济南房地产行业分析doc40-房市分析(编辑修改稿)

济南房地产行业分析doc40-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

自然环境的因素： 南部地区是济南的风景名胜地区， 有不可复制的景观优势； 人文环境的因素：东 部地区 是 传统的科技、文教中心区 ，文化氛围浓厚； 市政、生活配套：西、北部地区属传统经济区 ,经济较落后 ,城市功能配套设施相对滞后。 （ 1）济南目前房地产发展的基本格局 济南市的项目分布基本形成低、中、高档不同档次分区明显的格局 南部：高档住宅 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 34 页 东部：中高档住宅 西、北部：低档住宅为主 按照项目的价格档次 ，将项目基本分为三个档次 2500元 /平米以下 集中区域：城市西部、北部（槐荫区、天桥区）。 产品形式： 6层带阁楼 主要劣势：老工业区，重工业集中，环境较差，居民素质不高，造成房价偏低。 但自 2020年，也出现了一些中高端项目，如阳光 100（均价 3000），拉动了该区域价格开始提升。 未来走势：西部是政府新的城市规划未来要发展的地区，但城市基础较差，难度比较大。 2500—— 3500元 /平米 集中区域：城市东部，如历下区、市中区。 产品形式：多层，有一部分高层项目 主要优势：众多政府机关和高校所在地，人文环 境较好，经济比较发达，集中了一些高技术产业园区，居民整体收入和消费能力较好，也是房地产开发较早的区域，成为房地产消费的热点区域。 未来走势：良好的经济、人文基础使东部区域在今后的发展中仍具有后续发展空间。 3500—— 5000元 /平米以上 集中区域：南部、城市中心区，如历下区。 产品形式：以小高层、高层为主，小部分为多层带电梯，也有一部分联排别墅 主要优势：南部为山区，风景优美，空气清新，集中了一部分高档住宅。 城市中心区高昂的土地成本、成熟的配套和地段优势，使其成为高价住宅的集中地。 未来走势：南部 区域由于近几年的集中开发，造成底下水系破坏，政府开始限制开发用 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 34 页 地。 城市中心区基本无空置土地，且旧城改造的难度较大 ,土地价格高，住宅产品发展空间不大。 （ 2）济南房地产市场区域差异将被逐渐弱化 市政发展将会缩小东西部的差距，但存在一定的难度 均衡发展为主旨的城市规划正在实施。 根据新的城市规划，未来几年，济南市将着重发展西部，加大市政配套建设力度。 这无疑会弱化区域之间的差异，带动这些地区房地产市场的发展。 高素质楼盘带动落后地区的发展 近年在西部地区、北部地区出现一些高素质楼盘，其中非常有代表性的是阳光 100、世纪泉城等项目，这些楼盘自身综合素质较高，带动了项目周边配套与环境的改善。 随着 今后 开发量的 不断增 加， 西、北部区域必将会 有相当大的改观。 济南房地产企业分析 截止 2020年，济南市有房地产开发企业 177家，其中一级资质 5家，二级资质 27家，三级资质 133家，四级资质 8家 （新注册未有资质的 4家）。 （ 1）济南房地产开发企业基本分类 A、政府背景的房地产企业，或是政府职能部门转型为房地产企业。 这部分房地产企业出现得较早，对于初期的房地产发展起到重要的作用。 如中房集团、济南房地产开发总公司等。 B、大集 团背景房地产开发企业 这部分房地产企业往往是其它产业大集团向房地产业发展的渠道。 他们的优势在于大集团雄 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 34 页 厚资金和丰富资源的支持；劣势在于缺乏专业知识和实际操作经验。 如果能将集团内部资源进行有效整合，这类开发商可以在市场中稳占一席之地。 它们的典型代表是鲁能集团和三联集团。 C、本地民营房地产开发企业 这部分房地产开发企业在济南已经有多年的房地产开发经验，依靠项目赢得市民的认同。 济南市民比较认同企业专业经验、产品信誉度、楼盘知名度。 它们的典型代表企业是三庆集团和普利集团。 D、外来房地产开发企业 相对于以上三种开 发企业，外来房地产开发企业更多的是引入现进的产品、全新的营销理念，对市场起到推动作用。 如香港新世界、大连万达、阳光 100等，下面我们将对异地开发商着重分析。 （ 2）外来房地产开发企业研究 随着济南市房地产市场的发展，其巨大的市场空间吸引了一批外地开发商登陆济南，其中一些的知名的项目如：阳光 100国际新城、新世界阳光花园、伟东新都、外海西子城市花园、富翔天地、黄金时代等。 这些项目在运作方式、营销策划手段等方面存在一定的共性，主要体现在以下几个方面： 开发的项目多为规模较大的住宅区，体现出了开发商雄厚的实力。 大多数项目选址于不被济南本土开发商所看好的西部、北部地区。 开发商通过优质的产品、完善的配套、良好的服务逐渐打破了济南消费者购房时的区域情结。 强强联手的开发方式。 在营销策划、建筑设计、园林规划、物业管理等方面引入知名企业，提高了产品的综合素质。 注重产品附加值。 