济南中润集团世纪城项目doc46-地产综合(编辑修改稿)

济南中润集团世纪城项目doc46-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

） 交楼标准 天旺浅水湾 2980 菜单式精装修（另行收费） 长城五环花苑 3000 厨卫精装修 舜景花园 2800 厨卫精装修 富华居 2900 厨卫精装修 本计划需要工程进度的密切配合，此计划的基本要求是 2020年 4 月份小高层已经确定所有设计方案并开始施工， 9 月进入第一次强销期时小高层接近封顶，第二次强销期（ 2020 年 4 月）前小高层外立面脚手架落下 12 层。 由于内部认购期紧接一个较为漫长的销售淡季、且工程形象进度尚未彰显，因此开盘期 不宜强势推广，故采取较为低调的入市策略逐步升稳、为后续推广张本，实质性推广安排在秋季销售旺季。 本计划是理想状态下计划目标，待小高层开发进度计划明确后据之进行修订。 表三：商业部分总销售进度计划表 (最终均价为 4505 元 /平米 ) 序 号 时 间 销售阶段 销售目标 销售面积 阶段性均价 1 2020 年 6月上旬—— 8 月下旬 认购期（自然客户、低调推广） 40% 3000 平米 4400 元 /平米 2 2020 年 9月上旬—— 9 月下旬 第 一 次 推 广 期（ 阶 段 强 势 推广） 15% 1125 平米 4500 元 /平米 3 2020 年 10 月上 第 二 次 推 广 期 45% 3375 平 4600 元 /平 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 旬 — 12 月下旬 （ 重 点 强 势 推广） 米 米 合计 100% 7500 平米 4505 元 /平米 说明： 通常商业部分操作与住宅操作采用不同思路与手法，因为二者物业性质与诉求重点有本质性差别：前者追求物业居住功能合理、环境安静、安全、优美、配套完全等居住质素，后者则追求客流量、周边居民消费能力、商业业态格局、所在商圈辐射半径等商业价值与投资、升值空间。 因此二者操作应分别推广，否则容易扰乱二者截然不同的市场形象、诉求不清，无法充 分挖掘、展示各自价值；有鉴于此，特对商铺部分营销推广设计两种不同推广方案，其推广时间、节奏与居住物业推广时间、节奏有所差别。 由于商业推广与居住物业的本质性差异，建议商业物业采用阶段式推广为宜。 上述商铺营销计划只是现有条件下理想状态的计划，实际执行需要开发进度与市场供求两方面的支撑，如果支撑条件届时不能达成，需要对计划进行相应调整。 特别提示： 如果希望尽早回笼资金，建议可在小高层底层商铺完成，标准层主体建设过程中先期将底层商铺装修、包装完成，尽早在建设期即投入使用，以期凸现商业价值，及早实 现销售。 如果决定在建设期即将底层商铺投入使用，则需要与政府有关部门及早协调，并存在外围环境、道路先期建设，使用与施工协调的问题，需要予以高度重视，及早展开相关工作。 商铺正式开盘时间建议不必太早；早期可以通过低调销售及时回笼资金，在适宜的时机重点进行节阶段式推广的方式造势，提 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 升项目价值。 第二节 项目分阶段推广策略 一、预热期 （ 2020 年 10 月上旬 —— 2020 年 3 月中旬） 预热期推广策略 预热期 因时间持续较长、且缺乏项目基本进度形象与相关手续，不便亦不必强势推广，应 保持较低调子，基本以节点式推广为主， 推广重点为多层（第一期）。 现根据前期工作进度估算，将预热期初步划分为以下两个阶段： （ 1）第 1 阶段（ 2020 年 10 月上旬 —— 2020 年 2 月下旬） 本阶段主要是接受客户登记，累积客户资源，进行项目的内部认购活动。 