江苏塑料一厂商办项目投资可行性研究报告_51页doc-地产可研(编辑修改稿)

江苏塑料一厂商办项目投资可行性研究报告_51页doc-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

，棚改房用地为 公顷，自住性中 小套型普通商品房用地为 公顷，三类用地占总量的 %。 2020年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。 20202020年徐州市土地供应政策 ： （ 1）计划编制的指导思想 坚持以科学发展观为指导，围绕振兴徐州老工业基地，突出抓好经济建设、中心城市建设、和谐社会建设的战略构想，以土地利用总体规划和城镇建设规划为依据，落实国民经济和社会发展规划纲要的发展目标，加强土地利用宏观调控，统筹城乡和区域协调发展，合理安排各类用地的供应规模和布局，盘活存量，控制增量，促进土地节约集约高效利用，确保我市经济社会全面协调可持续发展。 （ 2）计划编制的原则 1） 节约集约用地原则，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占 或少占耕地二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。 2） 供需平衡原则，促进 2020年房地产市场供需基本平衡。 计划总量以前两年实际供应量为基准，以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和用地供应量，切实稳定住房价格。 3） 有保有压原则，优先保障国家重点建设项目和各地基础设施建设项目用地需要，合理确定城镇村建设新增用地。 落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目 用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地。 对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。 继续加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应，保证保障性安居工程和中小套商品房用地占住宅用地比例不低于 70%。 4） 可持续利用原则，土地利用不能只顾眼前而不顾长远，不能只顾经济和社会效益而不顾生态效益。 同时，对土地利用结构调整更应在可持续理论的指导下遵循客观规律，实现土地类型的合理转换，做到保护与利用并重，利用服从保护，最 终实现土地的可持续利用。 (3)计划适用范围 徐州市 2020年度国有建设用地供应计划编制适用范围为徐州市区行政辖区（不含铜山区、贾汪区）范围内供应的全部国有建设用地。 国有建设用地供应计划的计划期为一年。 本计划年度为 2020年 1月 1日至 12月 31日。 四、国有建设用地供应计划指标 （ 4）国有建设用地供应总量 国有建设用地供应总量，是指计划期内各类国有建设用地供应的总规模。 徐州市 2020年度国有建设用地供应总量控制在 14500亩。 其中包含存量建设用地 3916亩，新增建设用地 10584亩。 （ 5）国有建设用地供 应结构 国有建设用地供应结构，是指计划期内商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地等各类国有建设用地的供应规模和比例关系。 2020年度徐州市国有建设用地供应总量中，商服用地 ，占供应计划总量的 15%，工矿仓储用地 5000亩 ,占比 34%；住宅用地 ，占比 32%；公共管理与公共服务用地 1040亩，占比 7%；交通运输用地 1527亩，占比 11%；特殊用地 110亩，占比 1%。 （ 6）国有建设用地供应布局 徐州市区 2020年度国有建设用地供应计划，注重徐州市中心城区 、开发区、新城区等重点功能区块的协调发展，保障“三重一大”项目的用地，其中开发区安排用地 8400亩，中心城区用地 5046亩，新城区用地 1054亩。 （ 7） 国有建设用地供应方式 1） 计划划拨供地 3500亩 2020年列入划拨供地计划的项目共有 34个，用地约 3800亩，我局将根据上述项目的前期手续完成情况，确保完成所列划拨用地项目的 90％以上，确保划拨供地 3500亩，主要用来满足于市政基础设施、道路及交通水利设施建设、学校和医院建设等基础项目。 同时根据国家重视民生，着力解决低收入家庭住房困难问题的相关政策，我市 划拨供地计划中经济适用住房及市政重点工程拆迁安置项目用地等保障性住房项目用地面积约为 1188亩，占计划划拨供地总面积的 34％左右。 2） 计划经营性用地供地 6000亩 为巩固房地产调控政策成效，同时服从、服务于市区市政重点工程及重大项目建设，最终排定市区经营性用地出让规模 6971亩，计划总量较 2020年有一定增加。 