泰安东平住宅项目可行性研究报告(页)-地产可研(编辑修改稿)

泰安东平住宅项目可行性研究报告(页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

27%；全县第三产业增加值达到 49 亿元，年均增长 21%。 （ 2）城市建设用地 2020 年 — 2020 年，县城规模由 13 平方公里发展到 20 平方公里，城市化进程明显加快。 （ 3）城市化水平 2020 年，城镇化水平将达到 35%； 2020 年城市化水平将达到 44%。 （ 4）县城城镇人口 2020— 2020 年，县城人口由 万达到 10 万人； 2020— 2020 年，县城人口将由 10万达到 18 万人。 第二部分 东平房地产市场分析 一、东平房地产市场概况 东平作为全国四线城市，其房地产市场较其他同级城市有许多的相似性。 根据规划，东平县城 将 建成区 域 面积约为 20 平方公里，城镇人口 18 万人，城市化水平 44%的“北方山水生态旅游城市”。 东平县经过数年的发展，当前县城 基础设施已比较完善，城市 14 的吸引力和辐射力亦不断增强，水、电、路、通讯等各方面基础配套设施都已比较成熟齐全。 2020 年之前，受于当地领导者管理观念及整个城 市经营理念的影响，东平房地产市场发展较为缓慢，在此之前当地仅有杭州花园、秀水家园、东旺家园等三个项目开发建设； 2020 年后，随着当地领导人员的更换及整个城市经营思想战略的转变，东平房地产市场开始大规模、集中性的开发建设，县城房地产项目 “遍地开花 ”。 随着，诸多房地产项目的开发、经营、推广，当地购房者的思想观念也将逐步改变，东平一场城市化过程中的房地产革命即将拉开帷幕。 东平房地产市场经过十余年的发展，先后经过了如下四个阶段，即市场萌芽阶段、缓慢发展阶段、平稳发展阶段、快速发展阶 段。 （ 1）萌芽起步阶段 1998 年取消福利分房开始实行商品房以来，东平也开始逐步由单位分配福利房向商品房过度，不过受于大众已习惯于单位福利住房，一时还难以接受商品房的观念的制约，东平房地产发展缓慢，一段时间内处于曚昽的萌芽阶段。 该阶段房地产发展的特点： ，多数人短时期内不考虑购买商品房，传统的住房思维方式难以短期改变。 ，单位提供福利分房或单位建房现象仍普遍存在。 ，对于商品房的认可度仍然欠高，选购商品 房的信心不坚定。 ，有意向购买商品房，但是自身实力有限，购买资金不足。 虽是区区几万元，但是在当时却是不小的数字。 （ 2）缓慢发展阶段 在持续一段时期后，自 1999 年至 2020 年，东平房地产市场开始起步进入商品化房地产市场阶段，相续进入较为平稳的缓慢发展阶段。 15 该阶段东平县房地产发展特点： ，商品房开始被广大的市民所接受，越来越多的人开始认可并购买商品房。 ，并逐步成长起来。 ，单位建房所占总体房地产开发比例较高。 （ 3）平稳发展阶段 2020——2020 年，东平房地产市场开始进入市场的稳步发展阶段。 该阶段东平县房地产发展特点： ，一些创新产品，创新理念，创新模式开始引入东平房地产市场。 传统意义上 “大卧室、小客厅、小厨房、小卫生间 ”的观念开始被改变， “小卧室、大客厅、大厨房、大卫生间、多壁橱、全明户型 ”等新兴 b 念开始被越来越多的人青睐。 ，东平房地产价格也开始进行跳跃式的飙升，房价的快速飙升，刺激了当地 购房者的购买欲望，但受于市场供给有限、市场需求容量尚未被全面挖掘等因素制约，东平房地产市场虽然价格快速上涨，但市场发展依然较为平稳。 （ 4）快速发展的阶段 自 2020 年以来，随着东平县经济的快速发展，和城市经营战略的转变，东平开始进入了快速发展的阶段。 