济南市商业地产泺安广场项目定位报告(65页)-前期定位(编辑修改稿)

济南市商业地产泺安广场项目定位报告(65页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

元8000元以上多少元合适多少元太贵您认为泺安广场的商铺定价在多少元比较合适。 （均价 3928元 /平米） 您认为泺安广场的商铺定价在多少元就太贵而肯定不买。 （均价 5225元 /平米） 您认为一层比二层应该贵多少元。 （均价 863元 /平米） 您认为一层比三层应该贵多少元。 （均价 1120元 /平米） 市场的价格心理预期在 5000元以下。 4 .32 2 .94 7 .12 5 .7很合理 说不清 不太合理 太不合理如果定价为 8000元的均价，您认为是否合理。 客户调查数据分析结果 商铺租赁倾向测试 租赁倾向测试 1 2 .2223 4 .13 1 .7非常愿意 很愿意 说不清 不太可能愿意租赁理由 提及频次 风险小 4 前景好 3 厂家的集中性 1 多一个店面多份利润 1 投入小 1 （济南所有被调查者）如果你不愿意购买商铺，您愿意过来租赁吗。 不愿意租赁的理由 提及频次 看过后才考虑 7 做的好的话才租 4 已有店铺不会再租 4 不知客流量如何 3 前景不太好 2 租金可能太贵 1 不敢冒太大的风险 1 无更多资金投入 1 观望 泺口市场的租赁价格体系 一层均价 /平 /日 二层均价 /平 /日 门头房均价 /平 /日 一层均价 /平 /日 二层均价 /平 /日 均价 /平 /日 一层均价 /平 /日 二层均价 /平 /日 均价 /平 /日 一层均价 2元 /平 /日 二层均价 8毛 /平 /日 一层均价 7元 /平 /日 门头均价 4元 /平 /日 二层均价 /平 /日 均价 14元 /平 /日 一层均价 /平 /日 二层均价 /平 /日 三层均价 /平 /日 一层均价 3元 /平 /日 二层均价 /平 /日 三层均价 /平 /日 /平 /日 一层均价 3元 /平 /日 二层均价 /平 /日 商业街均价 13元 /平 /日 市场内均价 /平 /日 一层均价 3元 /平 /日 二层均价 /平 /日 9元 /平 /日 均价 /平 /日 泺口市场的管理费价格体系 80平经营面积，总费用 1000元 工商管理费用 200元 国税 270元 地税 330元 水电合计 200元 80平经营面积，总费用 1415元 工商管理费用 1000元（每个摊位都一样） 国税 120元 地税 25元 水电合计 270元 13平经营面积，总费用 1420元 工商管理费用 1000元（每个摊位都一样） 国税 220元 地税 100元 水电合计 100元 45平经营面积，总费用 2020元 工商管理费用 +地税合计 1000元 （每个摊位都一样） 国税 300元 地税 100元 水电合计 500元（有空调） 商铺销售和运营小结  %的运动休闲目标客户有购买泺安广场商铺的可能，他们中 %为自营而购买，经商的人不愿意把流动资金用于固定资产投资。  不愿意购买商铺的人中，又有 %的目标客户有租赁意愿，大多数的目标客户对新市场持有观望态度。  无论销售还是招商，泺口现有经营业户将是泺安广场的核心目标客户，在这个既有竞争又有相互关照的群体中，销售人员深入交流，取得精神领袖的支持和帮助和至关重要的。  泺安广场商铺销售价格定位建议为： 一层均价 10000元；二层均价 8000元，三层均价 6000元。 （备注：商业项目价格不是销售的关键，投资回报和商业模式是核心利益点）  泺安广场商铺销售租赁价格定位建议为： 一层均价 3元 /平米 /日；二层均价 1元 /平米 /日；三层均价 1元 /平米 /日  泺安广场的物业费用定价建议 水电费按面积均摊，物业管理费 5毛 /平米 /日 争取工商、地税和国税的政策优惠，对本项目前期招商是至关重要的。 客户及美联的投资回报率分析  客户的投资回报率（以 20平为单位，一次性付款为例） 总投资 20万，月租金收入 1800元，一层前五年投资回报率为 %，后五年租金投资回报率为 %；二层前五年投资回报率为 %；三层前五年投资回报率为 6%。  美联的商业运营收入（以 3%的固定回报率，半年后 8%的投资回报率预测） 预计，前半年免收房租和物业费，按 8%的固定返租测算，净损失 320万。 物业费投入 50万。 广告费投入 80万，合计亏损 450万。 半年后成功招租一层 3300平米，一年内成功招租一层和二层 6600平米。 按 8%的固定返租测算，一层每平方租金净利为 %，即 49896元。 二层和三层租金净亏损为 1848000元，租金净亏损 1478400元。 第二，假设成功招租 67%（一层和二层），一层和二层租金收入为 4818000元。 租金整体开支为 640万（假定 8%固定回报），年度租金净亏损 1582020元。 广告牌等其他收入用于递补当年广告投入。 客户调查数据分析结果 运动休闲经营特性 老板的从业年限 121 1 1346105 53742198019901992199319941995199619971998199920002001200220042005%的老板从业年限在 10年以上； %的老板从业年限在 59年； 20%的老板从业年限在 24年。 他们具有丰富的市场经验和行业经营经验，具有稳定的客源和渠道，如果租金优惠，他们能够带动商场的人气。 2 6 . 15 6 . 51 4 . 52 . 9初中及以下 高中 大专 本科老板们的背景资料 1 1 . 43 1 . 42 2 . 9201 1 . 41 . 4 1 . 42 5 岁以下 2 6 3 0 岁 3 1 3 5 岁 3 6 4 0 岁 4 1 4 5 岁 4 6 5 0 岁 5 6 岁以上社会中坚力量 年龄分布 学历分布 老板们学历比较低，因此宣传推广要做到平白直叙，客观真实。 4 4 . 93 0 . 413 1 1 . 6济南市区 省内其他地区 南方 北方从事运动休闲的老板大多是山东籍贯，因此他们有在山东置业的可能。 籍贯来源 批发和零售业务量占比 7624批发占比 零售占比（泺口所有被调查者）您是做批发还是做零售的。 （温州批发城所有被调查者）您是做批发还是做零售的。 5149批发占比 零售占比目前泺口的运动休闲行业是一个以批发为主的商圈。 但中高档运动休闲产品是以山东分公司直供或厂家直供的短渠道销售模式，不存在代理商或批发商环节，这是本项目的定位冲突点。 因此，在广告推广中必须重视对零售市场的推广，而不能单纯依赖批发客户支撑市场。 运动休闲的货源及配送 7 3 . 32 6 . 7生产厂家 批发商781 1 . 9 1 0 . 25 . 1南方 济南山东省内其他城市北方，山东以外的地区7 6 . 42 1 . 81 4 . 5 1 2 . 7专业配送公司 自己 厂家 其他（泺口所有被调查者）您是做批发还是做零售的。 （泺口所有被调查者）您的货源来自哪个地区。 （泺口所有被调查者）您进货的主要交通工具是。 7 8 . 62 1 . 43 . 6 1 . 8汽车 火车 托运 空运（泺口所有被调查者）谁给您提供进货配送。 计件收费，有的由厂家负担，有的自己承担 运动休闲的货源及配送 781 6 . 95 . 1山东省全省 只在济南 外省5 5 . 42 8 . 61 6 . 1。