永兴县碧水嘉苑商住综合楼项目可行性研究报告(46页)-地产可研(编辑修改稿)

永兴县碧水嘉苑商住综合楼项目可行性研究报告(46页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

揭面还不够广，很多房产公司都不能按揭，无法激活中低收入家庭对住房的需求。 对民营资本参与房地产开发，在政策上未给予平等待遇。 目前有些民营开发企业以挂靠方式生存、未能名正言顺地得到适当的资格等级。 这样既不利于管理、也不利于其长远发展壮大。 房地产信息服务不足，房地产市场综合信息滞后，未起到引导市场、及时为政府提供决策依据的作用。 项目建设场地选址于 永兴县开发区人民西路。 宗地 系 湖南省兴光冶炼有限责任公司竞得 ，场地形状 不规整，呈多变 形， 长度约 100m，宽约 50m，规划总用地面积 6255 ㎡。 用地地势相对平整，海拔标高在 102m105m 之间。 场地 一面临便江，一 面临城市道路，交通便捷。 周边均为 商业居住区 ，人口密集，商业气氛浓郁，位置适中，区位优越，是建设综合市场 与住宅 项目 的 理想之地。 项目建设条件 a、 项目建设得到了各级政府及相关部门的大力支持和关心，为项目的建设创造了有力的外部环境。 b、 项目建设单位组织了一批有经验、有才智的干部及技术干部，为项目建设提供了强有力的组织保障。 c、 建设用地 不涉及拆迁安置 ,无需与有关各方协调。 d、 项目建设所需的水、电、路、通讯等基础条件具备。 e、 永兴县建设用材料砂、砾石、碎石（片石）、煤灰及钢材、水泥、木材资源丰富、储备充足、质地良好、运输 方便，是工程建设的有力条件。 f、 项目用地范围内地质步勘良好，具体资料有待进一步勘察，用地区域内地震烈度 6 度以下。 各项水文、气象资料如下： 最高月平均气温 ℃ 最低月平均气温 ℃ 平均相对温度 79% 平均降水量 1545mm 年平均风速 风荷载机 ㎡ 夏季主导风向 南风 冬季主导风向 北风 最大积雪厚度 15cm 年平均气压 毫巴 规划总平面 场地概况 项目建设场地选址于 永兴县开发区人民西路。 宗地 系 湖南省兴光冶炼有限责任公司竞得 ，场地形状 不规整，呈多变 形， 长度约 100m，宽约 50m，规划总用地面积 6255 ㎡。 用地地势相对平整，海拔标高在 102m105m 之间。 场地 一面临便江，一 面临城市道路，交通便捷。 周边均为 商业居住区 ，人口密集，商 业气氛浓郁，位置适中，区位优越，是建设综合市场 与住宅 项目 的 理想之地。 规划依据 a、 《永兴县城总体规划》 b、 《民用建筑设计通则》 c、 《建筑设计防火规范》 d、 《乡镇集贸市场规划设计规范》 e、 甲方提供的 1： 500 数字化地形及其它资料 规划指导思想 依据县城总体规划，科学预测市场建设规模和容量，合理组织交通并与城市交通有机衔接，保证足够的人流疏散场地和停车泊位，力求建成一座布局合理、交通便捷、经济繁荣、环境良好 的 商住 综合性 建筑。 规划布局 根据县城总体规划和该地段 控制性详细规划，结合当地现状，将项目分设两大功能区。 周围 开设平行的道路，连接 人民西 路 ，形成 环形 的道路骨架。 为了便于与 人民西 路联系，规划道路路幅均为。 地下 层 停车位按 ㎡建筑面积进行配置 ，共有停车位 121 个 ， 基本满足市场停 车位 与 住宅停车位 的需要。 三层至 三 十层住宅采取电梯式构造，建筑密度不太，通风采光良好。 场地内绿化以种植乔木为主，结合室外场地 设置。 市政配套设施，一方面是环卫设施，规划利用 空余面积 ，形成相对配套完善的基础设施。 主要技术指标 序号 项 目 单位 数值 备 注 1 总 用地 面积 ㎡ 6255 2 建筑基底总面积 ㎡ 2926 3 总建筑面积 ㎡ 41899 地上建筑面积 ㎡ 36799 其中 住宅面积 ㎡ 28415 商业面积 ㎡ 7000 架空层面积 ㎡ 1364 地下建筑面积 ㎡ 5120 4 建筑密度 ％ 5 容积率 6 绿地率 ％ 25 7 停车位 辆 121 其中 地上停车位 辆 25 地下停车位 辆 96 8 住宅套数 户 176 9 住宅人数 人 616 建筑、结构方案 建筑方案 a、 建筑构思 按照规划标准，根据该场地特有地形及周边环境，把市场群体建筑与场地周边建筑相协调，符合城市规划要求，满足市场功能，形成具有该项目特色的群体建筑景观，为县城居民提供一处 集 商业、 住宅、高层休闲于一体的高品位综合 场所。 b、 平面功能 （ 1） 地下 层为 车库 ；（ 2） 1 层为 商业休闲 ；（ 3） 330 层为商品 住宅 房。 