泰州原海陵公安分局地块可行性研究报告(17页)-地产可研(编辑修改稿)

泰州原海陵公安分局地块可行性研究报告(17页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

平方米 ，投资 15 亿元，建设 23＃、 24＃街区，改造 3＃、 5＃、 8＃、 10＃街区。 主要有：盛和花园、府南居住区二期、周山河街区一期、高港银杏 苑、海陵南路街区改造、下坝以北危旧房改造、通泰南路街区改造、解放路街区改造、高港府后花园等。 泰州房地产市场分析 （ 1） 房地产完成投资情况： 05 年 19 月份，市区累计完成房地产开发投资 亿元，比去年同期的。 按投资构成分，成商品房开发投资 ，占投资总额的 %。 完成土地开发投资 亿元，占投资总额的 %。 按工程用途分，住宅投资 亿元，办公楼投资 亿元，商业营业房投资 亿元，其他投资 亿元。 按区域分，市直、海陵、高港、开发区分别完成房地产投资 、 、 、 亿元。 （ 2） 土地供应情况： 05 年 19 月份，泰州主城区共出让地块 10幅，出让面积 平方米 ，土地出让金 亿元。 其中，出让净地 7 幅 万 平方米 ，出让毛地 3 幅 平方米。 出让地块规划许可建筑面积 平方米 ，平均每亩地价 /亩，平均楼面地价 元 /平。 （ 3） 商品房建设情况： —— 在建施工面积。 19 月份商品房在建施工面积 万 平方米 ，其中，住宅施工面积 万 平方米 ，占总施工面积的 %。 办公楼施工面积 万 平方米 ，占总施工面积的%。 商业营业用房施工面积 平方米 ，占总施工面积的 ％。 其他用房施工面积 万 平方米 ，占总施工面积的 %。 —— 商品房新开工面积。 19月份商品房新开工面积 平方米 ，其中，住宅新开工面积 万 平方米 ，占总数开工面积的 %。 商业营业用房开工面积 万 平方米 ，占总新开工面积的 %。 其他用房新开工面积 万 平方米 ，占总新工面积的 ％。 —— 商品房竣工面积。 19 月份商品房竣工面积 万 平方米 ，其中住宅竣工 面积 万 平方米 ，占总竣工面积的 ％。 商业营业用房竣工面积 万 平方米 ，占总竣工面积的％。 —— 新建商品房预售价格： 19 月份主城区新建商品住宅预售均价为 2580元 /平方米。 其中三季度预售均价为 2773 元 /平方米 ，同比增长 %，与今年二季度环比增长 %。 这主要因为三季度新建楼盘上市总量较少，而位于城市中心区的阳光新景楼盘，其住宅预售均价达 3945元 /平方米 ，部分抬升了三季度的预售均价。 三季度坡子街商业中心的营业用房上市，预售均价较高，达 12800元 /平方米。 —— 新 建商品房已售情况： 19月份主城区新建商品住宅已售（即完成产权转移登记） 2861套，已售面积 万 平方米 ，成交金额 亿元。 其中已售面积比去年同期增长 %，成交金额比去年同期增长 %。 —— 存量房买卖情况： 19 月份主城区存量房买卖 2671 套，成交面积 万 平方米 ，成交金额 亿元。 其中成交面积比去年同期增长 %，成交金额比去年同期增长 %。 总体上看， 泰州市房地产市场自 2020年泰州市政府提出沿江开发战略以来，城市改造 拆迁力度的加大使得房地产业发展迅速。 泰州市先后建成以明珠花园为代表的一批商品房。 商品房一经推出立即得到市场的回应。 2020年下半年期由于受国家宏观调控以及建筑原材料上涨的影响。 泰州市房价出现了自 2020 年以来的首次大幅上扬。 但泰州市的房地产并未应此低落。 相反在人们买涨不买跌的心理作用下市场整体销售势头依然旺盛。 主要原因是 泰州是每年拆迁力度依然较大市场供需比例仍然是需大于供的局面。 泰州市整体经济持续高速发展吸引了大批投资人群的关注。 目前市场整体供应量不足，预计 2020 年 4－ 5 月间市场整体将会有一批物业 集中上市，在市场热销的同时。 我们清楚的看到泰州市整体房地产营销水平还较为传统。 多为开发商自建自销。 销售势头旺盛是市场所致并非是营销引导所起作用。 三、有利投资经济形势成因分析 国家宏观经济的影响。 2020 年 经济平稳较快发展。 全年国内生产总值达到 万亿元，比上年增长 %；财政 收入突破 3 万亿元，增加 5232 亿元；居民消费价格总水平上涨 %。 国民经济呈现增长较快、效益较好、价格较稳的良好局面。 进出口贸易总额达到 万亿美元，增长 %；实际利用外商直接投资 603亿美元；年末 国家外汇储备达到 8189亿美元。 人民生活进一步改善。 城镇新增就业 970万人；城镇居民人均可支配收入达到 10493元，农村居民人均纯收入达到 3255 元，扣除价格因素，分别增长 %和 %。 今年国家要 保持固定资产投资适当规模，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。 继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。 从严控制新开工项目。 同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的 建设。 继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。 要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。 建立健全廉租房制度和住房租赁制度。 整顿规范房地产和建筑市场秩序，基本完成建设领域清理拖欠工程款任务，促进房地产业和建筑业健康发展。 