沈阳万盛综合楼项目报告安瑞咨询(doc70)-地产综合(编辑修改稿)

沈阳万盛综合楼项目报告安瑞咨询(doc70)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

16 月， 沈阳 市房地产投资增长 40%以上，商品房销售金额增长 35%， 存量房交易增加 50%以上，个人住房消费抵押贷款增长 50%以上，这几个指标，综合起来反映出 沈阳 市在完成近三年调整任务后，驶入了快车道，处在加速度发展阶段。 占居民 40%左右的工薪阶层大批量进入购房市场，标志着 沈阳 市住房消费发生重大变化，由金领阶层、银领阶层购房为主，向铜领阶层购房为 主转化，大众住房消费将逐渐变为市场主流，这将对沈阳市房地产市场产生极其重大影响。 ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 22 （二） 当前沈阳房地产市场存在的主要问题 当前沈阳房地产市场的主流是健康的，但是也存在着一些问题，有些问题甚至还是比较严重的，主要表现为如下几个方面： 城市边缘区房地产开发无序 近几年，在 沈阳 市周边出现较大规模的无序开发现象。 开发商以各种名目廉价圈占囤积土地，不少人占地几十公顷甚至上百公顷，他们在缺乏统一规划和统一管理前提下，盲目实施开发 ； 此外 ， 还有各类企业开发 ,农民开发种种。 各种无序开发，严重影响 沈阳 市年度房地产开发计划和总量控制， 加大政府基础设施配套压力，造成资源严重流失，严重冲击了房地产市场。 住房供给结构失衡现象仍然严重存在 据上半年统计数据， 100 平方米以下的空置房占 %，可供预售的占 %； 100120 平方米的空置房占 %，可供预售占 %； 121150 平方米空置房占 %，可供预售占 %； 151 平方米以上空置房占 %，可供预售的占 %。 套面积在 120 平方米以上的大户型空置率已占到 %，可供预售的占 %，说明供给量相对偏大；套面积 100 平方米以下的供 给量相对偏小。 说明市场需求的中小户型、中低价位的房子供不应求，开发商建造的主体仍然是大户型和中高档次房子，从而导致住房供给结构失衡，严重地影响着市场的健康发育。 ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 23 “ 健康住宅 ” 研究和实施相对滞后 “ 非典 ” 事件中，尤其是香港发生陶大花园大面积非典传染后， 沈阳 市广大居民对健康住宅的需求急剧增加。 现有的仅停留在开发商的促销概念炒作，尚没有引起各方面的必要关注，缺乏对适合我市健康住宅的理论、经济、规划、技术层面研究，更谈不上政策、法规的约束和实施。 商品房申诉不断升温 据市工商局统计，上半年 沈阳 市商品房申诉不断增 加，综合分析，主要存在以下三个方面的问题：一是房屋质量、产权证等问题；二是虚假宣传、承诺不兑现和合同履行问题；三是物业管理问题，主要集中在物业公司管理不到位、物业费管理不透明及管理人员素质差等问题。 上述问题的存在，严重地挫伤了消费者购房的积极性。 （三） 沈阳市房地产市场 2020 年走势预测 沈阳市房地产业发展的经济环境分析 （ 1） 2020年 沈阳 市房地产业发展的有利条件 ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 24 第一， 全国经济继续保持高速增长态势。 去年 ，我国经济在战胜 “ 非典 ” 严重影响后， GDP 增长 %，再次创造世界奇迹。 明 年必将会沿着已有发展的惯性，乘风破浪 ，继续前进。 而且在号称世界三大引擎美国、日本和德国经济陷入衰退的情况下，我国经济一枝独秀，成为带动世界经济发展的第四大引擎。 如此良好的宏观经济形势，必然为我国房地产业不断注入新的活力。 第二， 沈阳经济进入二次创业起飞阶段。 尽管受到 “ 非典 ” 的严重干扰，沈阳市上半年 GDP 已完成 635 亿元，同比增长 %，经济增长呈现加速提升的状态。 明 年会乘温总理视察沈阳的东风，在中央支持下，老工业基地重新振兴将加快步伐，尤其是装备制造业和汽车产业都面临着难得的发展机遇，去年汽车工业产值突破 400 亿元。 