江苏新城房地产新城南都房地产项目可行性研究报告(doc24)-地产可研(编辑修改稿)

江苏新城房地产新城南都房地产项目可行性研究报告(doc24)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

年来，随着城市建设的不断发展，常州市城镇居民家庭居住状况大为改善。 居民人均居住面积从 2020年的 到 2020年末的。 2020年常州市统计局对市区 1418 户家庭调查结果显示： 截止 2020 年 5 月， 常州 市市 区居民户均住房建筑面积为 平方米，人均建筑面积为 平方米，与 2020年末相比（以 200 户常年住户抽样调查资料为依据，下同），户均建筑面积上升了 6 平方米，人均建筑面积增加了 平方米。 从居民家庭住房的建筑面积分布来看，有 %的家庭住宅建筑面积在 3060 平方米之间，有 %的家庭住房建筑面积在 6090 平方米之间， %的家庭住宅建筑面积在 90120 平方米之间，还 有 %的居民住房建筑面积在 120 平方米以上。 一部分经济条件较好的城镇居民家庭出于投资或其它考虑，购置了第二套或更多住宅，调查中，有 %的城镇居民家庭拥有 2 套及 2 套以上房子，这一比例比 2020 年调查结果上升 个百分点。 图 2 . 7 常州市城镇居民居住状况分布图3 0 6 0 平方米31%9 0 1 2 0 平方米12%1 2 0 平方米以上9%6 0 9 0 平方米46%3 0 平方米以下2% 图 2 . 8 近年来常州市城镇居民住宅面积增长情况 (m2)1 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302020 2020 2020 2020 2020 未来走势 2020 年，是常州实现 “十五 ”计划目标，衔接 “十一五 ”发展的重要一年，也是常州 市力争 “两个率先 ”、实现富民强市的关键之年。 经济总量跃上 “千 亿级 ”平台，常州站在了一个更新的发展起点。 在市委九届十二次全会上，市委、市政府以科学发展观统领全局，统筹安排，明确提出， 2020 年要把工作重点转移到推进结构调整、转变增长方式、提高经济运行质量和效益上来，全力推进 “两个率先 ”和富民强市；全力推进新型工业化和现代制造业基地建设；全力推进外资民资新一轮突破；全力推进农村发展农民增收；全力推进生态常州建设；全力推进社会主义和谐社会建设，走全面协调可持续发展道路。 预计常州市明年国民 生产总值增长 13%；地方一般预算收入增长 15%；全社会固定资产投资增长 25%；协议 注册外资和实际到账外资均增长 30%以上；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长 10%和 8%以上；城镇登记失业率控制在 4%以内；人口自然增长率控制在 1‰ 以内。 从以上常州市政府的经济分析可以看出，明年常州市经济将会继续保持增长态势，人均居民收入将进一步提高，人均可支配性收入将进一步增加，人民对于改善居住、生活质量等的要求将进一步加强。 房地产市场分析 2020 年，虽然国家连续推出加强土地管理、控制信贷增长、加息等多项宏观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。 全年完成房地产开发投资 亿元，比上年同比增长 %；在建商品房屋施工面积达 991 万㎡，增长 %，其中新开工面积 万㎡，增长 %；房屋竣工面积 万㎡，与上年持平；房屋销售面积 万㎡，比上年增长 %， 90%以上竣工房屋顺利实现销售。 常州房地产综述 自 1998 年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长。 尽管 2020 年受宏观调控政策影响，全社会固定投资出现大幅度回落，但房地产投资增速高达 %,达到 亿元。 图 2 . 9 常州市房地产投资情况0204060801002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地产投资( 亿元) 增长率 在房地产供应方面， 2020 年，常州市商品房施工面积达到 991 万平方米，同比增长达 %，商品房竣工面积为 万平方米，基本与 2020 年持平。 图 2 . 1 0 常州市商品房施工情况0200400600800100012002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商品房施工面积( 万m 2 ) 增长率图 2 . 1 1 常州市商品房竣工情况0501001502002503002020 2020 2020 2020 20201 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %竣工面积( 万m 2 ) 增长率 在销售方面，自 1998 年起，常州市房地产销售经过连续数年的快速增长。 