永州市蓝山江南财富城房地产项目可行性研究报告(43页)-地产可研(编辑修改稿)

永州市蓝山江南财富城房地产项目可行性研究报告(43页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

技术经济指标 总用地面积： 平方米（其中道路面积 平方米） 净用地面积 : 平方米 总建筑面积： 30307平方米（住宅面积： ，商业面积： 平方米） 基底面积： 平方米 容积率： 建筑密度： % 项目规划建筑物设计方案 根据已经批复的蓝山江南财富城规划，项目建设总建筑面积30307m2，其中：商铺 ㎡ ,住宅 ㎡。 总基底面积约4052㎡，建筑密度 %，设计为一、二层商为业用房。 三层局部商业用房，三层以上为小高层商品住宅。 设计商铺可售面积， 住宅 200套，面积 ， 同时配套建设 停车场，停 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 车位 20 个。 在住宅设计中，三室二厅 ()100 套， 二室二厅（ 102m2/套） 100 套。 商场设计为全框架结构，打破现有门面商铺概念，由自动扶梯联系一至三层 ,商场并设中厅 ,与二层屋面采光井配套 ,确保商场有良好的通风采光。 项目工程建设内容 拆除工 程 项目内现有五层楼一栋，二栋民房，总拆除面积 2020m2，所拆房屋为砖混结构，所有拆除工作在 1 个月内可以完成。 建安工程 （ 1）土建部分：总建筑面积 30307m2，层数 3— 11层，商铺一至二层、三层局部商业用房，住宅三栋均为小高层，建筑结构采取人工挖孔桩基础，主体工程为框架结构，外部装修采用外墙漆、铅塑板。 （ 2）设备及安装：安装工程包括消防系统，室内设备，商场扶梯。 （ 3）配套工程：休闲广场、绿地、临街景观、停车场及消防通道。 6环境保护、节能 环境保护 该项目属综合服务性项目，有生活污水产生，需对生活污水按国家标准进行处理，使之符合国家《污水综合排放标准》GB89781996 的有关要求，再排放至排水系统中。 对于生活废弃物要指定地方堆放、分类处理；该焚烧的焚烧，该转运的转走，配有专人负责管理。 生活垃圾的处理，本项目正常运作中产生的生活垃圾统一进 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 入垃圾站房，交送环保部门统一处理。 建设过程中施工期间环境保护 本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。 因此施工中对产生噪音较大的机械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。 总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后要符合环保法规的要求。 节能 该项目为多层综合性房地产开发，建设规模大，用电、用水量较大，因本地区属季节性湿润气候，各季节温差大，因而建筑节能潜力较大，根据国家建筑节能规范，新建建筑物严格执行建筑节能标准，该项目所采用的节能措施如下： 节电措施 一切电器设备、机械设备电机均采用最新节能产品，减少电能消耗。 如电梯、空调、扶梯等。 节水措施 一切用水器具采用节水型器具，本项目采用直接饮用水和生活用 水分开，可节约用水，冲洗卫生间的用水可采用中水（即生活污水经过中水设备处理后的中水）高压供水系统采用二次加压（或恒压供水）减少用水量。 节能措施 采用真空玻璃减少室外温度传递到室内，从而减少室内能量消耗，商场入口及楼梯口装置幕帘，减少室内外热量传递，从而达到节能效果。 7 项目开发管理、开发建设进度安排及工程招标事项 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 本项目属蓝山县委、县政府重点工程，招商引资建设项目，由县委、县政府成立指挥部协调处理开发建设过程中各种外部问题，保证开发项目的投资单位不受外界干扰，顺利完 成项目开发、建设、营销等工作。 经公司董事会研究决定，本项目由董事长兼总经理全权负责，重大决策再召开董事会研究，由董事长直接聘请下属人员，集公司全体职工力量进行项目开发建设。 公司组织机构如下表： 董事长（总经理） 项目营销 项目开工之前，公司对产品销售与市场定位已作了大量的前期准备工作。 经公司对蓝山县城商业开发项目调查分析，多层及小高层中高档住宅与商场结 合在旧城区具有明显个性。 在设计过程中公司通过聘请高水平设计队伍，并充分听取专家和社会各界意见，对设计产品追求精益求精。 加大市场宣传力度，聘请专业的营销公司对项目进行包装策划，联系老客户、发展新客户。 将项目开发建设推向社会。 开发建设进度安排 规划部 工程部 营销部 材料供应部 办公室 财务部 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 整个项目从 2020年 8月开始，至 2020 年 10月全部竣工，历时1 年，开发建设进度计划表。 