排定计划中有部分地块未完全拆迁，根据净地出让的国家政策，上市进度直接受市政拆迁进度影响，不能确保今年上市，因此预计今年实际出让总量能达到 6000亩左右。 在可供的约 6000亩土地中，居住用地约占 3448亩，约占总供应量的 %，商业及功能性项目用地约 2552亩约占 %。 与此同时，我市仍将在挂牌供地中加大限价房、棚改房等保障性安居工程供应力度，供应规模约 876亩，结合划拨供应的 1188亩保障性住房用地，以及中小套型商品房项目供地约 1320亩， 2020年保障性安居工程及中小套商品住房项目供地总面积将达到住宅供地总量的 73％，对我市房地产市场的健康、稳定发展将会起到积极作用。 3） 计划工业用地供地 5000亩 结合省委省政府振兴老工业基地政策，加强开发区工业用地节约集约利用，根据 2020年市区工业用地 的实际供地情况，充分考虑徐州经济开发区升格为国家级开发区后，土地节约集约利用水平进一步提高，以相对较少的土地面积容纳更多的工业项目，土地投入产出率将进一步得到提高的因素。 结合徐州烟厂在新城区建场及城北工业园区的招商情况， 2020年，我市列入市区工业用地计划总面积为 5550亩。 我局将根据个工业开发区的实际招商情况确保完成所列项目的 90％，即确保计划工业供地 5000亩。 该供地计划在实际工作中，还将随着经济社会发展状况和国家政策的宏观调控，进行相应的调整。 （ 8） 政策导向 ： 1） 优化空间布局 根据 2020年度的 土地供应情况，结合 2020年计划新建的城市重点工程建设项目，结合创建国家生态城市、加快建设区域性文化中心的总体目标，以及徐州经济技术开发区及城北工业园区的工业发展计划， 2020年徐州市计划供应的土地供应空间布局主要分布在中心城区、开发区、新城区、高铁站区等，通过优先保证重大产业项目、重大城建项目、重大基础设施项目及关系到国计民生大事的土地供应。 2） 优化土地供应结构，坚持计划控制引导，规范供应 首先，加大住宅用地供应规模，确保住宅用地供应总量不低于前 2年平均实际供应量；提高并优先保障廉租房、经济适用房、公共 租赁房等保障性住房用地比例，对列入保障性住房建设计划的用地实行计划单列，做到“应保尽保”；确保保障性住房、旧城改造以及中小户型普通商品住房建设用地不低于住宅用地供应计划总量的 70%，限制高档住宅商品房项目建设用地供应，禁止高档别墅项目建设用地供应；不断优化住宅供应结构，完善徐州市区多层次的住房保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。 其次，保证 2020年国家、省、市重点产业项目建设用地供应；鼓励和支持高新技术产业，现代物流业项目建设用地的供应；支持高端、高效、高辐射力、低耗能、低污染产业项目建设用地的供应；严 禁高耗能，高污染的产业项目建设用地供应。 另外，要积极引导产业结构转型升级，发展新型工业和高新技术产业，实现振兴徐州老工业基地的发展战略。 优先保障先进装备制造业、新能源、生物医药等战略性新兴产业，以及休闲旅游、现代商贸、现代物流、文化创意等现代服务业项目发展的用地供应；合理保障纺织、建材、金属材料等传统特色产业提升改造项目用地供应；从严控制规模较小、生产能力不高的限制类项目用地；严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目用地供应；鼓励盘活存量用于支持发展生产性服务业。 3） 坚持科学发展观，促进土地集约节 约利用 为更好的促进土地集约节约利用，一是在《徐州市土地利用总体规划（ 20202020年）》的基础上，增强对土地集约节约利用的规划控制指导。 二是在建设规划中推进由平面扩张向空间挖潜的节地模式转变，增加容积率，提高开发强度，实现空间资源的有效整合和土地集约利用。 三是以“单位面积土地利用投资强度”和“用地规模控制标准”来提高项目 准入门槛。 四是突出利用存量土地，改变粗放用地模式，注重择商引资，充分利用空闲土地，提高土地利用率。 4） 发挥市场配置资源基础性作用 加强土地资源的市场化配置是促进土地集约节约利用的关键 环节。 一是建立合理的土地资源市场供给价格体系，提高国有土地资产效益。 二是健全建设用地的市场配置机制。 用经济手段调整土地市场供给，进一步完善农用地转用价格评估体系。 三是加大土地市场信息公开力度，在健全土地市场动态监管监测系统的基础上，加大信息公开力度，对土地供应计划、供地政策、出让公告、出让结果等要多种形式进行公示，引导理性投资，发挥市场信息对盲目投资、无序用地的警示作用。 四是完善国有建设用地储备制度。 储备国有建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的国有建设用地优先纳入储备库，充分发挥市场配置土地资源的基 础性作用。 （ 9） 计划实施的保障措施 为使徐州市 2020年度国有建设用地供应计划更加合理有效的实施，强化政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用，确保各项用地计划指标落到实处，应采取如下保障措施 : 1） 加强部门协调，保证计划落实 市发展改革委、规划局和国土资源局等部门要会同各区政府，尽快做好实施土地供应计划涉及的产业政策、空间区域、实施时序和规划条件等基础工作，加强协同配合，保证计划指标有效落实，简化审批程序，提高服务效率。 2） 对计划供应地块向社会公布，保障计划的严肃性 供应地块经各相关部门审核确定后通 过报纸、网络等媒体向社会公布，公布内容包括各地的位置、面积、规划用途、供应时间等信息，接受社会监督。 在执行过程中如确需修改，用地单位或相关部门应提前申请，经规划、国土等部门批准后进行调整。 确保计划执行的严肃性。 3） 健全土地储备运行机制，加强政府对土地供应的宏观调控能力 加大政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用，科学编制土地储备年度计划和土地储备开发计划，加大土地储备及开发力度，对近期拟实施供地的区域 ,主动实施规划并对规划范围实施规划储备和有时序、有计划的实物储备 ,切实加强政府在土地征收、收购、储备、 供应过程中的主导作用 ,改变由建设单位提请、政府部门被动审查的规划审批和土地供应模式 ,保证国有建设用地供应计划有效执行，提高对房地产市场调控能力。 4） 建立计划执行监督和奖惩制度 各相关部门应从自身的职责出发，全面落实年度土地供应计划。 市国土局对年度土地供应计划的组织、工作绩效和计划实施效果进行综合评价，结合年度内违法违规用地查处 情况，形成综合意见报市政府，纳入市政府对区政府工作的考核。 对于严格执行土地供应政策、土地利用集约程度高、土地利用效率好的相关部门给予表彰和奖励。 （ 10） 土地供给政策的调整 对土地市场 的影响 ： 1） 大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为 ； 2） 使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位 ； 3） 促使城市土地价格上涨。 4） 将在总体上增大房地产投资风险。 房地产金融政策调整 2020年 04月 05日：中国人民银行决定，自 2020年 4月 6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 ，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 2020年 4月 17日：中国人民银行决定，自 2020年 4月 21 日起，上调存款类金融机构人民币存款准 备金率。 2020年 5月 1日：根据国家发改委于 2020年 3月 16日发布《商品房销售明码标价规定》，从 5月 1日起，商品房销售必须明码标价。 对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房 5000元罚款。 构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得 5倍以下罚款；没有违法所得，处 5万元以上 50万元以下罚款。 2020年 5月 10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的 20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。 按照住建部的规定， 6月 9日则是公布信息的最后期限，截至 6月 9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。 2020年 5月 12日：中国人民银行决定，从 2020年 5月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率。 2020年 5月 19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成 1000万套保障性安居工程住房的分配任务。 2020年 6月 14日：中国人民银行决定，从 2020年 6月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率。 2020年 7月 6日：中国人民银行决定，自 2020年 7月 7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存贷。