沈阳整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。 第三， 城市化的进程为房地产业提供了广阔的发展空间。 沈阳 市城市水平为 %。 国际上一些先进的城市化水平一般在 90%以上。 沈阳 市虽然远高于全国 37%的平均水平，但离国际先进城市仍然存在较大差距。 全国拟每年城市化水平提高一个百分点， 沈阳 市近期会高于这个百分比。 即或按每年一个百分点，就意味着每年有 7 万人进城，就需新增住房面积140 万平方米。 第四， 沈阳市居民住房消费需求潜力巨大。 2020 年底，全国城市人均建筑面积约为 22 平方米，沈阳仅为 平方ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 25 米，相差近 3 平方米。 通过问 卷了解到： 1 年以内买房或卖掉旧房再购置新住房的占 %。 这就是说， 沈阳 市居民购房需求相当旺盛， %就意味着 10 万户居民去年要购置住房，而且今后每年都保持在这个水平上，这意味着沈阳市第年有十多万户居民置换住房，其中有一半人买新房，每户按 80 平方米计算，共需商品房近 500 万平方米 第五， 沈阳 市老城区改造的速度加快。 去年沈阳市实施 “ 森林城市 ” 规划，加快绿化、道路和水系建设。 拆迁改造任务数量巨大，全年预计为 万户，下半年还有 3 万户。 按年初政府出台新的《沈阳市房屋拆迁管理办法》规定， 还要继续实行货币拆迁 政策 ，新办法还将各级区域货币安置补偿标准平均提高了 100 元 /平方米，这些都会极大地刺激住房市场需求。 第六， 外来人口购房将会大批量增加。 沈阳市是环渤海经济带的重要城市，是东三省及内蒙古的区域中心城市。 经中科院组织 100 名城市专家论证，在《 20202020 中国城市发展报告》认为，城市 “ 真实发展能力 ” 居于前 10 位的城市有上海、深圳、广州、天津、南京、武汉、杭州、沈阳、大连。 沈阳具有明显的区位优势和后发优势。 随着沈阳经济逐步振兴，“ 南资北投 ” 、 “ 外资入沈 ” 已经成为潮流。 与此同时，涉外房地产必将有较大起步，外地人 购房也将会逐步增加。 据统计，2020 年 15 月份为 1400 户，预计年底可达 3000 户。 ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 26 （ 2） 2020 年沈阳市房地产发展的不利条件 第一，信贷收紧，房地产业面临着严峻考验。 中国人民银行 6 月 13 日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行 121 号文件），对房地产开发和销售贷款提出了新的要求。 房地产业属资金密集型产业，它的生存和发展与银行信贷密切相关。 一般地说， 沈阳 市开发企业项目运作资金中，约有 70%左右资金是直接或间接来自银行，该项决定必然会对 沈阳 市房地产业，尤其是对大多数开发企业产生重大影响。 从银 行防范金融风险角度考虑， 121 号文件大方向是正确的；但是在具体实施过程中，会对 沈阳 市房地产业造成什么冲击和影响，还有待于实践进一步验证。 第二，土地储备制度运行尚不够完善。 沈阳 市目前多元管理体制，极易造成不公平竞争；加之由于过度向效益倾斜，土地储备制度的宏观调控职能缺损，中小开发商进入土地市场难度会进一步加大。 第三，住房供应结构调整任务难度较大。 由于利益驱动，沈阳市开发商建造中高档及大户型住房的惯性较大；面向大众消费群体，建造中档和中低档住房，需要开发商从经营理念、利润期望和运作手段做出根本性调整。 第四 ，商品房空置压力较大。 沈阳 市空置总量有较大幅度上升，加之又是结构性空置，空置集中于中高档和大户型住房，因此，近期难以全部消化，对部分开发商和市场的压力是比较大的。 ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 27 对 2020 年 沈阳 市房地产基本走势初步预测 （ 1） 从总体上看，沈阳市房地产基本上完成了近三年的调整任务后，天时、地利、人和三要素均占，进入最佳发展期。 