开发建设进度计划表 序号 工作内容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 项目前工作 2 项目筹资和规 划报批 3 施工图设计 4 项目招标 5 拆迁及三通一平 6 基础施工 7 主体施工 8 房屋预售 9 装饰施工 10 竣工验收到 本项目属公共商业建筑及商品住宅建筑，应纳入招标范围，采用委托招标组织形式，建筑及安装工程采用公开招标方式，工程设计、监理可采用邀请招标方式，具体见招标基本情况表。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 招标基本 情况表 建设项目名称： 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招 标方式 招标公告发布 中标候选人公 示媒介 招标估算 金额 （万元） 备注 全部招标 部份招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 全部招标 委托招标 邀请招标 永州日报 10 设计 全部招标 委托招标 邀请招标 永州日报 40 建筑工程 全部招标 委托招标 公开招标 永州网 安装工程 全部招标 委托招标 公开招标 永州网 180 监理 全部招标 委托招标 邀请招标 永州日报 20 主要设备 重要材料 其它 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 8投资估算与资金筹措 投资估算 本项目总投资由项目建设成本和建设期利息二部分组成。 主要包括建安工程费、土地成本、开办费、不可预见费、销售费用等。 建安工程费：主要包括建安成本和配套设施建设费，共计。 1）建安成本：包括土建工程、室内给排水工程、室内照明工程、室内装饰工程、设备及消 防工程，按永州市目前建筑市场实际行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 计算要建安成本 万元。 商铺隔断及装修。 2）基础设施配套费 230 万元。 3）拆除工程：根据永州市实际行情，拆除房屋废旧材料可抵扣拆除工程工资及废渣清理费。 土地开发成本：根据公司与蓝山县国土局签订的土地拍卖确认书，所有土地购置费为 万元。 开办费共计 1）项目管理费：按建安成本的 4%计算为 万元。 2）规划勘探设计费： 50 万元。 其它 费用：含质监费、监理费、投资管理费等 25万元。 前期销售费用包括广告宣传及市场推广费等 30万元。 开发期税费：共计 万元。 1）土地出让金及土地使用税：本项目土地通过拍卖出让为出让 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 土地，土地出让金及土地使用税免。 2）规划配套设施费 30万元。 3）劳保基金： 万元。 不可预见费按建安成本的 10%计算为 万元。 以上 7 项开发成为。 建设期利息 本项目拟向银行贷款 1500万元，于 2020年贷款 ，至 2020年全部还清，贷期二年，年利率 %，共需建设期利息 1500 %＝ 万元。 以上两项合计项目总额为 3000万元，以开发单位可销售面积计算每平方米综合造价为 /m178。 ，项目总投资见表。 项目总投资估算表 编号 项目名称及费用 单价 面积 (㎡ )178。 合计（万元） 1 建安工程费 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基础设施配套费 230 商铺隔断及装修 2 土地开发 成本 3 开办费 项目管理费 规划勘探设计费 50 4 其它费用 (含质监、监理等 ) 25 5 前期销售费用 30 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 6 开发期税费 规划配套设施费 30 劳保基金 7 不可预见费 8 建设投资 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建设期利息 10 项目总投资（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面积单位 成本元 /㎡ 178。 资金筹措及资金使用计划 资金筹措和使用计划估算表 单位：万元 编号 项目名称 建设经营期 2020 2020 1 资金来源 1600 1500 自有资金 800 建筑商垫资 100 房屋销售收入（定金） 300 贷款 1500 2 资金运用 1500 1500 建设资金成本 1500 借款还本付息 销售税金及附加 土地增值税 所得税 3 累计盈余资金 项目资金投入量较大，约为 3000万元人民币，资金来源为自有资金、房屋销售收入再投入、建筑商垫资和银行贷款组成。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 自有资金：公司计划投放自有资金 1200 万元人民币，于第一年投入 800 万元 ,第二年投入 400万元。 建筑商垫资：按市场行情垫资建安成本 10%左右可筹集资金10。