18770 04/6/27 开盘， 05/8/31 入住。 共 252套办公公寓，十个；车位 65 个。 占地4882 ㎡，容积率 鸿苑世纪开元 商住两用 6000 3 室面积 170 ㎡、 156 ㎡，两室 118 ㎡，四室 185 ㎡ 永大清华园 住宅 5700 占地 8 万平方米，三室、四室为主力户型。 开元圣华山庄 住宅 5300 主力面积 300 ㎡， 燕子山庄 住宅 起价 7200 别墅，精装修 大舜天成 住宅 7380 10 万 03/9/16 开盘， 05/9/10 入住；占地 ㎡，容积率 结论： 从周边楼盘个案情况看，住宅项目大多销售完毕，市场供应量小； 高档住宅是该区域主要产品，其产品设计上面积户型大，总价高； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 写字楼、办公楼供应量在增加； 该区域住宅的客户群为高消费收入群体； 第四 项目分析 一、 项目地块现状 项目所在地面积大约 700 平方米，东西向狭长。