本阶段宣传力度不宜太大，推广重点主要为： A、形象推广 —— 围绕项目推广主题进行概念炒作，突出项目五彩缤纷、康乐社区生活形象； B、节点式活动推广 —— 借助住博会、秋交会等节点活动，对项目进行广泛的宣传推广，迅速提高项目的知名度。 （ 2）第 2 阶段（ 2020 年 2 月下旬 —— 3 月中旬） 由于第 1阶段基本确立了项目的市场形象，各项前期准备工作 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 在不断推进，浮于表面的形象宣传已不再是客户关注的焦点，他们最关心的是楼盘的内在品质。 同时作为开盘期的过渡，应适当加大投入，主推卖点为： A、形象推广 —— 新世纪山水城市规划构想下的康乐社区； B、地段 —— 天桥区绝佳区位； C、交通 —— 交通路网发达，长途汽车站、火车站近在咫尺； D、配套 —— 周边生活配套成熟，社区内配套完善； E、城市新规划下巨大的升值潜力。 期间媒体组合 （ 1）报广 第 1 阶段报纸广告主要配合节点式推广活动不定期发布新闻、市 场分析与营销理念的文章，同 时宣传齐鲁置业公司、齐鲁置业会与齐鲁花园，此阶段以软广告为主、硬广告为辅，；第 2 阶段则相应加大投入，以硬广告为主、软广告为辅。 媒体选择两种：齐鲁晚报和济南时报，每次报广发布后，由销售现场及时反馈效果，如效果不 佳，经分析属于媒体原因，则应及时予以调整。 （ 2）户外广告 立柱广告：在火车站附近设置大型形象广告，为期 1 年。 车体广告： 与其他户外广告相比具备流动性，影响力较好，效果较好，费用较省。 建议选择经过堤口路的 K90路、 K96 路、 K97 路、 12 路、 15 路、 7 路等公交车中的一路， 至少喷绘 6 辆车，为期 1 年。 除在车身外体喷绘形象广告外，另可考虑与公 交公司达成协议，一方面在车内张贴项目形象广告纸，另一 方面制作发行车票广告。 站牌广告： 因本项目主要目标客户群体为工薪阶层，公交车 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 是他们最主要的交通工具，采用站牌广告会收到一定的效果。 建议在堤口路、无影山中路、北园大街、三条交通干道 上的候车亭刊登项目形象广告，为期 1 年。 （ 3）杂志：充分利用《城市蜗牛》做软性文字宣传与形象广告。 （ 4）电视：作为大众传媒，影响力也很大，它可以多次重复同一信息，通过灵动的画面、真实的情景，从而使人印象深刻。 同济 南电视台《济南房产报道》签定长期合作合同，进行形象宣传。 （ 5）电台： 可选择济南广播电台，签定长期合作合同，利用某一个强势栏目或整点报时或半点报时，对项目进行形象宣传。 （ 6）网络：配合节点式推广活动在搜房网上不定期发布新闻、市场分析与营销理念的文章，宣传齐鲁置业公司、齐鲁置业会与齐鲁花园。 期间工作内容 （ 1）总体价格策略 （ 2）预热期价格体系制定与执行 （ 3）预热期节点式活动推广 A、住博会 B、秋交会 （ 4）销售物料准备 A、楼书： 1 万份 B、折页： 1 万份 C、沙盘： 2 个（其一为楼盘模型，其二为 区位模型） D、展板： 16 块（其中城市规划与基础设施 2 块，项目基本资料为 2 块，多层户型 6 块，多层外立面 1 块，多层装修标准 1 块，小高层外立面 1 块，园林 1 块， 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 项目智能化配套 1块，物业管理 1块），另多层精装修方案 6 块、小高层户型 6 块、商铺 2 块可留待后期推广时增加。 