结构方案 a、 荷载 ①风载 基本风压： W0=㎡ 雪载： S0=㎡ ②楼面活荷载 市场楼面活载标准值： ㎡ 梯间、走道楼面活载标准值： ㎡ b、 结构选型 该项目工程不需考虑防震设防。 由于甲方暂未提供项目地质勘探报告，根据周边建设已有勘探基础资料和场地现状，项目地址条件以砂性土为主。 基础可采用人挖孔桩基础，主体结构采用框架结构，墙体采用加气混凝土轻质砖。 供配电及电信 供配电 该项目电力负荷预测采用建筑密度法，按相关标准，取商业部分 80w/㎡，住宅部分 70w/㎡，则该项目总的电力负荷为 3600kw，变配电容量为 4000kvA，需配备 2 2020kvA 的变压器。 电源取自沿县城道路敷（架）设的 10kv 供电线路，在项目的 一层 配备变配电间建筑面积 40 ㎡。 该项目用电按二级负荷考虑，消防用电按一级负荷考虑。 低压配电采用 TN5 配电系统，配电线路采用放射式与树干式相结合的分区配电方式，电缆线路自变配电间经室外引至各用电负荷。 消防用电等重要负荷的配电， 采用双电源回路，在最末一级配电箱处自动切换。 在楼梯间、公共走道、商业用房与车库 、消防控制室等重要场所装设应急照明，各主要通道、出口等处装设诱导灯和标志灯。 电信等弱电系统 电信按 11 门 /100 ㎡建筑面积 设置。 整个项目共需电话 460 门左右，电信源 由县城市活接入。 有线电视按 个插座 /100 ㎡设置，电视信号自县城有线电视网络引入。 引入宽带网络，按 1 个信息插座 /100 ㎡建筑面积标准配置。 给排水 给水 给水量按项目建筑规模进行估算，商业部分按 10 m3/㎡计，住宅按 300L/人日计，则该项目供水量为 600m3/日。 水源 由 人民西 路引入，管径为 DN100150，沿项目内 道路 两 侧敷设，并形成环状。 供水水压均为。 在建筑 商业用房与车库 设贮存 2 小时内消火栓用水量和 1 小时自动 喷水灭火用水量。 建筑内供水由市改管网直接供水。 室外给水管采用球墨给水铸铁管，承插接口方式，管顶埋深。 室内采用 PPR 管，热熔连接。 排水 项目排水采用雨污合流制。 雨水通过屋面 dg100 落水管汇入场地内排水系统，场地雨水通过雨水口进入排水系统。 建筑内生活污水通过管道收集汇入三级化粪池，经处理达标后，组织排入城市污水系统。 消防 本项目群体建筑内建筑间距不小于 ，与场外建筑间距不小于。 大厦地下层 为 车库 、 商场 一层 ，住宅为 27 层，满足消防间距要求。 利用项目周边 一 条道 路和场地内三条 通道作消防车道，其中 东 南北向道路穿越建筑，净空不小于 ，消防车道转弯半径 R≥ 12m，满足消防车道要求。 消防给水利用生活供水系统。 室外消防采用地上式消火栓，按 120m 间距面设，连接在 DN100 及其以上的供水管上，室内利用供水管道和 地下层、 一、二 层 消防贮水池供水。 商场内设自动喷水灭火系统，按中危险级Ⅰ级考虑，车库和不吊顶商铺选用直立型玻璃球喷头，吊顶商铺薛涌装饰型玻璃喷头。 玻璃喷头动作温度为 68℃，同时在室外设一套 SQ 型水泵接合器。 对不宜用水灭火的配电室、通信室、空调机房、微机房等场 所采用七氟丙烷无管网灭火装置。 环境保护 概况 该项目旧城改造项目，属商业市场开发建设。 场地周区单位 密集，居住人口众多，对环境要求甚高，在符合县城总体规划的前提下，通过各项技术措施，尽量避免各类环境污染，保证有一个良好的经济、居住环境。 污染源分析 该项目建成后，可能产生的污染源有固体废弃物、生活污水和噪音等污染。 治污措施 a、 固体废弃物 作为集中的 商住 综合市场商业设施，将会产生少量的固体废弃物。 包括可回收的废纸、废塑料等和不可回收的粉尘、蔬菜叶等。 规划 在项目场地的 东 北角设置一座分类垃圾站，分别收集相应垃圾。 可回收垃圾送往再生资源公司进行利用，不可回收垃圾送往垃圾填埋进行处置。 b、 生活污水治理 由管道输送至三级化粪池进行处理。 对于有可能产生的废水，则须采用专业处理设备，经处理达标后一同送往该城市污水系统和污水处理厂。 c、 噪音治理 严格控制在市场内进行商品机械初加工，杜绝商业招待采用音响，市场交易宜室内化，防止噪音扰民。 节能 节水、节电 项目变配电采用环氧树脂节能变压器，水、电表设置计量装置。 室内、外路灯采用自控节能开关。 对生活 用水和洗涤用水设置水质分开，循环用水设施。 节约暖通，采光耗能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑间路、朝向，并与周边建筑保持合理采光间距，使其具有良好的采光、通风效果，从而达到节约采光、通风的能耗。 隔热地、保温 由于部分市场室内外，对其屋顶、外墙的材料，应选用保温、隔热性能好的建筑材料，加以封闭性。