济南市房地产业十一五发展规划(doc45)-区域规划(编辑修改稿)

济南市房地产业十一五发展规划(doc45)-区域规划(编辑修改稿)内容摘要：

方米，较上年下降了 9%。 从空置结构上看，住宅占总空置量的 80%。 从空置区域看，新城区占空置量的 60%。 从时间来看，济南市空置的商品房大多为一年之内的待销商品房，所占比例超过 80%（见表 5）。 据 2020 年对 76 个开发项目的不完全统计，商品住宅空置面积 万平方米，空置套数为 1488 套。 按销售单价分，主要是单价在 3000 元以上的住 宅空置量较大，占到了总空置套数的 %；按建筑面积划分，主要空置的是 120 平方米以上大户型住宅，占到了总空置面积 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 43 页 的 %。 由此可以看出，小户型和低价商品房房源紧缺，户型偏大、单价偏高从而造成房屋总价过高成为空置的主要原因。 总体而言，从济南市房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断，济南房地产市场相对于全国以及其他同等规模的城市基本不存在泡沫现象，房地产市场发育是稳健的，因而也是基本健康的。 但是济南市房地产市场也存在土地供求不平衡、商品房供求结构失衡、经济适 用房和廉租房体制启动较慢、房地产市场秩序混乱、住宅产业化程度不高等一些急需解决的问题。 表 5 商品住宅空置情况 按当时销售单价划分 2020元以下 2020～ 2500 2500～ 3000 3000～ 3500 3500元以上 % % 2% % % 按 建 筑 面 积 划 分 80 平方米 80～ 100 平方米 100～ 120 平方米 120～ 140 平方米 140平方米 % % % % % （五）房地产业存在的主要问题 开发用地供应偏紧，土地供需矛盾加剧 “十五”期间每年出让土地面积呈递减趋势，土地供应明显不足，“招、拍、挂”地块 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 43 页 的数量和规模都很有限，许多房地产公司在“等米下锅”。 结合济南城市规划进展情况看，“十一五”初期增量土地出让放量仍不会很多，以存量土地挖潜和集约利用为主。 因此，“十一五”期间土地供需矛盾将继续存在，并有扩大的趋势。 房价持续上升，房地产供需结构不均衡 “十五”期间尤其是 2020 年下半年以来济南市房价持续上升， 2020 年商品房价格平均涨幅达到 %。 其主要原因是商品房市场供求失衡、开发量不足所致。 多数消费者需要的小户型、中低价位商品房明显偏少，中高价位商品房供应相对偏多，占市场总量的一半以上。 市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高 “十五”期间房地产市场处于不断发育的快速成长期，管理制度也处于变革和建立中，市场秩序不规范的现象屡见不鲜。 部分开发企业在开发经营中存在违法违规行为，未经审批许可即动工开发或提前预售；旧村改造项目大量进入市场，集资建房章法不明；开发商与中介企业之间、销 售方与买房者之间，存在着资质条件、信誉承诺、收费标准、法律责任不到位的问题。 精品意识不足，商品房质量不高，住宅性能达标率较低，质量纠纷较多，因质量问题的投诉增多。 住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足 我市住房供应体系尚未形成，目前市场供给以均价在 3500 元 /平米以上的中高档商品房为主体，经济适用房计划实施困难，廉租房房源不足，房改房上市尚未完全放开，租赁市场不够规范，这种住房供应状况导致社会偏低收入家庭的住房问题不易解决，住房保障难以满足。 政府职能转变滞后和市场信息 缺乏，难以满足企业和市场快速发展的要求 政府对开发经营管理流程的改革相对滞后，项目审批花费时间较长，影响项目开发周期；相关信息咨询服务和优惠政策不到位，致使投资商的发展遭遇诸多困难。 这无疑会影响济南 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 43 页 的房地产业的发展。 同时，房地产市场供求双方信息不对称，包括一级市场政府与开发商之间、二级市场开发商与购房者之间、三级市场二手房中介商与购房者之间，购买方信息不足，容易为交易行为留下隐患，引发纠纷。 四、房地产业发展的机遇与挑战 党的十六大明确提出 21 世纪头 20 年是我国必须紧紧抓住并且可以大有作 为的重要战略机遇期。 房地产业作为关系国计民生的产业部门，“十一五”期间不仅其发展速度仍高于国民经济的平均发展速度，而且其产业组织结构、产品结构、市场结构等都会发生一系列的重大变化。 济南作为沿海经济大省 —— 山东省的省会城市，“十一五”期间房地产业的发展将会面临一系列的机遇与挑战。 主要表现在以下几个方面： （一）发展机遇 区域经济一体化 以京津塘为中心的环渤海经济区是我国发展迅速的三大经济区之一。 近年来随着经济的发展及产业升级，空间拓展亦十分迅速。 济南地处该经济区南翼，黄河下游南岸，成为承东启 西、连接南北的最重要的节点城市之一。 因此，如何加强与经济区内部其他城市间的分工联系，尤其是加强与北京、天津等大经济中心的产业分工联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。 而目前包括济南在内的山东半岛城市群建设，特别是济南都市圈规划的逐步实施，将极大地促进并加强济南与经济区内部其他城市的联系。 因此，“十一五”期间，一定要适应环渤海经济区的发展，尤其是区域性产业结构调整和大型基础设施的建设要求，抓住这难得的发展机遇，促进济南房地产业的发展。 