河南开封杞县银河路地块住宅建设项目可行性研究报告(38页)-地产可研(编辑修改稿)

河南开封杞县银河路地块住宅建设项目可行性研究报告(38页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

: 目前杞县购房者主要为 ： 政府公务 员 、自由职业者、企业主管、私营业主、金融法律 、工厂职工、教师及较少一部分的乡镇购房者。 （ 2） 购买者动机 ： 目前杞县的购房者主要购房动机为自住，其中相当 大 一部分为刚性需求释放 ， 很少有二次置业的。 （ 3） 价格定位 策略： 价格策略 1）定价策略 ： 采用一房一价的定价方式。 2）价格走势及调整 价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并 根据项目的销售状况进行调整。 第一期以景观和位置不佳的户型作为入市价格，如 1780 元 /平方米，至一期销售 30％后调价到 1880 元 /平方。 一期销售至60％时，调价到 1950 元 /平方米。 造成潜在客户，价格节节攀升的预期心理，为第二期推出创造提价空间。 3）入市时机、入市姿态： 入市时机上， 本 项目如果一切准备工作及工程顺利，建议于 2020 年国庆或元旦期间正式入市，入市方法上可以选择项目推介会或是产品鉴赏会。 入市姿态上，本项目作为杞县领导型大盘，姿态上一定要寻求高端和品质化。 结论 ： 从以上各方面的情况汇总我 们可以得出以下结论，一 、 杞县的房地产市场拥有巨大的潜力， 但目前的杞县房地产开发市场较为混乱，多为小型地块的无序无规划建设，难成气候；二、本地块无论是地理位置、量体规模、未来区域规划还是交通等方面均能够成为杞县领导性大盘；三、从目前杞县的商业小区规划来看，大都属于经济适用房范畴，无论是从小区的规划还是配套或者景观 来看， 都不能跟东南沿海地区的现代化舒适化小区相比， 所以对于本项目具有重要借鉴意义。 第六部分 项目初步规划建议 一、规划思路： ①、景观 景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘 都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：豫森首府、碧水蓝城、星城湾，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。 ②、配套 居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高，市场的接受程度较差。 供热：地热采暖的形式在杞县比较罕见； 供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气，除个别楼盘提供了防煤气泄漏系统，大部分楼盘还没有该系统； 通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口； 安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有 24小时保安巡 逻，个别楼盘还设有闭路电视监控； 智能化：本区域智能化应用程度较差，只有少数新建小区设有红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警等系统； 会所：在一大半楼盘中没有会所，有会所的也面积不大，也没有起到实质性的作用； ③、物业类型及形式 本区域还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如豫森首府、美景良城。 形式还是以平层为主，错层普遍被年轻人及思想较为超前的胡克群所接受，目前的杞县还没有这种建筑形式的出现。 ④、户型、面积 各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在 80— 140 平米左右，面积最小的在 70— 80 平米左右的两室一厅，面积最大有 200 多平米的五室两厅。 户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在 100— 120 平米左右，二室二厅多集中在 80— 100 平米左右。 户型多以两卧室朝南，客厅朝北为主。 ⑤、外立面 本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：碧水蓝城、豫森首府等，但大多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式 较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。 ⑥、付款方式 各楼盘都可提供 7 成 30 年按揭贷款和一次性付款两种方式，杞县购房客户群选取 较多的付款方式为银行贷款和一次性付款。 ⑦、价格 市区楼盘均价约为 1600— 1700元 /平米左右，部分中高档楼盘的价位已突破 2020元 /平米，如：豫森首府， 最高价为 2020 元 /平米，较低档的楼盘也要在 1500 元 — 1600 元 /平米的价位。 ⑧、物业管理 物业管理越来越被杞县市民所重视，但本区域的物业管理水平较差，专业的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问 ，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的 24 小时保安巡逻、卫生保洁、公共设施维护等物管内容都已具备。 二、产品及规划建议 ： 本项目的 产品 上，建议多层与小高层或高层的比例控制在 8:2。 住宅产品规划建议 ： （ 1）住宅配套建议 以运动配套为元素，突出主题式社区概念， 强化健康生活源自运动的时代生活理念。 同时，从营销角度看，一来弥补了杞县 目前所有社区都没有运动主题的空白，市场立意清新、健康，对未来的推广具有非常具有话题性的素材补充；二来真正做到 国际化精品社区 的一个标志是拥有高尔夫练习场 ，这是个卖点的同时，也是 代表国际化标准楼盘的诉求是有的放矢。 建议项目： l 标准塑料网球场 l 音乐灯光（ 3 队 3）篮球场 l 高尔夫推杆练习场 l 道路可以设计成为塑料跑道 l 综合活动器械、儿童娱乐器械（针对中老年人） l 土地门球场 l 壁球馆、乒乓球室、羽毛球室……（这些部分可以规划在住宅会所中） （ 2）住宅户型建议 l 结合本案的自然资源和建筑类型思考户型的特色，我们建议把在上海和深圳楼盘中已经比较成型，同时也是热卖的 “入户阳光花园户型” 引入本案，在未来的产品规划设计上可以成为一个参考，在未来营销中可以成为产品力在市场竞争中重大优势。 l 突出湖景资源对产品的利好，建议在产品弧形设计时，对客厅的窗和朝南的景观阳台，充分考虑： 窗户和阳台均采用大面宽 ，尽可能扩大未来入住者的视野拓展面。 l 住宅产品的楼层建议以 6 层的多 层为主 ，考虑到楼盘整体视觉效果会比较整齐。 l 户型和面 积配比方面， 建议以 110~140m2 为主力产品 ，将产品的户型主力定位在三房两厅双卫。 整体面积范围拉大，仅可能的满足两种客源的需求：一种是对 95~110m2 小三房（或者是大两房）为需求目的，讲求实用功能性的客户；一种是对 140~160m2 大三房（或者四房）为需求目的，讲求生活舒适性的客户。 接受的总价分别是 20 万元以内和 30万以内的产品。 建议建筑面积 比例 建议规划户型 比例 98m2 % 2 房 2 厅 1 卫 % 110m2 % 2 房 2 厅 2 卫 % 126m2 % 3 房 2 厅 2 卫 % 140m2 % 4 房 3 厅 3 卫 % 160m2 % 5 房 3 厅 3 卫 %。