河南新密商业地产项目定位报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)

河南新密商业地产项目定位报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

112 100 ——— 109 100 ——— 102 实物状况修正 100 ——— 95 100 ——— 93 100 ——— 98 100 ——— 88 修 正 价 格 5366 元 6221 元 7302 元 2807 元 比较权种系数 10% 10% 10% 70% 参 考 价 格 5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854 元 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 17 页 各楼层平均售价 一楼： 3854 元 /㎡ 二楼： 2312 元 /㎡ 注：二楼与一楼的价格比为。 销售平均单价 （ 3854+2312） /2=3083 元 /㎡ 整体销售均价为： 3083 元 /㎡ 各楼层租赁单价 按年 8%的投资回报率推算出各楼层租金为： 一楼： 26 元 /㎡ 二楼： 15 元 /㎡ 租赁平均单价 元 /㎡ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 18 页 （五）、规划设计理念定位 “以人为本”理念  我们 强调 “ 人 ” 而不强调 “ 物 ” ， 一切以人为中心，以消费者需求为第一需求；  我们 强调对人性的理解和尊重， 特 别是人对购物环境的一切生理需求和心理需求的理解和尊重；  我们 强调 人与人之间、人与自然之间的沟通。 我们构筑一个相互的沟通平台，一种亲密的、平等的、互融的沟通平台。 “可持续发展”理念  规模的可持续：我们创造的是区域范围内的第一商业购物“城”，在此“城”内，储备着一定量的可持续发展空间，拥有一定量的可持续发展规模；  生态的可持续：在购物“城”内，我们营造的是“天人合一”的生态购物环境，是人与人、人与自然的最佳沟通平台，是可持续发展的生态购物空间；  利润的可持续：我们面向的是中高端消费群，这些消费群不断提升的投资理念和不断增加的资金积累，为我们提供了利润增长的强有力支撑。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 19 页 “舒适、便捷、均好”理念  我们追求购物的“舒适、便捷、均好 ” ， 力争创造一种新的商业购物模式，实现多种业态的组合，打造金城地产在新密的企业品牌。  我们追求舒适、开敞的购物空间，努力提升新密市民的消费档次和生活质量。  我们追求方便、快捷的购物设施，提高新密市民的生活便捷度。  我们强调多种业态的均衡组合，保证全方位、多层面均好的购物性能。 “规划前瞻性”理念  我们打造的是一个具有相当超前性的商业产品，融入新型的规划设计理念和商业 经营理念，力求使之十年之内不落后于新密的商业市场。  产品在内部空间组织、交通组织、景观设计以及与自然环境的融合上都将以前所未有的高度，进行前瞻性地规划设计和组合。 “低成本高品位”理念  高品位并不意味着高成本，追求开发商利润的最大化永远是 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 20 页 我们的策划宗旨。  我们刻意在“文化氛围”的营造上做文章，利用新的理念和低成本建材，打造具有相当文化品味和独特产品气质的商业“摩尔”。  因势利导、顺势而为是节约成本、实现低成本运营的最佳途径。 在地形地势的处理上，我们将遵循原来的地形走势，选择坡地建筑形式，从而最大可能地 减少建筑成本，实现利润的最大化。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 21 页 （六）、规划布局定位 规划设计要点 综合考虑地块自然、人文、环境及开发周期等因素，总体规划有如下要点： （ 1）、注重 文化的发掘与营造，塑造 “ 文化 商业购物中心” 特有的形象，建立 市 域的文化性中心，营造 项目 自身的 文化氛围 ； （ 2）、注重 景观环境 与 区域内的建筑 环境 的协调与融合，充分利用场地地形 （ 台地与坡地 ） 的 变化， 顺势而为， 使建筑与山地背景融合，形成丰富的空间层次变化。 （ 3）、注重 建筑技术的高效性与可持续性，利用成熟工业化建筑技术达到建设的经济性及高效 性，同时 可 在局部区域 创造性地采 用传统方式建造 部分建筑 (夯土、砌砖等 )，达到建筑的可持续性。 （ 4）、注重 生态资源的保护与利用，在开发的同时尽可能保护现有的植被树木，同时充分利用场地特有的自然资源，组织场地内部气流，达到自然通风。 （ 5）、注重 功能方式 (生活方式 )的理性与多样性，利用 商业 街－ 共享广场－ 青石 巷－ 半共享 场院－ 商场 门廊 等 一系列理性的 商业建筑构成元素 ， 构成动静分区明朗、空间收放自如的商业购物空间。 总体规划布局 （ 1）、技术经济指标建议： 参考新密市城市规划局的规划设计要点说明书的要求，我们建议： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 22 页 A、建筑密度： 40%； B、容积率： C、退道路红线距离：按规划设计要求执行。 （ 2）、功能分区： 在分区设置上采取购物区域、聚会休闲区域相对隔离的新模式，使商场室外化，中庭广场化，形成移步换景的购物空间；以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体，真正满足 “一站购物、一家休闲、一天逛街” 的现代消费方式。 具体功能分区如下： A、临长乐路和青屏大街以东和以南区域布置相对高档和安静的业态，而临西大街和雪花路以北和以西区域所分布的业态相对较为平民化消费和热闹喧哗。 B、根据此原则 ，我们根据不同规模做如下规划设计建议方案： 方案一： 45000 平方米商业 +20200 平方米酒店式公寓 金色年华 MALL 主力店 休闲娱乐 专业市场 酒店公寓 品牌服饰 高档餐饮 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 23 页  主力店和品牌精品服饰店： 设置于西大街一侧，主要为可以提升项目形象和档次的业态，既有大众化消费，同时又有高档精品服饰。  小高层酒店式公寓： 设置在项目北侧，小高层，项目及周边区域的标志性建筑。 主要为 60— 80 的小户型投资类酒店式公寓。 此类物业在新密为市场空白，且有市场需求，可以满足部分商人的宜商宜居的从商需求和临时性酒店住宿；其经营模式可参照深圳的旭飞公寓的管理模式，实行酒店式管理， 无人居住时由酒店统一管理，投资者只需收取租金，轻松获取投资回报。  专业市场和休闲类： 由于专业市场对位置的要求不高，我们将专业市场和休闲类业态分布在其东北侧临雪花路一带；  高档餐饮和娱乐城： 位于临长乐路的西北角，餐饮类临街分布，娱乐城结合中心景观园林设置。  “特色滋味街”： 设于项目东侧雪花路，组成一条具有河南地方特色餐饮、小食特点的商业步行街。 街铺规模相对较小，业态主要为能体现河南地方特色的商铺；装修成江南商业建筑风情，地面铺以青石板，店铺面向雪花路，可适量设置部分骑楼，悬挂灯笼，营造浓厚的江南特色风情 商业气氛。  停车泊位： 根据新密市的城市特点，我们建议项目内部设 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 24 页 置 250 外停车泊位：北部和南部停车场，满足部分有私密性要求的高端消费者停车需要。 而沿道路均可提供汽车停车位，此类停车位主要满足大众化消费及无私密性要求的消费群停放汽车。 适当考虑自行车和摩托车停车位。  仓库区： 设置于沿雪花路一侧，并在青屏路设置货运车的出入口。  卸货区： 两处：一处设于雪花路与青屏路的交叉处，为整个综合购物中心服务；一处设于主力店北侧，为主力店服务。 方案二： 65000 平方米纯商业建筑  基本与第一方案相同。  酒店式公寓改设三层专业市场。 （七）、建筑设计定位 风格定位 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 深圳市同致业房地产顾问有限公司 第 25 页 现代建筑风格 现代建筑风格是西方建筑界居主导地位的一种建筑，也是中国地产市场目前较为盛行的建筑形式。 它主张建筑摆脱传统建筑形式的束缚，强调建筑的实用功能和经济效应，主张积极采用新材料、新结构，并在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式，放手创造新的建筑风格；提倡新的建筑美学原则，强调表现手法和建造手段的统一，强调建筑形体和内部功能的配合，建筑形象的逻辑性；崇尚采用灵活均衡的非对称构图，简洁的处理手法和纯净的 体型，从而在建筑外观上获得新的视觉效果。 之所以将建筑风格定位于现代建筑风格，是由于如下理由： （ 1）、现代建筑风格容易使产品迅速跳离新密目前商业地产市场产品的平庸，使产品具有鲜明的个性特征。 （ 2）、现代建筑风格立面上轻盈飘逸，色彩上跳跃鲜艳，易于吸引消费者眼球，从而达到快速吸引人气的目的。 （ 3）、现代建筑风格主张除旧创新，可以充分表现积极、健康、向上的生活理念，与我们倡导的时尚生活方式不谋而合，同时这种生活方式也较符合我们的目标客户的生活状态。 建筑总体设计 （ 1）、以尽可能满足消费者的各种需求 为目的，利用各种技术手段营造出具有魅力的综合性建筑环境。 （ 2）、它应是一个浓缩、多元、综合化的社会环境，集中体现不同层 中管网房地产频。