江垭汽车客运站建设工程项目可行性研究报告(43页)-工程可研(编辑修改稿)

江垭汽车客运站建设工程项目可行性研究报告(43页)-工程可研(编辑修改稿)内容摘要：

的“女 儿会”，对情歌；女儿出嫁时要“哭嫁”；土家族的土地戏、摆手舞、板凳灯，热烈欢快；土家苗族玩龙灯、耍狮子，喜气洋洋，热闹非凡。 第四章 建设单位基本情况 张家界市交通投资有限责任公司，是由张家界市人民政府授权张家界市交通局于 2020 年组建的国有独资公司，注册资金 10O0 万元，注册地址：张家界市永定区崇文路 32号，法定代表人：罗晓晴。 公司主要从事交通设施建设的投资，先后自筹和引资10000万元，以独资、参股等方式建设江垭汽车客运站、张家界汽车东站、张家界汽车南站、慈利县汽车东站和西站。 目前，正在积极筹划张沅公路三岔隧道、澧水风貌带半边街、张家界旅游交通集散中心、老道湾生态休闲旅游景区等项目。 第五章 项 目 概 述 一、指导思想 总的指导思想是围绕把江垭建设成为旅游休闲度假商务区为目标，以文化为支撑，遵循“大旅游、高起点、有特色、可持续”的原则，以创新 发展机制，整合旅游资源，培育品牌特色，增强竞争实力为主线，按 3星级标准建设，动员和协调社会各方面力量，构筑张家界东线特色旅游格局。 二、 设计要求 建筑设计以适用、经济、美观、功能合理为原则，同时控制建筑体量，不易过大，建筑立面造型新颖，外装饰采用新型材料，色彩应与空间环境相协调，主要建筑控制如下： (1) 客房楼：按三星级酒店评定标准建设， 90 间左右客房，总建筑面积约为 2700 平方米。 (2) 宴舞厅：以满足 100 人同时用餐和参观演出，占地约 300 平方米。 (3) 休闲室，以满足休闲 功能为主，总建筑面积为 200 平方米。 (4) 别墅：共 3 栋，总建筑面积约为 600 平方米，建筑主体为 3 层。 其中一栋为杜心五武术博物馆。 (5) 办公商务中心：以满足办公、培训、开会、购物等功能为主，总建筑面积为 1000 平方米。 (6) 职工宿舍楼：以满足居住功能为主，总建筑面积为 20O 平方米。 三、工程主要经济技术指标 总占地面积： 23 亩 总建筑面积： 500O 平方米 容积率： 道路广场用地面积 ： 平方米 绿地面积 ： 平方米 绿地率： ％ 四、项目实施的依据 是江垭汽车客运站的第二期建设项目，是江垭镇重点招商引资开发项目。 中国加入 WTO和旅游业的大发展为项目建设给予了强大的推动，国家相续出台了国发 [2020]9号《关于进一步加快旅游业发展的通知》，明确规定了酒店享受一般工商企业同等水、电、气价格的政策，这是对酒店业发展最有效、最实际价值的支持。 近年来江垭旅游业发展迅猛，每年以 15 万人次的速度增长，作为旅游城市发达与否的标志，城市象征的星级酒店严重欠缺，江垭镇现仅有星级酒店一家，规模小、设施不齐，其他均为家庭旅馆、小招待 所。 江垭镇的酒店建设还是空白，均为本公寓式酒店留下较大的发展空间。 本公寓除享受国家、省、市、县一系列优惠政策外，还享有江垭镇人民政府授予的有关招商引资特殊优惠政策。 六、项目建设的意义 ( 一 ) 有利于加快当地脱贫致富奔小康步伐 就客观上讲， 江垭 历史悠久，幅员辽阔，人口众多，资源丰富。 时值全国人民正忙于经济发展、奔向小康的今日，生活在如此资源丰富的 江垭 人民还有相当一部分置身于贫困线以下，大部分农民很难解决稳定脱贫问题，究其原因，除了基础差、底子薄、自然环境影响之外，一个主要原因，就是丰富的资源 没有得到开发利用，特别是民族文化资源和生态旅游资源没有得到很好的开发利用。 