城市化与城 乡统筹 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 43 页 随着济南融入环渤海经济区步伐的加快，以及济南节点城市地位的加强，其经济发展速度必然加快。 按照城市化发展规律，“十一五”期间，济南城市化发展速度不应低于“十五”期间的发展速度。 按照最新制定的《济南城市规划纲要》， 2020 年济南城市化水平将达到 65%左右。 因此，“十一五”期间，城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。 另一方面， 济南城乡二元结构矛盾突出，城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来，因此，随着科学发展观的全面落实和构建和谐社会的逐步开展，统筹协调城乡关系，将是济南“十一五”期间社会经济发展过程中将要着力解决的重大问题之一。 适应这一要求，突出泉文化和景观地产，发展更具人文特色和生态特色的房地产业，成为“十一五”期间房地产业发展的必然要求。 城市产业结构调整 按照城市发展阶段理论，根据济南产业结构现状、经济发展速度以及人均收入等指标综合判断，济南现阶段正处于工业化中期阶段。 产业结构将不可避免地发生急剧地变化，而按照济南在环渤海经济区所处的分工地位和应具有的城市功能，济南在“十一五”期间的产业结构调整方向应当是在强化济南第二产业（包括重 工业部门）的基础上，大力发展第三产业。 由于房地产业不仅可以带来较高的回报率，更能带动数十种相关行业，尤其是金融、建筑、建材、装饰等行业的发展。 因此，房地产业必然成为“十一五”期间济南重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。 所以，顺应产业结构演化的客观规律，大力促进济南房地产业的健康发展，将成为济南“十一五”期间产业结构调整的必然选择。 城市总体规划调整扩大 城市规划对于房地产业发展的重要性不言而喻。 为了适应济南城市发展的需要，最新的《济南城市总体规划纲要（ 2020 年 — 2020 年）》提出“ 2020 年中心城人口规模为 340 万人， 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 43 页 建设用地规模控制在 330 平方公里左右”。 如此规模的新增可开发面积和如此规模的人口为济南房地产业发展提供了巨大的空间舞台。 因此，适应城市规划的要求，“十一五”期间促进房地产业快速健康发展，也成为济南必然的选择。 2020 年中心城人口达到 340 万，意味着“十一五”期间每年 10 万的新增人口。 “十一五”期间城区面积将有 50— 60 平方公里的增长空间，这对房地产业来说是一个难得的发展机遇。 按照合理开发建设新区、有机疏解老城的原则，“十一五”中心城的建 设重点将放在燕山新区和腊山新区。 奥体中心和政务中心的建设将带动燕山新区的商务办公、体育休闲以及居住地产的大规模开发，腊山新区将依托京沪高速铁路枢纽进行商业物流地产以及居住地产的开发。 东部城区的郭店、孙村和彩石三个片区将以工业地产为主导，而西部城区将以发展教育地产、旅游地产为先导，逐步带动片区的发展。 “十一五”期间以城市快速公交系统工程为龙头、带动道路系统建设和市政设施建设，为房地产业的发展提供了良好的硬件基础。 以城市景观风貌带的规划、泉水资源的保护和利用、城市大气环境改造、城市公共卫生综合整治等为重 点的生态文明和社会文明建设将为广大市民营造一个更加方便、舒适、宜居、安全的人居环境。 （二）面临挑战 城市区位竞争 对济南房地产业发展造成影响的竞争城市主要来自两个方向，一是来自南北交通干线的石家庄、徐州甚至临沂等城市的竞争。 由于这些城市恰处于济南联系南北大经济中心的中间位置，因此，虽然其社会经济竞争力水平低于济南，但“中间机会”区位，必然对济南来自南北方的社会经济机会造成影响，进而对济南商用地产造成竞争。 二是来自省内胶济沿线，尤其是青岛、烟台等沿海城市的发展。 济南虽然是省会 城市， 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 43 页 但内陆与沿海自然形成的人居环境差异、不具直接出海口岸的弱点以及与京津大经济中心相对弱化的分工联系，使得济南房地产业的发展更直接地面临与这些沿海城市的竞争。 沿海城市优越的自然区位有利于发展景观地产、旅游地产和生态住区，利于招商投资。 事实上，自房地产业发展以来，这种不利的竞争格局就一直在加剧中。 这种局面在“十一五”期间将会更加显现。 城市综合实力的竞争 根据 2020 年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位次，在全国处于第 18 位，在环渤海经济区西南部，济南位次高于石家庄、邯郸等铁路沿线 城市，而低于青岛（第 12 位）。 在全国，青岛的环境竞争力处第 6 位，政府管理竞争力第 5 位、开放竞争力第 6 位，济南已经远不及青岛，有的方面甚至低于烟台、威海等城市。 这种排序显然有其现实的合理性，但这与济南应当具有的影响并带动鲁西、冀南、苏北、豫西北，连接环渤海与长三角经济区，沟通黄河中下游的地位还不相符，目前还没有能力真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。 由此影响到济南房地产业的发展。 相比之下，济南社会经济的活跃性较差，外向型程度较低，参与区域内部城市间分工程度不足等，受到来自省内青岛、烟台、威海 等城市竞争的影响明显，使得来自港、澳，日、韩等外资项目，甚至来自江浙等省的内资项目落户济南的机会减少。 如此一来，济南作为区内节点城市对房地产业的吸引力相对降低。 因此，增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。 政府服务效率的竞争 政府管理部门审批速度、服务。