济南市房地产-济南市住宅市场调研报告(doc21)-公寓住宅(编辑修改稿)

济南市房地产-济南市住宅市场调研报告(doc21)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

部住宅项目集中放量，竞争加剧。 根据济南政务网信息已确定在 20202020 年开发和销售的项目近 30 个 ，面积近 300 万平方米 ，其中 50%以上位于历山路以东 „„ ”竞争状况可见一斑，实际即将上马的项目远不仅这些，仍有大量的项目处于规划论证阶段仍未报批，区域内项目间竞争不可避免且愈演愈烈，另还有近百万平方米经济适用房项目将推出等等，竞争加剧。 区域内已建、在建住宅项目很多，仅在建在售的项目就达 50 多个， 其中不乏业界具有代表性楼盘。 虽楼盘的规模、价位等指标各不相同，总体来讲该区域项目规模相对较大，价位适中。 但该区域以东外环为分界点可以分为三个不同的片区并有各自的特点： A、 山大及山大路周边地区特点 山大及山大路周边地区因其文化氛围浓厚、交通便利、生活配套设施齐全、服务业发达等因素影响，是住宅建设项目的黄金地段，同时也是各大开发商的必争之地；但由于该地段可供开发的地盘非常有限，因此该片区项目在以下几个指标中具有以下特点：  项目规模较小，新项目中罕有大规模小区。  项目均以小高层（含少量高层）为主，基本没有纯多层项目。  价位偏高，且不同项目之间价格差异不大，均价在 4100 元以上。  消费群体以中年以上高收入人群为主。  户型面积相对较大，大都在 100 平方米以上，以三室以上为主。  消费者购房目的以置业和居住为主，部分用作投资和办公。 随着山大路 CLD 功能的逐渐强化，东部片区中小企业数量不断激增，加之专业办公楼价格高，使用成本高等因素，购买小高层用作投资和办公的客户比例也在不断提高。  楼宇智能化程度高。 单元可视对讲防盗门、主要通道闭路电视监控、周界防越报警系统、快速消防报警系统等已经成为必备设置。  物业管理费用较高。 一般在 元 — 元左右。 典型案例：三庆燕庆园、特区数码港、现代华庭等（因项目与本案不具有可比性，暂未进行重点分析） B、 东二环及以东、轻骑路以北地区特点 由于外环路以西可开发土地日益减少，外环以东地区是未来东区住宅项目开发的重中之重。 但就目前情况来看，此片区 居住环境、交通状况、生活配套等方面均需进一步改善。 该区域内罕有高品质、大规模以及个性化的楼盘，与外环路以内相比有较明显的特点：  区域内小高层规模普遍较小，销售难度较大，周期较长。  消费群体中以年轻人居多，由于经济实力有限，主要选择总价较低的房产。  价格差异明 显，东外环沿线价格与市内相差不多，而远东部由于地段、配套等劣势，价格相对较低，同档次楼盘价格差在 500— 1000 元左右。  户型以两室两厅和三室两厅为主，面积以 90— 130 平方米为主。  物业管理费用较低。 小高层在 — 元之间。 典型案例：中润世纪城、华森碧云天、鲍德华丰居等（因项目与本案不具有可比性，暂未进行重点分析） C、经十东路沿线 东部产业带的兴起，经十路景观大道的的改造，旅游路的建设，燕山立交桥的通车，城市规划对经十路地位的明确，加之东部新城的建设以及省政府东迁的意向，都极大带动了该片区的 经济发展，提高了该片区地价上扬的速度。 总体上看，该片区物业多走中高档楼盘路线，主要特点为：  该片区现有住宅项目较少，但规模一般较大， 仅中润集团开发的世纪城一家 ，建筑面积就达 100 万平方米。  景观大道带来良好的交通环境。  东部开发带来强大的升值潜力。  区域自然景观良好。  区域生活配套尚未完善  社区内部配套大多较为完善  销售价格偏高，大部分定位为高档物业。  物业管理费相对较高。 典型案例：观景家园、华洋名苑、建工燕东苑等（因项目与本案不具有可比性，暂未进行重点分析） 西南部区域正在崛起，城市竞争格局发生 变化 随着济南市最新城市规划的出台，“西部新城”及西部城市建设的实施，济南市西部区域日益在城市竞争格局中扮演更加重要的角色；西部区域的住宅项目被越来越多的消费者认同，阳光 100、外海西子城市花园等项目的热销就证明了这一点。 西南部市场以南辛庄西路和经十路为界分为西部板块和西南板块，这条线东南为西南板块，西北为西部板块。 A、 西部板块  西部区域以中低档项目为主。  目标客户多为周边地区的工薪阶层和私营企业老板。  销售均价整体在 3900 元左右。  户型以中户型（ 100 平方米）以上为主。 B、 西南板块  以中档项目为主。  目标客 户多为区域内的中等收入人群，以教师、私营老板、二次置业者为主。  销售均价整体在 3600 元左右。  户型以中、大户型为主。 典型案例：阳光 100、外海西子城市花园 个案分析 : 阳光 100国际新城 案名 阳光 100 电话 87169999 代理商 自主销售，销售人员素质较高，明显受过系统培训，项目销售速度较快，此项目市调时是中午 12点左右（星期六），现场仍有 20 组客户，接近 30 个销售人员。 其售楼处面积较大，北欧风格装修，人气火爆，同与其一街之隔的如意苑形成强烈反差。