济南房地产市场前期调查报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)

济南房地产市场前期调查报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的 配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到 21%。 事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通因素的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段依旧在很大程度 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上影响着购房者的选择。 因此对开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。 除此之外，对自然环境和经济文化的关注程度也较高，以上 3 项因素与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可以看出，人们对居住区域的综合品质要求已经提上日程。 但是，对其他因素如升值潜力的关注程度并不高。 其中 ，选择东部区域的购房者考虑的主要因素依次为：交通便利、自然环境、经济文化和价格因素； 西部区域购房者考虑的主要因素依次为：交通、价格、自然环境和工作方便； 北部区域购房者考虑的主要因素依次为：自然环境、价格、交通便利和升值潜力； 南部区域购房者考虑的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便； 市中心购房者考虑的主要因素依次为：交通便利、工作方便、自然环境和价格。 9．多层住宅是首选建筑形态 潜在购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比例为 57%，其次为小高层所占比例是 37%，对于高 层的选择比例仅占 6%，别墅所占的比例是 1%。 虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位，但是小高层已经逐渐为购房者接受，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。 10．平层是户型结构的首选 潜在购房者首选的户型结构是平层，所占比例为 50%，选择复式结构的比例为 25%，选择错层的比例为 16%，跃层结构为 8%。 11．二室、三室是需求主力户型 二居室、三居室是需求的主力户型，比例超 过 90％，其中二居室比例为 62％，三居室比例为 28％；对一居室、四居室的户型需求极少，分别为 2％、 3％。 户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 相关分析表明，济南市不同区域的购房者对住宅的户型需求略有差异，选择市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著，表明这两个区域大户型住宅较有市场；西部、北部区域对二室一厅的住宅需求居前一、二位，表明此区域内的购房者偏好经济适用的户型。 12． 80~100 平米成为需求的主力面积 80~100 平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达 39％，其次为 100～ 120 平方米，需求比例为 26％， 80 平方米以下需求比例为 19％， 120～150 平方米需求比例为 11％，对 150 平方米以上的户型需求比例为 4％。 2020 年，济南市城区人均住宅使用面积约为 平方米，与国家建设部制定的 2020 年居住目标 —— 人均居住面积达 35 平方米，尚且存在一定差距。 人均住房面积是反映一个地区住房情况的重要指标。 潜在购房者人均住房面积的提升标志着生活水平的提高，对住宅品质要求的提升。 13．需求面积与户型相关分析 潜在购房者选择的二室一厅户型，面积区间主要分布于 61~100 平米之间；选择二室二厅户型的面积区间主要分布于 81~100 平米之间；三室的面积区间主要分布于 101~120 平米之间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 潜在购房者的购房需求多为改善自身居住条件，购房时间集中于 1~2 年内，潜在购房者首选东部区域，二室、三室是需求的主力户型， 80~100 平米成为需求的主力面积。 14．潜在购房者家庭年收入分析 家庭年收入区间以 3~5 万元为最多，比例为 44%，其次为 3 万元以下的家庭，比例为 29%，收入在 6~10 万元之间的潜在购房者所占比例为 22%， 10 万元以上的潜在购房群体所占比例仅为 4%。 家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低 价位市场需求量较大。 由于潜在购房者的购买力大小将决定着房地产市场潜力的大小，而家庭收入水平的高低又直接影响着潜在购房者购买能力，一般而言家庭年收入水平高的家庭相应的储蓄额度相应高一些，自有储蓄额度将直接影响潜在用户的首付款的支付能力，从本次研究群体的家庭年收入来看，主要集中在 3~5 万之间，同时假定该群体已有 4~6 年的积蓄，储蓄率按照 50%计算，该部分群体的储蓄额度在 6~15万之间，按照首付 30%计算，该部分群体对总价的承受能力应该在 20~45 万之间。 15．低价位住宅市场广阔 对价格的接受程度集中在 4000 元 /平方米以下，比例超过 90％，其中 3500 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 元及以下所占的比例最高，为 64%，其次为 3500~4000 元 /平方米，所占比例是30％， 4000 元 /平方米的住宅比例仅占 5％。 16．总价在 40 万元以下的住宅颇受欢迎 潜在购房者对住宅总价的承受力方面，以 40 万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中 21~30 万元间的总价，购房者接受的比例约占到四成，其次是 31~40 万元之间的总价，约占到三成，超过 40 万元的总价水平，仅有 12%的人可以接受，所以总价水平 40 万元为潜在购房者的心理底线。 依据潜在购房 者能够承担的总房款价格，细分不同购房群体的需求特征。 承担总房款在 30 万元以下的潜在购房者，偏好的面积首先是 81~100 平米，其次为 61~80 平米，偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫；总房款在31~40 万元之间的购房者偏好的面积为 101~120 平米，户型为二室二厅一卫；总房款在 41~60 万元之间的购房者偏好的面积为 121~150 平米，户型为三室二厅二卫；总房款在 61~80 万元之间的购房者偏好的面积为 121~180 平米之间，户型为四室二厅二卫。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17．银行按揭付款方式是主流 潜在购房者选择银行按揭付款方式的比例是 79%，其中，月供款在 1000 元以下所占的比例为 33%，其次为月供款在 1000~1500 元之间，比例为 31%。 其 中，接受总房款 20 万元以下的购房者主要采用月供 1000 元以下的方式，所占比例为 49%；接受总房款 21~30 万元之间的购房者主要采用月供 1000 元以下，所占的比例为 41%，采用月供 1501~2020 元的比例为 35%；总房款 31~40万元之间的购房者多选择月供 1001~1500 元，比例为 38%；总房款 41~60 万元之间的购房者采用一次性付款和月供 1001~1500 元的比例均为 27%；总房款61~80 万元之间的购房者主要采用一次性付款，比例为 40%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18．绿化、超级市场、幼儿园 /学校是最重要的三项配套 潜在购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为 20%，之后分别为超级市场、学校 /幼儿园和运动场所。 19．租用车位特征显著 潜在购 房者对于有车位需求与无需求的比例为 4： 1，租用与购买所占的比例分别为 49%和 32%。 潜在购房者比较偏好地下的车位。 购房者愿意支付的车位价格主要集中于 7 万元以下，比例为 50%，其次为 8万元，比例为 21%，购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低，车位配比应与当前需求与未来城市发展相结合考虑。 20．潜在购房者获取信息渠道分析 报纸广告和房展会是购房者最大的信息来源渠道，比例均达 ％。 在媒体多元化的今天，报纸广告仍以其巨大的读者覆盖及最具房地产广告传播的优势被购房者认同；电视广告以 ％的比例，位居第二。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 总结 ： 潜在购房者的基本特征方面： 年龄结构趋于年轻化， 26~30 岁的购房群体成为主流；三口之家为最核心的。