依据对沈阳市房地产业发展的周期性规律、人均 GDP 和恩格尔系数变化、居民住房消费需求和城市化进程的综合分析，沈阳市房地产业已经进入了加速发展阶段，将会有近 20 年的快速发展时期，届时人均住房建筑面积达到或超过 35 平方米。 （ 2） 2020 年， 沈阳 市房地产市场将会延续 去年 的发展势头，有一个较大幅度增长。 但是，房地产市场发展程度如何，是进入高潮期，还是高潮期前的准备阶段，主要取决于央行 121 号文件的实施细则。 若是操之过急，采用硬着陆， 沈阳 市房地产市场高潮期会推迟一段时间， 今 下半年只能是高潮期前的准备阶段；若采用软着陆，不构成重大冲击，下半年 沈阳 市房地产市场将会顺利过渡到高潮期。 （ 3） 开发商面临着重新洗牌的严峻局面。 新的土地制度和银行新政，加剧开发企业的马太效应，即 “ 富的更富，穷的更穷 ” 将会使品牌优良实力雄厚的企业加速扩张，出现 一批大型开发商；一大批无土地储备、信誉不良和实力不支的中小开发商被淘汰出局，一部分中小开发企业会置换到外地中小城市去开发。 （ 4） 沈阳 市商业房地产和工业房地产去年将会继续升温。 随着项目年的深入， “ 韩国周 ” 、 “ 制博会 ” 等重大活动的开展，ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 28 沈阳 市的工业地产和商业地产会进入加速发展阶段。 （ 5） 住宅房地产进入大众住房消费时代。 主要标志是铜领阶层会掀起买房高潮，他们的住房消费基本特点是以实用性和经济性为主，中低档的商品房是他们主要选择。 个体数量不大，但总体汇集起来需求巨大。 （ 6） 房地产开发投资幅度将会明显加大。 由于外地和境外开发商大 批进入，以及浑南新区、铁西新区和棋盘山风景区的开发进程加快，加之 2020 年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度， （ 7） 沈阳 市房地产市场性质发生重要变化。 沈阳市房地产市场将会加速由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场上的份额会越来越大。 （ 8） 沈阳 市房地产业将会加速从粗放型向集约型发展。 沈阳 市房地产业开始进入了大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代；房地产的市场竞争，尤其是高档房市场（含别墅市场）和中高档房市场的竞争将会更加激烈，会由简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开 发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争。 （ 9） 增量房的销售量将会有较大增加。 中高档及高档商品房的销售会略高于 2020 年，中档及中低档商品房的销售会有较大的增加，按市统计局的统计口径，销售总量会超过历史最高纪录的 2020 年的 212 万平方米，可能会突破 250万平方米，创历史新高。 细分化市场看，由于大量拆迁拉动， 60 平方米左右的中低档小户型将热销； 80 平方米左ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 29 右的中低档商品房会畅销；高档房、别墅和大户型会处于滞销状态。 （ 10） 商品房的价格将会平稳运行，继续保持稳中有升态势。 虽然有基准地价提高激发商品房价格上扬的压力，但由于结构 性空置数量较大和住房消费费购买能力的制约，房价基本上会维持在现有水平上。 细分化市场看，高档房、中高档房（含别墅类）因供大于求，房价可能会略有下降；中档房、中低档房和二手房因求大于供，房价可能会略有上升；近郊商品房的价格仍处于上升期。 （ 11） 存量房市场将会持续高涨。 由于大批拆迁户的购买力释放，会对 沈阳 市存量房市场重重地推动一把。 存量房除中介外，受制因素不多， 2020 年 的 势头会继续延续下去。 ARUN 安瑞机构 万盛项目报告 30 第三部分 沈河区及中街简介 一、 沈河区简介 沈河区概况 沈河区位于中国东北最大的中心城市 ── 沈阳市的中心，面积 平方公里，沈河区人口主要来。