沈阳市x房地产项目可行性研究报告(doc36)-地产可研(编辑修改稿)

沈阳市x房地产项目可行性研究报告(doc36)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

 孔雀花园 发展商 玛丽蓝 位置 七纬路 装修标准 清水房 户型及面积 二室： 126 ㎡；三室： 152 ㎡；四室： 180 ㎡ 均价 5300 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 销售业绩 仅余几套 客户来源 企业家、政府官员 优劣势分析 豪宅，户型定位准确。 规模大，园林绿化面积 大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。 推广评语 推广概念准确，从业人员较专业。  嘉盛园 发展商 沈阳铁西房屋开发公司 位置 民主路与同泽街交汇年 装修标准 清水房及精装房 户型及面积 一室： 60 ㎡；二室： 80100 ㎡；三室： 100120 ㎡ 均价 3850 元 /㎡； 3400 元 /㎡起价 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 销售业绩 客户来源 企业家、生意人、政府官员、市民、公务员 优劣势分析 中高档房，小户型，面积配比合理，板式楼采光通风好。 设计新颖，楼间距大。 园林绿化品味高，人性化设计，国 际知名物业管理。 推广评语 先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。  中润世纪花园 发展商 位置 和平区南京街 78 号 装修标准 清水房 户型及面积 二室二厅： 169 ㎡；三室二厅： 183 ㎡；四室以上： 223338 ㎡ 均价 43806280 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 20 年按揭 销售业绩 销售 70％ 客户来源 企业家、生意人、官员、娱乐圈人士 优劣势分析 豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。 配套齐全。 物业管理较好。 推广评语 推广概念一般，销售人员少，热情不高。 （五） 项目周边商业市场分析 项目潜在的商业价值  地域价值：本案位于太原商圈，无论历史形成或未来发展，该地域均有着无限的商业价值潜力。  政府因素：太原街老区改造文件已正式下达（政府文件）。  外资的涌入：包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。  本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。  项目的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通发达等基础条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也 为商业网点的销售提供了有利因素。 项目周边主要干道及经营类别 （附表一） 商业街名称 主要经营品种 店铺数量 店铺规模 太原街 服装、眼镜、乐器、通信、医药、 137 以小型门面居多， 5— 20 ㎡ 左右 中华路 银行、证券、 12 多为分支机构，中等规模 民主路 机电配件、食品添加剂、电线电缆、绝缘材料 85 全部为小型门市， 20 ㎡ 左右 胜利南街 机电配件、水泵、轴承、药房等 94 小型店铺为主 南五马路东 药房、诊所、医疗器械 11 中等门市 100 ㎡ 左右 同泽南街 汽车配件 50 小型门市 1530 ㎡ 左右 南二马路 五金、汽车修理业 40 小型门市， 20 ㎡ 左右 南京南街 体育用品 25 中等门市 50150 ㎡ 左右 和平北大街 银行、写字楼、酒店、旅行社等 20 家左右 中等规模，写字楼档次较高 本区域内的主要经营品种及经营状况 （附表二） 行业名称 一般经营面积 现网点使用方式 业主收入状况 价格（购 /租） 乐器行 200 ㎡ 左右 租用（太原南街） 年纯收入 10 万左右 18 万 汽车零配件 30～ 120 ㎡ 租用（原居民楼一楼） 年纯收入 60 万元左右 3～ 15 万 彩印喷绘 20～ 200 ㎡ 租用（原居民楼） 经营大户年毛收入 500 万元 2～ 18 万 快餐类 100～ 300 ㎡ 租用 年纯收入 10 万元左右 10～ 25 万 医药业 50～ 200 ㎡ 租用 中型药店年纯收入 30 万元左右 3～ 15 万 家电业（代理） 20～ 150 ㎡ 租用 —— 1～ 10 万 钟表眼镜行业 50～ 200 ㎡ 租用 年纯收入 5 万元左右 4～ 18 万 服装类 20～ 200 ㎡ 租用 年纯收入在 2— 10 万元之间 1． 