江苏常州大学城商业街c2地块项目营销操作建议报告(20页)-销售管理(编辑修改稿)

江苏常州大学城商业街c2地块项目营销操作建议报告(20页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 先锋汇 、先锋启航社、 先锋家园、时尚先锋、 Pi Sa 座（ Pioneer Sailing ）、 尚品峰、尚品座 独尊、南北商学、傲然上座 （ 2）建议广告总精神 后现代都市主义新先锋财富传奇 超越所有的青年独栋社区 赤橙黄绿青蓝紫 —— 新独立宣言 府门南学城北 精彩精装人生 百变小户型精装修全配套 商南学北 精彩精装生活 商南学北 公寓财富引擎 经典精装空间 自由文尚生活 形象 价值 点界定 价值点： 精品、 高尚 、 内涵 价值界定： 精品 由于目前在整体环境下，暂时没有 像南京木马公寓这样 真正高价、高档公寓的现实消费力， 因此本项目的高档来自于 住宅小户型和其他类似小户型 的类比，即高性价比 高档精品 百变 小户型，综合体现在项目的建筑、装修、营销推广等各个层面。 （ 1）来自于小户型的户型设计，布局合理，功能齐全、面积与总价控制较低，采用按套计算方式计算 ； （ 2）项目住宅、公寓采用精装修或部分装修、一站体验酒店顾问式服务及管理； （ 3）营销推广上必须体现特色与项目 风格 匹配，同时做到极高的知名度。 价值界定： 高尚 （ 1）所针对的目标客户群体是精英群体。 （ 2）本案所做的产品具有高品质，对业主的物质、精神层次的 都有一定的 要求。 价值界定： 内涵 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1）来自建筑的风格特色，经典设计； （ 2）来自 地段的独一无二性，一定是在都市的繁华区域，城市必须具备一定的投资性质； （ 3） 是一种高端的服务产品， 力争作为武进花园新城小户型的成功经典案例。 营销 路线 项目在整个营销过程中， 一般的营销过程与营销活动总路线，如下： 方案评述与把控 该方案 存在诸多优缺点与须注意把控的方面，总体描述如下： 优点： （ 1）稳妥，组合搭配、消费群面广、适宜投资；整体量不大，可随着区域房地产市场的发展逐步消化，整体风险相对较小 ； （ 2） 面积与总价控制较低 ，从而降低消费投资的门槛和项目的总体风险； （ 3）住宅、公寓部分可直接销售，商业部分可以根据实际情况采用销售、招商出租等方进行 产品规划建议，最大限度展现项目核心价值，契合运作总思路 围绕核心价值，进行 营销整合，并确立 价格 、 销售 、 促销 、 渠道推广策略建议 根据项目前期进展，结合市场变化，制定项目销售方案及具体执行方案 销售队伍的组建、培训、销售流程、制度的制定，形成销售力，销售资料的准备、售楼处设计、包装到位、日常宣传文案、平面、广告等设计发布 根据项目销售情况对销售人员及销售政策、宣传口径进行及时有效的调整 前期客户的 （ 招商 ） 登记、积累、价格、开盘策略、开盘活动计划等相关准备工作 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 式灵活处理。 （ 4）小户型在地块所在区域具有良好的认同感，并有较好的销售成 绩，丰乐尚都、翰林雅居、学府名门、名仕佳园等多个住宅项目的小户型实际销售较好，说明小户型是有市场、高接受度的，客户主要是考虑总价与投资回报因素。 作为未来的武进核心区域，地块所处区域具有极高的投资潜力，而历来中心区域投资型的小户型有很好的性价比，并被广大投资者所认同，目前存在城市中产精英对大学城与中心商务区结合默契的中高档精品小户型需求“蓝海”，具有后期的客源保证； 缺点： （ 1） 着重考虑了当前销售的短期性，未 最大化 利用 ，特别是未来该地块的 商业价值，收益一般 ； （ 2）项目区域内对高档公寓的认知度、对精装修公寓 的接受度 有待验证并引导 ； （ 3）存在项目建设与区域内的公建、商业核心、大学城人气形成的时间节点、高档公寓消费力高低等方面的风险 ； （ 4）项目所在 区域内住宅小户型总量大， 一方面现有的住宅小户型有一定存量，同时规划、在建工程中的小户型数量也不少，因此 存在 一定 竞争风险 ； （ 5）如何与其他项目的小户型进行区分，形成自身的特色，这需在产品规划、实施与营销推广等方面加大投入，存在一定的难度。 