E、精装修方案与预算 （ 5）开盘期价格体系制定与审批 （ 6）开盘期广告设计 期间工作要求 （ 1）销售物料完成、到位； （ 2）营销中心装修完毕，包括室外环境； 主格调：中高档、大气、明快、敞亮、亲切； 外立面色彩绚丽，可用项目的标准色。 位置选择：若 会所工程进展较快能在 4 月底前完工的话，则安排在会所； 若会所不能在 4 月底前完工，则必须在项目临堤口路中段处搭建临时售楼部。 布局：按功能划分为接待区、展示区（模型、展板、电子演示系统）、洽谈区、签约区，另配洗 手间、财务室、经理室（应较为隐蔽）等； 另开辟一角布置一些儿童游乐设施（如滑梯、 跷跷板、电动木马等，有专人照料），作为室内儿童乐园； 面积不低于 300M2。 （ 3）精装修方案与预算确定； （ 4）五证齐全； （ 5）销售通道与样板房完成（如果工程进度不能达到要求，可推迟至第一次强销期开始前）； （ 6）工 程进度计划、建筑单体设计、园林规划设计、物业管理公司的确定落实。 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 期间营销目标 （ 1）初步树立市场形象为：质优价平、供不应求、后小康时代人居代表的美丽家园。 （ 2）达到认购面积：约 104500M2，占总量的 19%（以多层 万计）； 认购均价： 2630 元 /M2。 特别提示： 本阶段目前时间已过去一半，其余时间中包括了较为漫长的冬季销售淡季及春节，且工程进度也 会受到气候及其他因素制约，对于项目的推广是不利的。 因此本阶段推广应相对低调，在大众传播 媒体上重点应着眼于对项目有长期影响力的媒体如电视 、电台，并及早展开相关工作。 大型户外立柱广告、公交车及站牌广告是与项目定位、目标客户定位十分吻合的广告媒介，而且 也属于一次性长期投入型，投入时机十分重要。 建议及早展开工作，愈早投入，对项目愈加有利（参 见 12 月推广计划）。 目前齐鲁花园处于封盘阶段，多层已经预定了 16%的楼盘，为合理拉升价格并促进 5 号楼存 盘的销售，建议在春节前务必进行一次节点式推盘活动，以持续吸引市场关注；推盘数量可控制在 3000 平米、认购数量可控制在 2020 平米之内，通过价格销控与现场销控达成目的。 正式开盘前为预 热市场、拉升价格可在 3月上旬再次进行节点式推盘，但此次活动只是一种操作 手法和项目姿态，真正签约统一在正式开盘后，本将此业绩、均价均计入开盘期。 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 二、开盘期（ 2020 年 3 月下旬 —— 2020 年 4 月下旬） 推广重点 经过了大约半年的预热期，累积了一定量的客户，已经初步树立起项目的市场形象，同时前期准备工作基本就绪，此阶段应趁热打铁，进一步加大推广力度，在开盘这前后一个月集中优势，对目标市场进行第一轮扫荡。 推广重点为多层（第一期） ，主推卖点为： A、城市新规划下巨大的升值潜力 B、户型 C、物业管理 D、健 康主题园林 E、儿童益智会所 期间媒体组合 （ 1）报广 此阶段项目正式公开发售，前期蓄势将得到第一次释放，为达到预定的效果，形成市场轰动效应，报广将作为最重要的武器之一，投入量迅速加大，进行集结轰炸。 媒体选择面则相应扩大，形成以齐鲁晚报、济南时报为主，其他媒体为辅的统一战线。 （ 2）户外广告 绝大部分户外广告（长期的）应在预热期第一阶段完成，如因特殊原因未发布的则应在此阶段务必完成。 同时开盘前在项目所在地制作条幅广告（短期），进行开盘信息发布。 （ 3）杂志：充分利用《城市蜗牛》做软性文字宣传。 （ 4）电视：在济南电视台《济南房产报道》进行形象宣传、活动宣传及开盘信息发布。 （ 5）电台： 在济南广播电台 XX 频道利用整点报时或半点报时，对项目进行形象宣传和信息发。