该阶段东平县房地产市场发展的特点： 方面， 东平县新的《东平县城市总体规划》出台，根据新规划，东平城市发展的战略为 ““东扩、西进、南拓、北延 ””， 特别是近两年，东平县按照 “建设经济文化强县，打造富裕生态和谐东平 ”的总体目标，不断拓展城市发 展空间。 县政府按照 “新区开发，老城提升，着力改善民生，加强环境建设 ”的发展思路，将逐步建设西部新城区，新的城市规划建设已经展开，并已取得明显的成效。 现今，东平西部新城已现雏形，老城区改造已取得较大进展，西部新城规划业已出台，并相续展开，北部城区环境得到显著改善，东平整个城市正在升值。 新一轮的城市建设及一系列重点工程的实施，将为东平房地产开发商和外商带来巨大的商机。 ，近几 16 年来也迅速膨胀，全县区域房地产开发 “遍地开花 ”，规模大小不一的房地 产开发项目开始集中涌现，在一定程度上导致东平房地产市场供应饱和。 78 万人的县级区域，是全县政治、经济、文化、教育中心，集聚了来自全县各乡镇及外地来东平的从业人员，每年大量的进城务工人员以及大外来从业人员，在一定程度上支撑了东平房价的提高。 ，除部分 “城中村 ”改造外，东平老城区近年来少有大规模的房地产开发，因此，作为城市氛围浓厚，各项配套设施完善的老城区，其存量房则具有较强的稀缺性。 而且，东平一些主要的知名学府（小学、中学、高中）多数均位于老城区，一些家长为了子女 接受良好的教育，会选择从老城区置业。 诸多的利好因素致使老城区总体房价较新城区明显略高。 ，当前市场供应以老城区及西部新城区项目较为集中。 ，东平受全国房价一路飙升的宏观环境影响以及房地产高额利润的诱惑，东平一些大大小小房地产开发企业纷纷成立，一些大大小小的房地产项目也纷纷上马开工建设。 各公司实力参差不齐，各项目规模与品质不一，一度造成了东平房地产市场开发出现了投资过热。 年以来，受国家连续出台房地产市场调控政策的因素的影响，东平房地产市场的销售热度有所 降低，购房者与开发商也开始进入观望状态。 然，也有部分开发商因看好东平房地产市场，并未受到国家调控的宏观环境因素的影响，仍按原计划开发，甚乃有些开发商还扩大开发规模。 ，东平与其他同类县级城市相比较，现处于相对扩张性的快速发展阶段，开发供应量较市场需求量悬殊较大，市场出现供大于求的局面。 （ 1）东平县土地供应政策 东平县国土资源局根据县城房地产市场消化情况及时调整土地供应量，在土地供应前期即对房地产市场进行适当控制，为区域房地产市场的运 转奠定了良好基础。 （ 2）东平县土地使用情况 17 东平县土地供应情况已开发土地 ,尚未开发土地 ,在开发土地 ,已开发土地 在开发土地 尚未开发土地单位 ： 万平米 浅析： 通过对东平县土地市场调研，可以看出东平县当前土地市场的土地供应量较大。 东平县在建项目使用土地总面积为 万平米，其中已竣工并投入使用房地产房项目用地面积为 万平米，在建房地产项目用地面积为 万平米，已征用但尚未开发利用土地为 万平米。 东平县房地产开发企业，当地开发企业占有较高比例。 前些年，受当地政策影响，当地开发企业发展较为缓慢，但自 2020 年后，随着城市经营战略的转变及当 地领导人的更换，当地开发企业开始纷纷拿地，进行房地产投资开发，通过市场走访调研可以看出，当地房地产开发企业实力也参差不齐，有部分开发企业经营观念仍较为传统，不以市场为依托，项目投资开发略显盲目，不是以市场需求而做产品，而是做完产品再去找市场，如此而来，使得部分开发商较为被动。 经过数年发展，当地也涌现出了一批有实力的开发企业，如九鑫房地产、宝地置业、港基置业，金地置业等企业，他们在当地开发时间较早，对当地市场及消费习惯较为熟知，开发经验也较为成熟，具有一定影响力和 竞争力。 