8 万～ 18 万 项目周边主要公交车及长途站点提示 （附表三） 项目周边道 路名称 公交车站点 长 途 站 点 路 况 说 明 南二马路 60 60 沈阳 —— 辽阳、沈阳 —— 鞍山 道路狭窄，路况杂乱，人车混行，本、异地旅客流动量大，无停车位，西邻民主广场，道路状况复杂 民主路 52 24环路 1998— 2020 年项目周边的网点投入量及消化量 近年来区域内大型网点的投入量与价格 （附表四） 网点名称 地理位置 层数 投入时间 销售价格 单位面积 出售比率 南园康居楼网点 南五马路 1～ 3 层 2020 年 6000 元 / ㎡ 1000 ～ 2700 ㎡ 仅余 1 栋 ，主要以抵债方式出售 美龙家园 南京南街（中润世纪家园南） 1～ 4 层 2020 年 均价 6000 元 / ㎡ 700 ～ 4000 ㎡ 销售率 70% 中润世纪家园（一、二期） 南京南街 1～ 3 层 1998 年 /2020年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 一期销售 100%，二期整体销售 鸿源大厦 中山公园西门南50 米 1～ 3 层 2020 年 1000 元 / ㎡ .年 300 ～ 1000 ㎡ 出租率 50% 和平商场四层楼 本案正北 1～ 4 层 2020 年 整体招商 5000 ㎡ 左右 0 豪隆世家 新华广场西 500米 1～ 3 层 2020 年 6500 元 / ㎡ 300～ 670 ㎡ 出售率 40% 方迪大厦 和平区西塔街 1～ 3 层 2020 年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 出售率不足 30% 综上所述，本案周边地区的网点销售（出租）率为 60%。 区域内网点需求调查 区域内的主要经营企业明细表 （附表六） 企 业 类 别 企 业 名 称 主 要 分 布 地 段 大型合资（私营）企业 洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业有限公司等 南京南街及南五马路 写字楼 鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦、星光大厦 南五马路、和平北大街 银行、 证券 约 20 家国有银行（工、建、中、农、交行）、商业银行（华夏、招行、广发行等）遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等 中华路、南京南街、和平北大街、南五马路 政府机关、企事业单位 和平区公 安分局、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、 区域内部分经营种类的未来发展规划及需求 （附表七） 行 业 名 称 现经营面积 经营场地变迁因素 未来发展规划 网点需求面积 网点需求格局 彩印喷绘 20～ 200 ㎡ 有动迁可能 买或租网点 200～ 400 ㎡ 大开间、大进深 餐饮业（快餐业） 100～ 500 ㎡ 新品种的引入或连锁经营 租用网点 100～ 500 ㎡ 格局方正 家电代理业 20～ 150 ㎡ 连锁经营 买或租网点 100 ㎡ 左右 格局方正，适于经营 洗浴业 200～ 1000 ㎡ 买网点，个人经营 300～ 800 ㎡ 钟表眼 镜店 100～ 200 ㎡ 连锁经营或新办企业 租用网点 200～ 300 ㎡ 格局方正 银行及证券公司 200～ 1000 ㎡ 开设分理处或分支机构 买网点（固定资产投入） 500～ 2020 ㎡ 影楼 200～ 400 ㎡ 连锁经营或新办 租用网点 500 ㎡ 以下 室内易于规划 娱乐城（健身中心） 1000 ㎡ 以下 租用网点 1000～ 2020 ㎡ 室内易于规划 超级市场 500 ㎡ 左右 连锁经营 租用网点 1000 ㎡ 左右 单层空间足够大 大型主题市场 4000 ㎡ 左右 联合投资经营 整体购买 设室内 电梯、楼梯间等 四、物业发展规划 项目定位  沈阳首座小面积完全产权公寓 （公寓主定位）  沈阳首座顶尖地段精品小户型 （住宅主定位） 功能定位  商住两用公寓 小面积、精装修、可拆改、具有完善的个性配套服务  小户型精品住宅 根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该项目从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。  定向商业网点 为配合住宅的销售，并完成本项目未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升项目的整体档次。 目标客户群定位  商 住两用公寓： 单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟（不愿与父母同住，但经济上仍依赖家庭）、艺术工作者（ studio）、外来驻沈工作者及公司、投资客  精品小户型住宅： 周边生意人 （生意之便）、 周边政府机关、企事业单位购房者 （回归城市，距工作单位较近、过现代化生活、具升值潜力）。