把控点： （ 1） 强调项目在地理位置上的独一性，同时 在档次、户型、总价、宣传推广（主要在升值、时尚 两个点）必须十分到位，注意控制营 销推广的力度方式，形成高档、 时尚 、优质、低总价、宜居宜投资的产品形象； （ 2）商业定位方面：考虑弥补目前地块区域内经营业态结构中的缺项，并针对学生与目标客户群消费特征； （ 3） 住宅、公寓按套卖，弱化单价的概念，同时做好细节为产品增加附加值。 消费力： 从大学城未来发展来看 ， 大学城规模 尚 处于扩建中 （ 目前大学城学生规模近 6 万人，离规划中 的 相差 4 万 ）， 大学城规模不断壮大，为周边 消费 带来无限 前景 ， 从大学生年龄成长阶段分析 ，受年龄成长和大学环境影响，学生在校外租宿消费将不断递增。 从 周边在售项目户型分析，小户型 是 多数在 售楼盘主推房源，原因也是看好该地区潜在的投资价值空间。 同时，随着武进新商业核心和大学城文化产业的形成，商业活动的消费力将不断显现。 操作手法： 项目可采用协同周边已知的待开发个小户型项目，一起对小户型具有当今的发展潮流、宜租宜投资等特性、本区域小户型集中等方面进行包装、宣传，将大学城与商业核心区的交 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 汇区域定义为武进新城区的小户型板块，一同做大、做热小户型板块，取得消费者的认同。 在此基础上，通过、高档、精品、人文等特色在板块中形成差异化，独树一帜的作用，以引领武进核心区高档生活公寓的姿态入市。 （二） 文体娱综合商业楼 规划定位 规划指标：总高 米，建筑层数 7 层，占地面积 4892 ㎡，基底面积 1000— 1300 ㎡，建筑 密度 — ，容积率 — ，总建筑 6500— 7500 ㎡ ,具体设计指标需参照规划红线图进行。 规划内容： （ 1）商业 ：一 层 大型 商业 挑高 米， 2— 7层高 3 米，做配套商业 ； （ 2）车库： 设置地面车位 30— 50 个，地下车位 80— 120个 ； （ 3）立面及细部处理：产品设计上现代、高档、特色；并利用立面风格、颜色、建筑门窗、顶部造型等方面，进行细部处理形成高档物业的形象， 体现 一种商业核心与大学人文的融合， 代表了一种尊容，时尚与细腻交织的感觉，成就经典建筑， 提高产品档次和 性价比 ； （ 4）道路交通系统与绿化：合理设置人行与车行道。 产品定位 1— 2 层高档、专业大空间，经营文化、专业图书、文化产业产品大 空间商业 ，可分可合。 3— 7层经营体育、娱乐产业，如室内游泳、斯诺克、专业健身、舞蹈等专业、休闲及洗浴中心、 KTV 娱乐等娱乐设施，采用大开间、 可分可合，必须考虑商业用房的消费者路线的便利性， 综合销售与租赁获取长期收益。 建议有浓烈的人文与现代特色，以契合大学城与商业交汇点和大学城的消费 特征。 目标客户定位 考虑项目所在区域的实际情况，因此将目标客户定位于：大学城老师、二院职工、鸣凰镇、湖塘镇周边居民、政府职员、核心商业区商务人士，学校及区级活动的配套会展、休闲、娱乐等以大学城老师、二院职工、鸣凰镇、湖塘镇周边居民、政府职员、核心商业区的商务人士为主要消费群体。 可成立运营公司对商业物业 进行运营，招商后 销售，目标客户为常州市中大型商业物业投资者， 设置一定的返租措施，给投资者以信心。 功能定位 除日常停车、交通、保安、绿化、清洁、信息服务等常规功能。 还必须 强调商业建筑布局的合理性，设置 中庭及一定的精神堡垒，体现细节上处理的用心， 满足商业经营的便利，可分可合。 同时， 集人文、运动、休闲、娱乐为一体，以休闲、人文为首要功能结构，其他多样化功能配套互补，以迎合需求的多样性，并弥补市场空白，健全特色商业结构。 强调消 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最。