由此可见，今年的宏观调控有别于去年的矫妄过正，将有保有压，就是鼓励住房消费，控制投资，打击投机。 今年面临许多产业的产能过剩压力，而作为拉动需求的固定资产投资过热受到抑制，出口今年面临多个主要贸易伙伴的反倾销措施，遭遇巨大的关税和非关税壁垒。 因此，今年扩大内需的压力很大，而目前消费者主要的主动性消费就是住房。 基于房地产业的巨大拉动作用，今年必须在政策上做出调整，适度放松调控措施，鼓励自用型的住房消费。 泰州 市经济发展 和城市化进程 势头良好。 2020 年 地区生产总值突破 100亿美元，达到 820亿元，人均地区生产总值突破 2020美元，达到 16300 元，可比分别增长 15%和 %，增速创建市以来最高水平。 其中，第一产业增加值，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 250 亿元，增长 %。 农 业生产稳步发展。 工业经济快速增长。 预计规模以上工业企业实现销售收入 1150亿元、利税 102 亿元、利润 53 亿元，同比分别增长 30%、 20%和 24%。 积极推进 ―2211‖工程，规模企业进一步发挥支撑作用。 建筑业发展势头强劲。 预计全年完成建筑业总产值 386亿元，增长 %。 服务业发展速度加快。 预计全年完成社会消费品零售总额 233 亿元，增长 %。 社区服务、旅游业成为新的增长点。 华东五金城、戴南不锈钢交易城等 20 个重点项目建设进展顺利，溱湖风景区被评为国家 AAAA级风景区。 财税金融工作取得新成绩。 财政总收入 突破百亿，预计达 110 亿元以上，其中地方一般预算收入 45 亿元以上，分别增长 %和 %。 年末各项存款余额 亿元，各项贷款余额 454 亿元，分别比年初增长 %和 %。 ―十五 ‖期间中心城市建设累计完成投资 220亿元，比 ―九五 ‖期间增加 100 多亿元；建成区面积由 ―九五 ‖期末的 50 平方公里，城市人口达到 万人，城市功能和形象得到进一步提升。 辖市城区和重点中心镇面貌大变，全市城镇化进程不断加快， ―十五 ‖期末城市化率达 46%，比 ―九五 ‖期末提高 个百分点。 城 乡基础设施建设取得重大进展，宁靖盐高速公路、新长铁路、宁启铁路泰州段建成通车，一批水利、电力和信息基础设施相继建成。 泰州电厂 、 泰州长江大桥 等一批重大项目相继落户 或立项 ，为今后发展打下了基础。 从以上情况可见，泰州的 整体 经济实力和财力有了进一步加强，城建基础设施建设 和城市化速度加快。 而泰州正在争创苏中地区重要的区域中心城市，目前的城市规模和建设水平还有不小差距。 但这正因如此，泰州城市建设的潜力巨大，城市扩容和提档给房地产开发留下的空间也很大。 全国整体房地产市场发展情况 转 好。 去年的宏观调控给房地产 业的炙手可热注射了一针冷静剂。 从行业规范化和购房者置业心态上无疑都起到了很好的作用。 但经过大半年的等待和观望后，自用型的房产需求开始释放，市场信心逐步恢复。 今年的宏观调控提出有保有压，将鼓励自住型的住房消费，由此作为拉动内需的主要内容之一。 去年年末到今年年初，各地出现的房屋销量集中释放的情况就是明证。 金融政策有望适度宽松。 近年来的宏观调控，重要的一环是紧缩银根，但它在打击过热的同时，也抑制了正常的房地产投资和消费需求，给经济发展和消费者信心造成了一定影响，同时也影响了金融业的效益水平。 根据有 关金融界人士的看法，从去年底开始，各家银行在完善自己的征信系统上投入较大，这有利于辨识投机与消费的区别，控制金融风险 ，也便于银行改变惜贷心理，加大对正常房地产开发投资与消费的信贷支持力度。 现在各商业银行间针对房产消费信贷方面都出台的一些新措施，旨在方便客户、减轻利息负担，增强各自信贷产品的竞争力，有理由相信这一趋势将逐步影响各国有银行，由此惠及广大购房者，从而有效增热房地产市场。 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的 地理环境 本地块位于泰州市府前路 ,属于泰州市核心商圈。 东邻东城河风景区，西接繁华的青年路，原 海陵区政府座落其中， 曾 是海陵区行政、商业、服务中心，交通便捷，环境宜人，既适于经商、又因闹中取静亦适宜居住。 临近的海陵南路是泰州市一条南北主干道 ,附近的五一路已建成特色商业街 ,以精品专卖店为主。 本地区已纳入大坡子街商业区的范畴，作为泰州市重点的核心商业街区改造的一部分。 本地块所处的府前路仅与五一路隔一条马路，将作为五一路专卖店一条街的东沿，本案对面的地块也在拆迁改造中， 财富广 场和金色广场的成功开发，不久的将来将会成为泰州第一的商业步行街。 届时将融入整个商业街区，成为商家集中的区域。 二、 泰州商业地产分析 泰州整体商业可分成四个区域。 第一区域老城区，月城广场周边。 这一带是泰州市的老商业中心。 2020 年 5 月前周边商场林立，诸如泰州商厦、泰山商场、金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场、泰州第一百货等。 多数经营中低档产品，店面租赁给个体老板，没有统一的规划。 2020 年 5 月坡子街进行拆迁改造，如金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场都被迫拆迁。 为此泰州商场整改为泰山购物广场，吸纳这些被拆迁的经营户。 这一区域的品牌店主要分布在人民西 路两侧和五一路上。 人民西路两侧约有 20 多家专卖店，但是人流量也不是很大。 五一路今年将会成为泰州品牌专卖一条街，路南侧的房地产商业财富广场都已经售罄，目前经营情况相当火爆。 2020 年这一区。