洛阳升龙西小屯地产项目20xx年营销推广执行报告(38页)-地产策划(编辑修改稿)

洛阳升龙西小屯地产项目20xx年营销推广执行报告(38页)-地产策划(编辑修改稿)内容摘要：

价值的商务产品，主要体现外向型特征；  按四星级标准，配备中西餐、休闲、会议接待等服务内容；  功能上与项目会所、商业形成互补，强调其高端服务特色；  产品方面与公寓形成互补，开辟另类投资渠道；  固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。 公寓：功能多元，价值创新  针对外来区域发展，满足专业市场、学校等未来发展需求；  属于过度性居住产品，项目住区高端客户的投资理财产品；  按带装修标准小户型设计，可考虑 “ LOFT”等创新产品；  与酒店发展形成嫁接，后期体现一定的商务功能；  功能上与项目主流住宅产品形成互补，强调其高端服务特色；  固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。 15 项目整体发展方向 配套 —— 内外兼顾，满足高端及主流客户群体需求，提升项目形象 会所：内外兼营，品质制胜  外向型以休闲、娱乐、运动为主导，兼顾一部分商务功能；  内向型以高端休闲、交流为主导，服务于住区高端客户群体所需  服务于整个住区的主流等客户群体及洛阳高收入阶层；  功能上与酒店形成互补，强调其高端服务特色；  固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。 幼儿园：提高标准，提升形象  引进国内知名的国际双语幼儿园；  以服务于住区的主流客群为主，功能上内外兼顾；  固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。 16 本次汇报沟通的内容 2 3 4 项目区域市场状况、项目开发条件与地块价值解析、项目 SWOT分析 项目整体定位战略体系 项目属性定位、产品分析、客户定位、价格定位、形象定位 项目整体开发节奏及发展战略 项目整体开发节奏、开发模式、启动区发展建议 项目启动区营销排期与营销策略 启动区营销目标、营销排期、营销策略、费用预算 1 项目开发环境与前景 17 1 同致行思考 项目整体定位战略体系 项目属性定位 项目产品分析 项目客户定位 项目价格定位 项目形象定位 项目开发定位思考 18 项目整体定位战略 开发定位思考 —— 应对项目用地战略的宗旨 品牌扛鼎，资源造势，创建一流，打造唯一 住 宅 ——资源整合，高层产品集中发力 非住宅 ——一线品牌运作，一流服务定基 商 业 ——招商资源造势，销售网络续势 配 套 ——会所彰显品质，教育提升价值 19 项目整体定位战略 开发定位思考 —— 作为 “ 洛阳城市中央国际人居标杆、城市名片 ”的综合体项目 ，项目的开发定位将采用 “ 重点突出， 全面覆盖 ” 的战 略 ， 以 中 高 端住宅 产品为主线，以 投资商务产品 作为价值提升点，保障项目整体 利润 率  以创新高层住宅产品为主线，形成开发组合，逐步提升项目物业价值，实现利润增长，满足现金流；  以写字楼、街区商业等配套商务产品作为形象至高点，穿插于项目整盘开发当中，分阶段推出，起到形象标杆和价格拉升的作用，满足项目成长的利润点；  利用项目地理位臵优势，利用景观资源提升项目竞争力，以项目内部景观与外部环境融为一体，使其在洛阳市场独树一臶，有力提升项目后期产品的价值量；  控制集中式商业的开发面积，使其对项目的整个功能形成强调，放臵项目后期开发，并为先期开发物业制造卖点；  控制固定会所、幼儿园等配套产品的开发面积，提高其居住品质，会所、景观先行，幼儿园放臵中后期开发，使其对整个住区居住氛围和附加价值提升做出贡献； 20 项目整体定位战略 开发定位思考 ——“品质重点突出、需求全面覆盖、功能相互嫁接 ” 初级产品 中级产品 高级产品 满足居住功能 满足最初层的居住要求，价格低廉 、 产品功能单一。 自住投资型物业。 终极产品 环境、安全 生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）。 改善性居住物业。 文化风情 生活理念（国际的、品质的、现代的）。 享受型居住物业， 量身订做 建筑形态、景观、配套、物业管理等量身订做，处处体现奢华。 属于奢华型居住物业。 21 城市中央生活圈，都会级复合地产 属性定位 ——作为 洛阳首席国际人居复合地产、 “洛阳城市形象名片”的综合体项目 ，我司认为项目的属性定位是 —— 同致行思考 市场指引 区域走势 规划导向 竞争发展 品牌谋略 物业价值 交锋在即 战略决胜 平台高起 重装上阵 洛阳 中央生活圈 版块运动 改善性居住 规模化大盘 城市价值运营者 区域核心级复合地产 22 高级 居住功能 —— 满足最初层的、居住要求，产品功能单一 环境、安全 —— 生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）； 文化风情 —— 生活理念（国际的、品质的、现代的）； 市场定位 —— 作为洛阳中央生活圈的都会级复合地产项目，项目的开发定位将整体偏重于 中高档层次 我们在造“ BMW” 汽车，从 3系到 7系， 虽然配臵不同，但我们始终坚持品质。 项目整体定位策略 23 功能定位 —— 项目做为“ 洛阳中央生活圈 ”的高端物业，具备“ 中央级 ”物业的特质，在此基础上，结合项目整体的发展价值，项目亦具备 4种发展功能 项目整体定位策略 购物功能 餐饮功能 娱乐功能 文化功能 体验功能 产品功能 运动功能 景观功能 会所功能 教育功能 国际住区 主题商业 国际街区 企业中心 体验功能 休闲功能 美食功能 育乐功能 资讯功能 办公功能 商务功能 社交功能 金融功能 会议功能 24 2 同致行思考 项目整体定位战略体系 项目属性定位 项目产品分析 项目客户定位 项目价格定位。