随着人类社会物质、精神文明建设的高度发展，旅游事业尤如洪波大潮，大有不可阻挡之势，旅游业已成为一地经济的支柱产业，现在省、市、县各级政府都已确立 江垭 要以旅游为龙头，发展全镇 的旅游农业、旅游工业、旅游商贸、旅游产业已是全 镇 经济中的重中之重。 启动本工程建设可以使本地丰富的民族文 化和独特的自然旅游资源发挥可观的社会效益和经济效益，使更多的农民得到就业机会，创造更好的社会财富。 ( 二 ) 对张家界旅游产业的重要补充 一位专家断言，没有文 化的民族是愚昧落后的民族，没有文化内涵的旅游是没有发展的旅游。 张家界目前虽有《秀华山馆》、《土家风情园》、《普光禅寺》等一些文化旅游景点，但和历史悠久的张家界民族文化内涵和博采流长的 江垭卫城文化和武术 文化底蕴比较，还是沧海中的一滴。 自然门武术大师杜心五的特殊地位在张家界乃至全国都是独树一帜，任何地方、任何内容都无法比拟和代替。 筹建江垭汽车站二期工程之杜心五武术博物馆开发建设工程，可以更好地弘扬张家界民族文化，使 江垭镇 的历史文化遗产得以走出深闺，发扬光大，对全市的旅游文化产业是一个重要补充。 (三 ) 支持 江垭汽车站持久发挥社会公益作用 江垭汽车站是公益性交通基础设施和城市基础设施，由于江垭地区人流车流辆较少，站务经营收入十分有限，单纯通过收取站务服务费，很难维持车站的正常运营，必须立足车站处于人流中心这个优势条件，进行综合开发，拓展多种经营，挖掘商业价值，通过综合收益弥补站务经营亏损，实现总体收支平衡，从而达到支持江垭汽车站持久发挥社会公益作用的目的。 第六章 项目建设管理与施工组织设计 一、工程条件 该项目位于江垭旅游休闲度假商务区规划区内，南侧临道路，对外交通联系较为方便。 二、技 术供应条件 1 、建筑材料：砖可就近采购，水泥从本县采购，木材从县木材公司采购，钢筋从市内采购，砂石从附近娄水河开采，外装修材料可以就近采购。 2 、水电供应：工程位于城区，施工用水、电可就近接线。 3 、其它设施：施工临时用房可在空闲地上搭建。 三、工程实施计划 2020 年 1 月至 2O08 年 6 月，完成道路建设，围墙建设。 2020 年 7 月至 2020 年 12 月，完成基建工程建设。 2020 年 1 月至 2O09 年 12 月，完成园内园艺区花木苗圃栽植，并改善园内绿化环 境。 四、项目建设管理 1 、工程建设项目的实施必须符合园内基本建设项目的建设和审批程序。 2 、工程建设必须建立健全质量管理制度，实行工程质量终身负责制度，施工企业必须具备相应的施工资质等级及相应的工程技术人员和机械设备，且施工严格按照有关程序施工，工程施工不能以次充好，必须杜绝“豆腐渣”工程，各责任单位应签订书面合同，做到职责分明，有章可循。 严格履行各自义务。 第七章 项目投资概算 一、投资概算依据及说明 1 、国家计委、建设部联合颁布的 (( 建设项目经济评价方法与参考 )； 2 、 项目所需的配套设备，按生产厂家报价资料进行计算； 3 、项目建设工程费按张家界现行建筑造价扩大指标进行估算； 4 、项目安装工程按各单项工程、安装工程费率进行计算； 5 、基本预备费按工程费用的 8 ％计取 ( 涨价预备费按现行政策暂停 )。 二、项目建设投资估算 按三星级商务酒店规划设计。 由主楼、裙楼、辅楼等组成，包括停车场、前厅、大堂、夜总会、演艺吧、中西餐厅、咖啡厅、 KTV 包厢、 100 间标准客房、豪华客房及各式套房、会务中心、健身中心、商务中心、购物中心等设施。 该酒店占地 23 亩，建筑面积 5000m2。 项目投资概算为 亿元，其中：土地价 300 万元；土建部分造价： 600 万元；设备工程： 200万元；内部装修： 200万元；预备费用： 100万元 1 、建设项目固定资产投资为 1800 万元，其中：建筑工程费用 600 万元，设备购置费 200 万元，安装工程费 200万元，工程建设其他费用 100 万元，预备费 100 万元 ( 详见附表 1)。 