泰州项目框架性营销计划(doc10)-销售管理(编辑修改稿)

泰州项目框架性营销计划(doc10)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

本导向法 ： 紧紧围绕着项目的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。 （ 3）需求导向定价法 ： 依据买方对 产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本 5 定价。 根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。 媒介策略 为： （ 1）注重传播途径的选择性，不同营销时间、不同营销目的、不同营销对象，选择不同媒介传播和不同媒介策略，适时适量，并依据市场实际做到营销的起伏感和冲击感。 （ 2）依据项目本身的核心定位，将产品主观资源和客观资源以独特的视觉与听觉表达方式传递给消费群，强调推广策略的到位，争取在各阶段形成产品的宣传轰动效应。 （ 3）媒介具有巨大的文化 推动作用和传播作用，本案市场营销以文化营销为主题推广的大动脉，通过多种媒体的支持和渲染，将有效促进楼盘销售和品牌形象的塑造。 公关活动策略 （ 1）创新策略手段。 公关活动力求在主题定位范围内推陈出新，以吸引准业主关注，树立楼盘及企业形象。 （ 2）文化策略手段。 公关活动注重社会文化的时代感，将活动本身的营销性同文化性相结合，从而提升整个活动方案的价值取向和文化品位，并增加活动的持续性。 （ 3）整合策略手段。 公关活动是推广促销手段的一种，它必须放到整个策划全局中来，充分利用媒体等资源，整合其他营销手段，达到策 略资源的和谐性。 本案的推广周期比较长，活动的整合策略将是营销推广中重要的一个环节。 第四部分 我们的计划 （一） 周期划分 根据华盛公司开盘前的前期计划以及我公司对项目开发周期的判断， 本项目预计整个销售周期规划为二年半 左右。 规划依据： 按常规项目开发惯例，中小型住宅项目开发建设周期为 23年，按目前华盛前期计划安排，项目前期将于年底前完成，现已完成项目方案初审，在没有意外的情况下今年年内具备首期开工条件： 主体工程建设进度（至外立面装修结束）多层 240270 天左右（含地下室），排屋 180天 — 210天；园区配套（含内部管线、大市政配套、景观） 180天；验收 60天。 考虑到项目分期开发的原因，故初步预计开发周期为 2年半。 项目已全款付请地价款，且政府交地顺利，目前考虑到为争取贷款前期进度加紧，可以确保年底前顺利完成项目前期，保证了项目后续的开发进度 前泰州市场楼盘的销售周期基本都在项目开发周期内完成。 6 （二）开发序列预期 —— 本开发计划将结合甲方具体情况再作斟酌核实 建议本项目分 2期开发，在 2年左右时间内完成整个开发回笼过程，最佳开盘期争取在2020 年 3月下旬至 4月上旬，理由为： 作为泰州这类地级市，城市规模与经济总量不大，市场容量一般。 本项目操作应以短平快的原则进行，有利于合理规避市场风险，如项目分 2期以上开发会导致开发周期延长，营销费用大大增加，投资回报周期加长，受政策变化与市场变化的风险影响增大 目前泰州房地产开发水平正在快速增长，高品质高档次的房产品将会越来越多，项目开发周期过长，容易产生同类竞争，削弱目前项目定位的产品优势，造成后几期房源销售受阻 项目分 2期开发可以体现出开发商良好的实力与运作能力，给予客户信心的保证，在销售推广中有较充裕的房源可以调配，同时有利 于首期销售资金的大量回笼，反之分多期开发将使首期房源结构不全面，造成客户待购心理，难以聚集人气，不利于开盘销售一举成功 分多期开发将造成分区块建设施工交接面增多、园区大配套完成滞后，影响项目品牌树立，从而影响后期房价拉升 选择在 2020年上半年开盘有利于在销售上与每年上半年 46月下半年 911月 2个销售旺季结合起来，更好的把握销售时机，确保项目销售的顺利进行 初步设想为： 2020年春节前一期开工， 2020年 34月开盘； 2020年 6月二期动工，9 月开盘； 2020年上半年一期交付， 2020年年 底二期交付： （ 1） 项目前期至开工„„„„„„„„„„„„„„ （ 2） 一期开盘„„„„„„„„„„„„„„ （ 3） 二期开工至二期开盘„„„„„„„„„„„„ （ 4） 一期交付„„„„„„„„„„„„„„ （ 5） 二期交付„„„„„„„„„„„„„„ （三）营销节点划分 营销筹备期 ： （ 1） 一期开盘预热期： （ 2） 一期 开盘期 ： （ 3） 一期 主推期 ： （ 4） 一期加推 期 ：。