池州项目恋日港湾可行性分析报告-地产可研(编辑修改稿)

池州项目恋日港湾可行性分析报告-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行， 2020 年全市经济继续走强。 同时，改变全市居民 的消费观念。 2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。 把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。 同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。 4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。 （三）、 池州市 2020 年上半年房地产情况 2020 年上半年，池州市房地产保持了快 速发展。 (1)、房地产业经济指标保持高位运行 开发市场供销两旺 主城区上半年完成房地产开发投资 亿元，同比增长 11%。 商品房施工面积 万m2，其中新开面积 万 m2，与去年同期基本持平。 商品房竣工面积 万 m2，销售面积 万 m2，同比分别增长 70%、 3%。 商品房空置面积为 万 m2，同比减少 万 m2，其中住宅空置面积为 4100m2。 6 月底主城区商品住宅均价 1387元 / m2，沿主要街道 商业门点平均价格 5052 元 / m2，较去年底增长 36%、 9%。 交易市场持续升温 上半年城区共办理各类房产交易 5211 起，交易面积 万 m2，交易额 亿元，同比分别增长 78%、 60 %、 168 %。 存量市场持续活跃，增量市场全面升温。 各类房产交易中，新建商品房 1321 起，面积 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 万 m2，成交额 亿元，同比分别增长 69%、 57%、 91 %；存量房交易 1740 起，交易面积 万 m2，交易额 万元，同比分别增长 71%、 46 %、 108%。 房地产金融投放力度加大，上半年共办理房地产抵押 2150 起，交易面积 万 m2，交易额 亿元，同比分别增长 90%、 70%、 94%，创历史最高记录。 (2)、廉租房与安置房建设 通过 90 天的努力，廉租房一期工程 万平方米 180 套已于 4 月 28 日顺利交付，二期 300 套廉租房 万平方米工程已于 5 月 10 日正式起动。 5 月底完成了土地征用、户型方案设计、工程竖向设计、道路及管网设计、地质勘察等各项工作； 6 月份开展了土方工程、桩基工程、道路管网工程的建设，完成了施工图纸设计与审查工作；主体工程招标信息已于 7 月 2 日在网上发布，预计将在年底完成二期工程主体封顶。 南门两点一线拆迁回迁安置房翠微苑 F10A 号楼已于 2 月 6 日动工，目前 已进入主体装饰阶段， 8 月中旬可交付使用。 (3)、招商引资 上半年房地产开发市场 6 个重点招商引资项目共到位资金 7292 万元，其中汇景花园二期投入资金 3021 万元。 (4)、房地产重点项目进展 6 个重点招商引资项目均已实施。 和泰星城已通过规划许可， 5 月 30 日桩基进场施工，一期 5 万平方米明年 8 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 月份交付使用。 汇景花园一期 万平方米已于年初交付，二期 30 栋 万平方米，目前已完成投资 3021 万元，27 栋已主体封顶， 11 月份可以整体交付。 杏花村整体复建工程共分古井文化园和杏花村文化园两部分，其中古井文化园三块地 段 万平方米已于 6 月份全部竣工交付，杏花村文化园总平面 3 月份已经评审，现已组织拆迁。 秋浦花园除 1 号楼由于规划调整外，其余 12 栋 6 万平方米已于 4 月份竣工交付。 国丰花园整体项目 万平方米已于今年 5 月份竣工交付；南门改造二期工程由宇成、兴佳两公司建设，目前规划已经通过，拆迁工作即将完成。 现介绍一下池州新区最新房价： 序号 楼盘名称 住宅类型 价格（元 / m2） 1 豪斯杏园 多层 1338— 1458 2 和泰星城 多层 1600— 1700 3 秋浦花园 多层 1600 左右 4 商铺 连体 1780/4980— 5052 综上；新区的住宅均价在 1600 元 / m2 ，老城区在 1400 元 / m2。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 四 章 项目 分析及项目定位 一、项目开发经营 SWOT 分析 （ 一 ） 、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 （ 二 ） 、项目开发经营优势点 [Strength] 现对该项目真正的、突出于 城南 住宅市场的优势 点集中如下。 （ 1）项目开发经营期几年内相关的经济大 “ 势 ”。 ① 国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 ② 住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 ③ 置业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 （ 2）项目的区位 环境 优势及其发展空间与规模 ① 城南 的自然环境，在池州市得地独优，其离市中心 近 ； ② 本项目 可作为 老城区 企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； ③ 项目 占地近 三 百亩，规模 较大 ，可作为经济住房，是置业的理想地方。 （ 3） 池州市政府的大力支持 （ 4）产品优势：联排、多层、复式、商业街等类型丰富产品对应多重客源 （ 5）池州二中座落在项目以南，以及周边有几所学校将会赋予项目文化氛围 上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。 （ 三 ） 、 项目开发经营劣势点 [Weakness] （ 1） 本项目目前交通状况 较差 ， 长江南路状况差，南湖西二路狭窄且不通，目前还没有道路 贯穿项目南北。 （ 2）目前本项目 周边形象较差，生活配套机能不完善，人气不是很旺，尚未形成居住的成熟条件。 （ 3）离车站较近，周边环境较杂，对住户有一定抗性。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 4）南面及西侧形象不佳的老房及厂房将对本项目影响较大 （四）、 项目开发经营机会点 [Opportunity] （ 1）整个 池州市 人口 越来越多 多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不 断 增加，收入水平也不断增加， 旅游业的不断发展， 加之 池州市 的大规模建设活动，使得整个 池州市 的房市较为活跃，有利于新项目的上马 开工。 （ 2）项目区域位置离市中心 较近 ，自 然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来， 池州市 有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前 景，而且整个池州市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。 （ 3）本项目目前交通状况不是很好，但 长江南路市政规划年底开使进行拓宽 ，到时候小区的交通将相当便捷，而 且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通 的优化。 未来几年里，这些设施将逐步完成，那么 项目 销售将适逢其时。 （ 4） 经营思想应以营造精品品牌，为池州市人民 、 政府作出贡献。 （五）、项目开发经营威胁点 [Threat] 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1）现有竞争威胁： 目前池州市场上在售规模楼盘已有一部分，供应量大，竞争激烈，周边地块陆续出现多个楼 盘，可能造成目标客群分流 （ 2）潜在竞争威胁：城市重心北移，将对城南老城区发展有一定的制约 二、项目规划建议 （ 一 ） 、项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总 体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团 ，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况 进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。 突出环境设计的宗旨，以 “ 绿地中的公建 ” 和 “ 公建中的绿地 ” 两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效 利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。 总体上来说， 恋日港湾 的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来恋日港湾业主中因为位置的原因 将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立 “ 城市 —— 社区 —— 小区 —— 组团 —— 院落 —— 家庭 ” 的尺度序列，综合考虑内外交通， 公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市 完美和谐的居住环境。 （ 二 ） 、住宅建筑设计建议 住宅的设计要适度超前。 这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设 计人员必须考虑到今后数 10 年内人们生活方式与需求的变化。 如果我们今天设 计开发的住宅能想到明天的话， 那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 住宅设计应充分体现 “ 以人为本 ” 的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重 ,实现 动静分开 ,洁污分开。 特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。 正如人们所说： “ 以人为本，就是以孩 子为本 ”。 每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。 中管。