济南山水庭院房地产项目市场营销报告(42页)-地产策划(编辑修改稿)

济南山水庭院房地产项目市场营销报告(42页)-地产策划(编辑修改稿)内容摘要：

、幼儿园等教育配套； 物业管理公司多为开发企业下属物业，物业管理水平较为高端，如黄金、中海、上海绿城物业顾问等； 物业费（高层、多层含电梯费）在。 项目名称 配套 物业公司 山水庭院 商业 未定 黄金 99 尊贵会所、中小学、幼儿园、商业综合体 黄金物业 逸城山色 无 未定 东山墅 无 济南凯瑞物业公司 银座花园 4315平方米的大会所（含中心游泳池）；超市、学校、医院、幼儿园 鲁商物业管理公司 海尔绿城 27000平方米的“运动“主题会所。 两所幼儿园，一所十八班小学和一所九年一贯制中小学。 小区商业风情街 25万平方米。 绿城物业公司 奥龙观邸 社区内配有 18班的小学和幼儿园 、商业 中海物业  配套会所： 较为高档且齐全，会所普遍注重运动功能的设置。 教育、商业配套较为完善。 突显了社区的人文关怀及档次  物业管理： 整体物业管理水平较高。 多为国家一级资质物业管理。 住宅竞争市场 配套客群研究 ——物管配套 本地客户 属于本地上层人士，多为省、市级公务员及从事电力、钢才、电信、医疗等国有企业及事业单位以及 IT业等私营企业主 诉求关键词 1：改善型 多为三口以上家庭，年年收入在 50万以上；目前居住条件多为 100㎡ 以上户型，再次置业的主要目的为改善居住条件，提高生活便利。 诉求关键词 2：投资性 有一定家庨财力支撑，要求居住环境不办公地点相匹配，强调定特的生活圈，注重生活便捷性，幵看好区域发展。 外地客户 多来自济南周边县市。 职业多为电力部门以及中小企业主。 诉求关键词 1：投资型 全运会后多看重本地配套资源及房地产升值潜力较大地段，靠近奥体中心及龙奥大厦等地买房，强调地段、投资价值。 诉求关键词 2：外来短期居住 /度假型 购房多考虑靠山板块，有良好的外部景观，注重小区规模、房屋品质，当地开发商口碑对客户有较重要的心理影响。 住宅竞争市场 项目区域客群特征 竞争市场概况 供应去化研究 竞争市场小结 住宅竞争市场分析 配套客群研究  项目规模 本板块大盘相对较多，辅以以中小型项目，本项目版块基本为 30万以上。 百万规模项目占到两席。 业态较为丰富，多层等低密度住宅数量占比较少。 日渐稀缺  产品风格 市场中欧式现代建筑风格同质化的现象较为严重，其它建筑风格容易形成差异化营销。  市场去化 在售竞争项目近半年去化明显，多数处于尾盘阶段，但未来，尤其是 5月集中开盘（逸城山色、银座、黄金 99）的项目丌在少数，竞争压力递增。 市场价格 市场均价多集中在 9000元 11000元 /㎡ 左右； 随着地域配套的完善及小区入住等人气的拉动，低密度住宅将在未来继续升值。 住宅竞争市场 市场小结 阁 楼及车位 1. 阁楼普遍有产权（ ）； 2. 使用率普遍较高，使用率 在 5070%左右。 3. 价格一般加在顶层房价中，很少单独出售。 价格多为该项目均价的基础上，加 3000元 /平米。 如东山墅，均价 10400元，顶层带阁楼 13400元 /平米。 车库 /车位 多为产权车位，价格在 1016万 /个不等。 （银座 10万 /个，东山墅 16万元之间） 备注 购房优惠： 经调研，发现版块房地产市场几乎所有项目都有一定优惠，且优惠形式相近，多为一次性享受 99折优惠（绿城）银座 400元 /平的优惠，认购多采用交 **抵 **万的方式进行。 如（东山墅交 3万抵 4万，奥龙观邸交 3万抵 6万。 ） 因此，在本项目价格制定时，要考虑到其优惠幅度。 目录： • 市场现状分析 • 项目现状分析 • 营销推广建议 • 销售执行方案 项目目标定位 —— 项目现状 项目地块： 项目位于济南市东部新城区奥体文博板块，旅游路北。 回龙山路北麓。 该地块也是板块中不可多得的观景地块。 本 案 行政中心 +龙奥大厦 周边交通情况： ⊙ 北侧旅游路 ⊙ 西侧水泉路、二环 ⊙ 东侧洪山路 项目目标定位 —— 项目优势解析 项目优势分析： • 稀缺的多层优势 • 奥体文博地段优势 • 景观优势（山景、水景） • 购房客户群优势（省直机关家属楼） • 交通优势。