2 、建设期利息 项目固定资产投资中，申请银行扶贫贷款 1500 万元，年利率按 ％计，建设期利息为 万元。 3 、流动资金 参照类 似项目流动资金投放、周转状况，按照分项详细估算法进行估算，项目正常营业需投放铺底流动资金 200 万元。 4 、项目总投资 建设项目总投资为 1800 万元。 第八章 资金筹措及还贷计划 一 、资金来源 建设项目所需 1800 万元资金，拟定其来源如下： (1)建设单位自筹资金 500 万元，其中用于固定资产投资 300 万元，用作铺底流动资金 20O 万元。 (2) 申请银行扶贫贷款 13O0 万元，用于固定资产投资。 二 、还贷计划 申请银行贷款 1300 万元，分 5 年偿还。 第九章 财 务 评 价 一、财务评价的依据 1 、根据国家现行财税制度和国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参考二》，确定基础数据。 2 、安装工程费按照设备购置费的 5 ％计算，并构成设备原始价值；固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预 备费、建设期利息分摊到各折旧类别中。 房屋按 20 年折旧，残值按 5 ％计算；设备按 10 年折旧，残值按 5 ％计算，车船及电子设备按 5 年折旧，残值按 5 ％计算；构筑物按 15 年折旧，残值为 O。 3 、人事费用按张家界地区平均消费水平计提，并考 虑了招聘高级酒店管理人才的例外情况，其他费率按行业平均费率计提，期间费用根据张家界目前行业标准和将来酒店开业后的实际，逐项进行估算。 4 、项目建设期 3 年，计算期 13 年，财务基准收益率 12 ％，其中通货膨胀率为 5 ％。 5 、按每 5 年一个周期进行循环装修，在一个装修周内营业收入按 5 ％、 3 ％、 ％的增长率进行逐年估算。 二、营业收入和营业税金与附加估算。 预计在正常经营年份，年收入可达 万元，其中：门票收入 万元， 客房收入 万元（ 100间 260元 /天360天 85%）；餐饮收入 万元（ 万元 /天 360 天）；娱乐收入 万元（ 万元 /天 360 天）；购物收入 万元。 营业税金及附加 万元。 三、总成本费用估算 营业第 1 年总成本费用 万元，其中付现成本及费用 万元。 四、财务效益分析 该项目是张家界第一个主题文化酒店，她的建成将成为张家界文化旅游的标志性景区，其效益是长期性的，尤其是远期效益更为看好。 ( 一 ) 财务盈利能力分析 通过财务现金流量计算，在项目计算期内，各年净现金流量累计为 万元，按此计算的各项评价指标见下表。 财务盈利评价指标 序 号 指 标 单 位 所得税后 所得税前 备 注 1 财务内部收益 率 ％ 含建设期 2 静态投资回收 期 年 3 年 3 财务净现值 ic=12 ％ 万元 由上表可见项目建成营业后，税后内部收益率达到 ％，高于行业基准收益率，投资回收期为 年 ( 含建设期 3 年 ) ，财务净现值 (ic=12 ％ ) 为 万元，项目有较强的盈利能力。 ( 二 ) 利润分析 预计年利润 利润总额 万元，税后净利润 万元，投资利润率为 ％，投资利税率 ％。 第十章 环 境 影 响 评 价 一、环境现状 该项目位于江垭商务旅游度假区规划区内，目前区内工业较少，污染尚轻，环境质量据环保部门监测情况如下： 1 、水质基本符合国家“地面水环境质量标准”的 II 类水标准。 2 、区内环境噪声符合国家“城市区域噪声”标准的 II 混合。