2020 年商品房销售面积达到 万平方米，同比增长 %，住宅销售面积达到 万平方米，同比增长 %。 2020 年，随着国家宏观条政策的影 响，房地产销售开始放缓，全年商品房销售面积为 万平方米 ,同比下降 %，住宅销售面积为 万平方米，同比下降 %。 2020 年，尽管宏观调控政策作用明显，但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，达到 万平方米，增幅 %。 图 2 . 1 2 常州市商品房销售情况0501001502002503002020 2020 2020 2020 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %销售面积( 万m 2 ) 增长率 写字楼市场 常州市写字楼的分布大都在城北区和市中心，相对分布区域较为集中。 表 常州市写字楼分布情况 分布区域 写字楼数量 平均售价 平均租金 城北区 8 3500 元 /㎡ 400～ 500 元 /㎡ /年 市中心 19 5000 元 /㎡ 700～ 900 元 /㎡ /年 根据目前写字楼物业市场状况，可以将常州市写字楼市场分为三类 —— 中低档、中高档、高档、按照其品质、价格及其市场份额见下表： 表 常州市写字楼分类 分类 租金 售价 代表楼盘 市场情况 发展前景 C 类：中低档 元 /㎡ /天以下 4000 元 /㎡以下 多宝、金桥大厦 市场主流 将逐渐减少 B 类：中高档 1～ 元 /㎡ /天 4000～ 5500 元 /㎡ 泰富、常信 份额较少 未来主流 A 类：高档 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉业国贸 仅此一家 市场有待培育 从上表可以看出，常州市目前的市场发展正从 C 类物业 —— 普通中低档写字楼向 B类 —— 中高档写字楼逐步过渡，未来写字楼物业的发展主流将是 B类物业。 常州新推出写字楼个案主力价格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市场其价格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市场对产品的价格抗性来看，即使产品现在已经全部完工现房交付，销售前景也不能过于乐观。 商业用房市场 常州市目前比较成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宫广场商圈，此外，还有北大街商圈 、城中路商圈等。 主要集中在怀德路以东、延陵西路以北、和平路以西、东横街以南这一环市政府区域内。 表 常州市各商圈商铺租金 商圈 营业面积 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服装、手机通讯器材等 南大街商圈 90 / 小百货、餐饮、服装等 文化宫广场商圈 / / 家电、餐饮等 北大街商圈 / / 装潢、五金 城中路商圈 / 180 餐饮等 但是，常州市得到较高认同的商业区域相对较少，主要集中在延陵西路和南大街两个地段，市场调查发现， 41％的消费者逛街首选 延陵西路，而更有高达50％的消费者逛街首选南大街。 相比较而言，对于其他几个商圈的认同度大大降低，均不超过 5%。 未来房地产市场趋势分析 从 2020 年常州市商品房竣工面积和销售面积来看，竣工面积为 万平方米，销售面积为 万平方米，供需之比为 :1,供略大于求。 2020 年，这种情况有所好转，竣工面积为 万平方米，销售面积为 万平方米，供需之比为 :1。 说明常州市房地产市场从前几年的供不应求，经过近几年的快速发展之后，已经进入供求相对均衡的时期。 图 2. 13 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52020 2020 2020 2020 令人乐观的是，常州作为长三角一个崛起中的城市，其房地产市场的需求潜力仍然巨大，主要有以下几方面需求支撑：  随着常州市经济快速发展，越来越多的外资、外地企业进入常州，外来人口的增加势必产生新的住房需求；  城市基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，动迁户仍然是未来房地产需求市场的重要组成部分；  常州市居民普遍居住老式住宅小区，房型面积较小，随着居民生活条件提高，改善居住条件的需求强烈。 房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求 紧张矛盾，而新楼盘的大量上市，也将起到平抑市场房价的作用。 2020 年 新城南都一期、水木年华等楼盘相继开盘，近期市区还将推出面积达 45 万平方米的低价位定销商品。