增加了物业管理的服务内容，提高了项目智能化的标准，丰富 了会所的 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 34 页 功能，在产品研发上均领先于由济南本土开发商。 注重营销推广手段的运用。 在项目包装、广告投放、媒体选择上起到引领市场的 作用。 项目运作过程中注重销售这一环节，对销售排期、销售现场的控 制以及对销售 人员的管理都具有一定的先进性。 济南房地产市场产品供给特点分析 此次调查，我们走访了济南市的 15 个项目，在项目分布区域、价格档次上进行了选择，力求保证样本的全面性和准确性。 将产品特点基本归结如下： （ 1）项目规模 济南市场仍处在无序竞争状态，市场上既有占地上千亩的超大楼盘，也有总建筑面积几万平米的小型楼盘。 项目规模的参差不齐，反映出市场的不成熟。 随着市场的发展，未来的项目将向规模化发展。 （ 2）建筑形式 在市场供给方面，市场上的楼盘大多为多层、小高层、高层混合开发。 高层住宅在整个社区所 占比重不大，纯高层住宅社区只有阳光 100、鲁能康桥等为数不多的几个楼盘，在东部区域市场内更是比较少见。 各种建筑形式基本都带有地下室，多层顶层一般为阁楼。 在消费者认同方面，仍然是多层比较受欢迎，但小高层、高层住宅只要价格合理，产品满足需求，也逐渐被认可和接受。 （ 3）面积区间分布 基本为二室、三室设计，其中两室最集中的分布在 100—— 110 平米，其次为 120—— 130平米。 100—— 120平米是目前集中的供应区间。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 34 页 三室集中在 130—— 160平米。 （ 4）户型分析 平面间隔以平层设计为主，错层、跃式设计作 为补充。 但市场上错层及跃式的设计，普遍存在空间处理欠佳的问题。 市场上楼盘多采用一梯二户、一梯四户设计，有较好的舒适性。 对朝向有较严格的要求，基本要求南北向，少数项目设计有东西向住宅，如阳光 100，销售非常困难，室内的主要功能空间，如卧室、客厅均利用南面空间布置，双（三）阳面卧室设计普遍存在。 （ 5）装修标准 交工标准基本为厨卫装修，配备有墙、地砖，洁具等，这应该是一种过渡性产品。 少数较高档项目采用了精装修，如舜风世纪花园、数码港等，但市场反应效果并不很理想。 （ 6）园林规划 市场上楼盘的园林设计水平普遍 不高，大部分楼盘只有简单的绿化景观。 部分山景楼盘（如阳光舜城）在园林设计方面，主要依靠楼盘周边自然环境作为小区的园景，区内只有简单的绿化覆盖。 市场上楼盘的园林设计多采用水景主题，但造园手法简单，难免给人牵强附会之感。 （ 7）配套设施 社区配套包括娱乐设施、便民生活配套等。 它一般与项目的规模有关，大型项目的配套设施比较全面，而中小规模的项目往往更多依靠项目周边配套。 对于娱乐设施，会所的普及率最高，中高档楼盘的普及率达到 60%左右。 对于便民生活设施，如 24小时便利店、社区教育设施（幼儿园）、小型诊所等也都有 所涉及，但根据项目自身情况而不同。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 34 页 （ 8）物业管理 物业管理普遍不被重视，提供的服务也仅仅是简单的保安、保洁等。 少数项目也以较高水平的物业管理服务作为卖点之一，如新世界花园的“英式管家服务”等。 2020 年，一些知名的物业管理公司也开始进入济南，如第一太平戴维斯；香港屋宇物业等。 济南房地产市场客户需求特点分析 由于时间的限制，我们此次没有进行专门的消费者需求调查，但结合开发商、政府相关部门的走访和项目调查，对客户需求也进行了一定的分析。 据建设银行对 2020年对购房需求的统计，济南购房者贷款年龄在 2534岁占 %， 3544岁占 %，这两部分人构成了购房主体；从置业者看，企业管理人员占 %，工人占 %，机关干部占 %，转业人员占 %；从年收入情况看，年薪在 5万元以下的占 %，年薪在 510 万元的占 %；在购房面积上，今年选购 6080平方米的占 18%， 80100平方米的占 %， 100120 平方米的占 %， 120140 平方米的占 10%，由此可见 80120 平方米普遍受广大购房者的青睐；户型上，选择两房两厅为 33%，三房一厅的为 %；总房价上 1020 万元占 %， 2030 万元的占 %， 3040 万元的占 %；购房单价在10002020 元 /平方米的为 %， 20203000 元 /平方米的为 %， 30004000 元 /平方米的为 %。 市场需求量短期内不会出现明显激增，但中低档房仍是消费主体。 总价在 20万以内的精品经济房占据约 60%的市场需求。 房地产市场发展趋势预测 （ 1）市场需求量基本稳定，在近一两年内不会有明显的增长 到目前，济南房地产市场没有出现明显的刺激市场的重大政策，同时，市场中品质较好的精品 住宅明显缺乏，市场进一步放量的可能性不大，市场需求基本稳定在 120万平米。 （ 2）整体价格水平稳中略降，增长空间有限 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 22 页。