另外，随着东平城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，东平也开始有部分外地开发企业进入，如泰安弘益、济南正大建业等，诸多外地开发企业的进入将会给当地带来新的产品、新的经营管理理念，对当地房地产开发企业长期利好。 综上而言，当前东平房地产市场开发企业既有经过发展成长起来的当地知名开发企业，也有外地刚进入的异地开发企业。 随着市场各项目的开发，各开发企业的竞争也将 18 日趋激烈。 （ 1）市场供应产品形态分析 东平县各建筑形态市场供应情况54%37%6% 2%1%花园洋房 3 . 2 万平米普通多层 81 . 4 万平米小高层 55 . 3 万平米高层 9 . 6 万平米别墅 1 . 2 万平米 浅 析： 通过上图表可以看出，东平县各房地产项目规划建 筑形态中，以多层住宅为主，约占市场总供应量的 54%；其次，随着东平县城城市的发展，对小高层项目的建设较之前明显增加，小高层在整个市场供应量中亦占有较大比例，约占市场供应量的 37%。 此外，诸如花园洋房、别墅等产品形态在东平房地产市场开始出现，但供应量相对较少，占整个市场供应量的比例较小。 （ 2）市场在建项目分析 东平县在建项目情况0 0010203040花园洋房 普通多层 小高层 高层 别墅建筑形态数量（万平米） 19 浅 析： 通过上图表可以看出，东平县城当前市场总体供应量为 58 万平米，市场供应以多层住宅为主，市场供应量为 万平米；小高层市场供应量亦较大，为 万平米；花园洋房供应量为 万 平米，市场供应量较小。 此外，当前市场无高层住宅、别墅等产品业态供应。 （ 3）当前市场供应产品结构分析 当前市场供应产品结构情况%%%%%%%公寓 60 ~ 75 平米两室一厅一卫 80 ~ 105 平米三室一厅一卫 104 ~ 128 平米三室两厅两卫 120 ~ 132 平米四室两厅两卫 140 ~ 175 平米复式 / 跃层 145 ~ 300 平米商铺 50 ~ 5000 平米 浅 析： 通过上图表可以看出，当前市场供应中产品结构较为完善，诸如公寓、跃层、复式等新型结构产品开始出现。 整体市场供应产品，以三室户型为主，两室户型占有一定比例，公寓、复式、跃层等产品市场供应量较少。 各产品结构中，三室两厅一卫户型为市场供应主流，约占市场比例的 38%；三室两厅两卫、两室两厅一卫户型约占市场供应的14%左右。 （ 1）东平县近期房地产市场需求情况 20 东平县近年房地产销售情况0246810四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度2020 年 2020 年 2020 年时间销售量（万平米） （ 备注：数据来源东平县统计局 ） 浅 析： 通过上图表可以看出，东平县房地产市场 2020 年四季度市场需求量较高，约为 9万平米。 2020 年，全年销售量约为 25 万平米，一、二季度市场需求量明显减弱，季度消化量不足 4 万平米，其原因是 2020 年上半年随着诸多项目的销售进入尾盘期，市场供应量明显减少，进入下半年，随着市场新盘供应量的增加及市场宏观环境的趋势利好，季度均消化量明显增加，约为 7 万平米。 2020 年，一季度受国家宏观环境影响较弱，季度消化量约为 5 万平米，但随着国家宏观环境的深化影响，诸多项目销售开始出现乏 力。 通过 2020 年全县 25 万平米的年度消化量，可以初步预测东平县年度消化量约为 25— 30万平米。 （ 2）东平县需求产品分析 东平县在售项目销售情况%%%%%%%%%%%%%60~75平米80~105平米104~128平米120~132平米140~175平米145~300平米50~5000平米公。